贝壳找房“傍上”国有大行，楼市将会发生什么？

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

刚刚，“中介一哥”贝壳找房官微对外发布了一条重磅消息，即前不久，中国农业银行与贝壳找房（北京）科技有限公司签约战略合作。

从相关内容看，此次应是农业银行主动出击，联手贝壳找房这个国内房产中介“巨无霸”，宣称“双方携手共度市场周期，共建长期稳定战略合作关系”。

从贝壳美股及H股的市场表现看，自4月8日签约至今，贝壳股价却一致呈现出持续加速下跌的趋势。如券商所分析的，当前房地产行业正处于业绩和估值双重底部，政策催化或迎布局机遇。

去年，农业银行实现营收约6948.3亿元，同比微增0.03%，归母净利约2693.6亿元，同比增长3.91%，增速位列国有行第一。

去年，农业银行净息差1.6%，同比下降了30个bp，并解释说“受本行支持实体经济、 LPR 下调以及个人住房贷款等存量资产持续重定价等影响，生息资产收益率下降；受市场环境影响，付息负债付息率上升”。

当然，其中一个关键因素，就是受“存量按揭贷款调降”影响。

截至去年底，农业银行个人贷款较上年末增加5146.3亿元，增幅6.8%，主要得益于2点：其一，积极拓展新型消费领域场景，个人消费贷较上年末增长75.9%；其二，个人经营贷款较上年末增长29.4%，主要是持续加大普惠贷投放及惠农e贷较上年末增长45.1%。

农业银行虽公开说，2023年个人住房贷款投放7810亿元，较上年多投放178亿元。遗憾的是，农业银行占比规模六七成的个人住房贷款余额，较上年末却减少了1758亿元，余额已降到了5.17万亿元。

从个人贷款不良率看，农业银行截至去年底的个人房贷不良率0.55%，虽较上年末上升了0.04个百分点，但远低于个人卡透支、个人消费，也低于贷惠农e贷、个人经营贷等。

换句话说，当前个人房贷仍是农业银行手上的优质资产。农业银行此次主动联手贝壳找房，被称之是在房产交易服务与住房贷款领域的“强强联合”。站在贝壳的角度，是其首次与国有大行总部开展战略合作。

就国有大行而言，截至去年底，建设银行个人住房贷款余额近6.39万亿元，较上年末减少约930亿元，跟2021年末基本持平；工商银行个人住房贷款余额近6.29万亿元，较上年末减少约1430亿元。

此外，中国银行个人住房贷款余额约4.79万亿元，较上年末减少1300亿元，而交通银行个人住房贷款余额约1.46万亿元，较上年末减少了500亿元。

2023年，贝壳找房取得总交易额（GTV）3.14万亿元，同比增幅20.4%，其中存量房业务全年交易额2万多亿元，同比增幅28.6%，占总交易额的2/3，而新房业务交易额1万多亿元，同比增长6.7%。

从楼市趋势看，存量房市场规模将越来越大。数据显示，2023年全国二手房成交规模同比增幅逾36%，二手房市场交易量占全楼市交易量近40%。

国金证券研报年初曾分析说，房地产行业的平稳健康发展关键在销售的企稳，仍需供需两端的综合宽松政策持续支持。

如今，农业银行主动出击，与贝克找房联手，将有助于激活房地产交易市场，也为自身增加个人住房贷款规模，而贝壳找房有了更强力的金融支持，也将带来更大规模的交易量等。