太原个体商户与国企的租赁官司：漏雨、疫情与违约金

最近，太原市杏花岭区人民法院受理了一起因房屋租金未交付引发的诉讼案件。原告为国企——国药山西国康大药房连锁有限公司，被告为个体商户——彦军唐久便利店。一审判决公布后，引来网友热议。一起简单的诉讼背后却隐藏着更为复杂的争议。

2021年，太原市杏花岭区彦军唐久便利店(以下简称彦军唐久)向国药山西国康大药房连锁有限公司(以下简称国康连锁)租赁了一套门面房，签署了一份为期九年的租房合同，租赁期限自2021年7月27日至2030年7月26日，年租金为41万元。彦军唐久如期支付了首年租金，并经营起了便利店。然而，在2021年国庆期间，租赁房屋屋顶出现裂痕并严重漏雨的情况，导致彦军唐久的店面装修及部分商品受到不同程度损坏。2022年，受新冠疫情影响，便利店生意陷入困境，好在国家出台了国企对个体经营户减免6个月房租的相关政策（针对中高风险地区）。不管是漏雨造成的损失如何赔偿，还是疫情减免房租政策该如何执行，国康连锁没有主动提及，彦军唐久更没有提出非分要求。彦军唐久的负责人总觉得要和国康连锁租房九年，和国企打交道，任何问题肯定会得到公平合理的解决，所以起初没想着在租金问题上起争执。

彦军唐久在第一年的租金到期之前，就联系了国康连锁准备支付第二年的租金，然而却遭到了拒绝，理由是“可能情况有变”，紧接着在租金到期的前两天，国康连锁却发来了解除合同的函件，理由为“调整经营思路”。身为国企的国康连锁未落实国家在疫情期间关于减免房租的规定，同时对于房屋漏雨造成的损失也未承担应有的责任。怎么能在对方准备交付第二年租金的情况下，发出解除合同的函件呢！

面对国康连锁这样“无理”的操作，彦军唐久负责人也再不给国康连锁留情面，要求按合同约定进行违约责任的赔偿，并在双方交涉过程中多次提及漏雨损失赔偿和疫情减免房租的诉求。但国康连锁一直没有给出具体的解决办法，而是等到第一年租期结束后，向彦军唐久催交第二年的租金。彦军唐久的负责人就纳闷了，国康连锁已经发来解除合同的正式函件，怎么又让继续交付第二年的租金呢！这到底是什么“套路”！彦军唐久的负责人认为，既然交付租金，就得严格执行国家关于疫情减免房租的规定，经过核算后再交付，然而国康连锁并没有给出明确的答复，只是一味催交房租。令彦军唐久负责人没想到的是，因逾期未交房租，国康连锁竟然将彦军唐久起诉，请求法院判令解除双方合同等。随即彦军唐久进行了反诉。

法院的判决结果没有支持国康连锁请求解除合同的诉求，同时判决国康连锁按疫情政策规定减免彦军唐久6个月的房租费用，但彦军唐久需赔偿国康连锁逾期未交房租的违约金，每日按年租金41万元的万分之五计付，对于漏雨造成的损失赔偿，法院认为财产损害赔偿系侵权责任承担问题与本案不属同一法律关系，且责任主体尚不明确，彦军唐久便利店可另行主张。

对于法院的判决， 律师提出了不同的观点。

第一，法院认定唐久不支付租金与货物受损未获赔偿存在一定关系，也反向证明了唐久未按时缴纳租金事出有因，就是因为国康出租的房屋漏雨，所以房屋不具备适租状态，但在判决中，只认定了唐久违约，并承担较重的违约责任，但对于国康违约只字未提。

第二，关于违约金的问题。判决中法院认定依照国家相关政策，案涉租赁房屋地处太原市高风险区，属于服务领域困难行业恢复发展的照顾对象，故2022年7月27号到2023年7月26号的租金由41万元减免为20.5万元，但是判决中要求支付的违约金却是按41万基数计算的，多计算的违约金，是否构成不当得利？且被告唐久系弱势群体，与国康签订的合同属于格式合同，约定日万分之五的违约金，明显高于国家同期贷款利率3到4倍的标准，国家出台相关政策，是为了让像被告这样在疫情期间经营困难、陷入困局的企业，能够减轻负担，轻装上阵，然而，法院的判决却反其道而行之。

第三，关于唐久提起的反诉，判决中认定国康仅仅为转租人，对于其租赁给唐久的房屋，要求另行起诉。合同具有相对性，国康虽然并非房屋的所有权人，但却是房屋的实际出租人，其在房屋租赁期间，应保障该不动产非因漏雨漏水等不适租状态导致承租人财产的损失，可以说，在房屋租赁期间，出租人即负有法定的义务，又有合同中约定的义务。而法院在判决中全盘否定，驳回唐久的诉求。