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又一省会城市全面取消限购!曾是反炒房“优等生”

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又有省会城市在放松楼市政策方面放大招了!4月18日,长沙市住房和城乡建设局发布《关于支持居民购买改善住房的通知》,鼓励市民“以旧换新”购买新房。

根据该通知,即日起,长沙全市范围内“以旧换新”购买新房,可按照“认房不认贷”政策,享受首套房首付比和按揭利率优惠;购买新房申请住房公积金贷款,在原有基础上上调最高贷款额度;不再审查购房者资格条件。通知自2024年4月18日起施行,有效期5年。

值得一提的是,长沙楼市自2017年“318”政策之后进入限购时代,2018年6月,长沙正式打响“反炒房”斗争,打出调控组合拳,限购、限地价、限售价、限“离婚”、土地拍卖熔断、摇号等各种措施纷纷出台,被称为“最严调控”,长沙也由此获得调控“模范生”称号。随着本次楼市支持政策的出台,也被业内人士解读为是长沙全面取消楼市限购的标志。



政策出台背景有多方面因素

那么本次长沙取消了限购,并出台了多条支持性政策背后的原因是什么?广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,可以追溯政策导向和市场变化两方面的因素。

政策背景方面具体有三点:一是2024年国务院政府工作报告明确,满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求;二是3月22日召开的国务院常务会议指出,要进一步优化房地产政策,有效激发潜在需求;三是今年以来有关部委发文,推动大规模设备更新和消费品以旧换新。房地产方面,居民对住房消费升级、美好人居的需求潜力很大。

而从市场背景来看,今年1-3月,全国新建商品房销售面积和销售金额同比分别下降19.4%和27.6%,绝对规模已经是2015年以来新低。

南都·湾财社记者注意到,长沙3月份的成交量和成交均价均呈现出环比微跌的态势,而从长沙一季度楼市情况来看,房企供货意愿走弱,购房者观望情绪依旧浓厚。

据湖南中原地产研究院数据,3月份长沙市内五区商品住宅供应量为15.77万平方米,环比减少23%,同比减少74%;成交量为34.05万平方米,环比增长136%,同比减少67%。成交均价为14644元/平方米,环比微跌2%。

“新房交易不景气,与换房需求不活跃有关。”李宇嘉认为,当前的新房市场,以改善为主,需要将手上的房子卖出去。目前,二手房交易以刚需为主,热点城市90平方米以下二手房交易占比60以上,说明需求潜力很大。

长沙“以旧换新”打出组合拳

随着长沙楼市政策的公布,国内又一省会城市加入“以旧换新”的大军。

李宇嘉指出,目前,以旧换新主要包括三种形式:一是开发商或国资平台收购旧房,如郑州;二是房企联合经纪机构对旧房优先推售;三是给予一定的购房补贴。目前,各个城市三种模式都有,只是比重不同。此次长沙还未公布具体的形式,但根据公开信息,有换置的新房有贷款利率优惠,限购优惠,税收优惠等,具体还要待后面具体细则出台。

在易居研究院研究总监严跃进看来,长沙很巧妙地将“以旧换新”“认房不认贷”两个涉及到换房的政策结合”,具有创新性,通过精准定位改善住房并挖掘潜在需求,打出了组合拳,也为各地改善住房需求提供了重要思路。

他对此指出,各地“以旧换新”政策虽然打通了旧跟新之间的各种交易的环节,但有些成本没降低,“认房不认贷”政策的加入,是在环节上降低成本的同时,使得换房的市民能够享受到更低的资金成本。

而对当前城市纷纷出台刺激楼市的政策,李宇嘉建议,不能一味地从需求端进行刺激,也要同步推进供给侧改革,比如二手房源启动老旧小区改造、公共配套补短板,新房要推进在售项目大巡查,杜绝配套瑕疵、交付延迟等问题,提高新房和二手房供应效率,最后才能借助市场的力量、政策的优惠,实现“卖旧买新、以旧换新”。当然,最根本的还是提振就业、收入预期,稳定房价预期,这是促进商品房循环的关键。

采写:南都·湾财社记者 孙阳

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