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这十大板块,还能闭眼买?

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房价上涨周期,我们经常看到某某板块,某某楼盘闭眼买的说法。

现在还有闭眼买的板块吗?

很遗憾,闭眼买,傻子也能捡钱的时代即将消失。

道理很简单,闭眼买是“限价时代”产物。

无论多亩NB楼盘,只要价格足够高,都不具备“闭眼买”条件。

“金三”华润·锦宸府据称中签率只有2%,的确是“闭眼买”,但它也限价。

试想,接下来“金三”十余宗不限价地,如果价格来到五万、六万,还能闭眼买?

是不是也得掂量一下资金成本,上涨预期,持有周期等。


成都金融城三期

接下来,金三冲5,麓湖全面破4,大源破4,天西3.5,青羊新城3.5,武侯新城3.5,新川3.5,潘家沟3……

市场说了算,就不存在闭眼买板块。

今天,深测君仍然安利了十个价值板块,作为参考。

闭眼买时代成为过去时,那么什么是价值呢?

还是回到李嘉诚那句话,地段、地段、还是地段。

好地段买的是“眼见为实”的成熟,差地段买的是“未来预期”的潜力。

比如,视高为何跌的多,就是因为现实不及预期,潜力没有兑现。过去饼画得大,结果凑近一看是“铁饼”,怎么吃?

主城为何抗跌,基础设施、配套服务已经成熟。

高速发展期,潜力股投资价值大;城市成熟期,确定资产风险更小。

01

金融城三期,约4.5万/㎡


成都交子公园金融商务区河东片区效果图

事实上,金三、潘家沟、白鹭湾这三个相连板块,都是城市新兴板块。

但新板块也要看所在位置。

金三本质上是金融城,享受的是金融城配套和溢价。

这就和其它新城不一样了。

特别要注意,郊区新城,在未来人口负增长背景下,容易踩空。

金三的优势不用过多介绍。

缺点是价格太贵,在华润之后,其后地块可能冲击5万的高点。


成都交子公园金融商务区河东片区效果图

但产品相比金融城一、二期有大幅度升级,仍然不会缺少买家。

未来城市头部板块。

02

大源,约4万/㎡


高新区大源伊藤洋华堂

最近一次土拍,大源地价站上2.32元/㎡,以此估算未来房价大约在4万-4.5万/㎡之间。

当然,这是房企的账,市场不好亏本卖也不是不可能。

大源的新项目主要集中在大源西。

目前有著名的141亩远达·天宸名邸,已经在冻资,第一批次开售的是146-259㎡大平层。

价格预计在4万左右。



远达·天宸名邸效果图

远达天宸名邸是高低配,后期还有别墅产品。

大源的优势是一街到五街的互联网产业,学区等加持。

相比老板块,它是近10年崛起的新板块,城市界面新。相比现在的新板块,它又相对成熟,学校、商业、交通、公园已呈现,并且吸附力很强,比如华西高新医院的落地等。

不过,大源西的学区(中学)是否最终和大源同一个区,还有待确定。

03

新川,约3.5万/㎡


高新新川之心公园

有人说,新川最近热度下降,问新川还行不行。

新川热度下降原因有两点,一是新盘总体卖得好,推广有所减少;二是新川产业还处于建设阶段,人口导入有过程。

但新川热度仍然不错,周末去新川公园,人山人海。

深测君认为,新川值得重点关注,原因有以下几点:

第一,板块最重要的资源是产业。

有了高端产业才有高收入人群,才有房价增值。

这一点新川有优势,一是前期基础好,前沿医学中心、AI创新中心、天府软件园二期(龙湖云河颂东侧)等。

环顾全城,新川产业也处于领先地位。


新川成都前沿医学中心

第二,新川有个好爹——高新区。

无论是GDP,人均收入,高新区都是排名第一,高新区的产业招商能力,决定了新川能获得的资源。

第三,新川前期规划,产业为主,生态为核。

本身就重点在产业引入上,这和一些以卖房为主的板块有所不同。

因此,新川不能小视。


保利·新川天珺效果图

未来新川住宅越来越少,现在华润·高新天序、华发·新川印、兴唐·新川雅境还有房源在售,但也接近尾声。

重点关注保利·新川天珺,将是今年新川主力楼盘。

04

青羊新城,约3.3万/㎡


青羊新城“青羊总部经济基地”

在金沙的开发接近尾声后,青羊新城理所当然成为青羊的“供应担当”。

青羊新城的崛起,已经酝酿多年。

成就它的最后一块拼图,仍然是“青羊名校”的引入。

如今,泡桐树小学、石室中学、树德中学的梦幻组合,让青羊新城成为最炙手可热的置业板块。



青羊新城名校云集

今年青羊新城的主力供应是建发·书香云锦,超百亩纯住宅大盘,配上建发风雅宋韵的“新中式”进阶之作,值得期待。

华润·青羊润府则是华润“府系”高端作品,仍然延续了U型全景舱大平层的创新理念,主城又一标杆之作。

05

武侯新城,约3.3万/㎡


武侯大悦城

武侯新城经历了两轮比较重要的发展,第一轮是2017年以西派城、金茂府为代表的首批高端住宅的开发,武侯新城的面貌开始改变。

第二轮则是从去年开始。

保利·锦城和颂、中铁建·西派城央、华润·锦官首著收代表,很明显发展的重心在北移,基本都是靠近三环一侧。

包括最近热度挺高的复地·崑玉锦城,也都在这一片。


成都北二外

北区最大的优势是学区,距离北二外近,包括目前在售的“中铁建·武侯西派臻境”,从位置上来看,都将划入北二外。

加上近在咫尺的万达广场、大悦城等商业配套,地铁、三环等交通的便捷,这里也是主城改善置业的主要选择之一。

板块内的明星项目“武侯西派臻境”占地超百亩,但一共只有818户,为9-13F的纯板式洋房,143㎡、188m²以及225m²平层产品。



武侯西派臻境实景图

主城改善,重点关注!

06

潘家沟,约3.1万/㎡


潘家沟将是未来几年主城热点

潘家沟无疑是今年最火热的板块,已知的万科、中铁建、中交、锦江统建、能建五大项目,加上今年计划出让的9宗土地,未来陆续将有14个新盘亮相。

就这一体量,也将吸引全城最多的目光。

潘家沟的优劣势都非常明显。


潘家沟待拍地块

优势在于:

第一,位于锦江区,南三环边,锦江区+城南的概念,本就是价值的保证。

第二,距离金三两公里,距离白鹭湾一公里,特别是和金融城的“一体化打造”,潘家沟将承载金融城外溢,客群有保障。

第三,相比金融城,潘家沟的产品领先起码两代,置换升级的客群值得关注。

第四,名校加持,锦江区把最优质的资源,盐道街小学、川师附中都放进了潘家沟。


区域内中学、小学、幼儿园规划

劣势在于:

区域内墓地暂无搬迁打算,对于后期的发展规划存在一定影响。

07

白鹭湾,约3.5万/㎡


白鹭湾直面金融城双塔

白鹭湾是近年主城新兴板块,产品总价较高,以500万以上高端为主。

在经过前期的白鹭湾F4开发后,白鹭湾声量逐渐减小。

白鹭湾优势:

第一,距离金融城近,最早的金融城东其实是指“白鹭湾”。

第二,相对潘家沟,白鹭湾更纯粹,产品定位总体更高,对豪宅客群更为有利。


白鹭湾科技生态园

第三,白鹭湾有产业支撑,白鹭湾生态科技园就在这里,这也是锦江软件园的核心。

第四,背靠百亩生态公园“白鹭湾”,像金茂府、建发天府养云都能直接看到公园景色,加分不少。



白鹭湾湿地公园

总体来看,白鹭湾高端属性不错,学区有锦江区的支持,也不会有保障。

不过,区域内项目不多,选择相对较少,今年重点是雍景100亩地块,项目以叠拼和洋房为主,预计总价在500-1000万,需要一定实力。

08

天西,约3.5万/㎡


天府公园

虽然从去年开始,对天府新区的议论很多,但是天西仍然是值得看好的板块。

大家要知道,天府新区实在是太大,即便80%板块低迷,天西的价值仍然看得见。

天西各种优势不用多言,这里说一点,豪宅聚集。

其实,纵观成都,无论是攀成钢、金融城还是武侯新城、大源,都是豪宅和刚需的混合。


蔚蓝卡地亚实景

如果要选一个最纯粹的豪宅板块,无疑是天西,麓湖或者可以算一个,但麓湖板块并非万华一家开发商。

豪宅的聚集,对于保持板块的纯粹性是非常有效的,凭这一点天西在未来的二手市场都会有溢价体现。



阅天府展示区实景

今年,天西仍然是供应大户,除了最近要推售的蔚蓝卡地亚N8,也有老熟人招商时代天府新组团,以及百亩大盘华发·阅天府,可选择范围大。

买豪宅,天西仍不得不看。

09

麓湖湖区,约4.5万/㎡


麓湖湖区

麓湖湖区虽然不止万华一家开发商,但随着周边冠以“麓湖”名号的楼盘销售殆尽,未来主力供应仍然看麓湖生态城。

最新消息,麓湖将推出C28组团,位置就在观澜对面,南侧跨过武汉路便是蔚蓝卡地亚。


即将发售C28组团所在位置

麓湖单个地块容积率颇高,因此C28组团优势比较明显,2T2纯板式15F小高层。

C28组团面积为237-259平,单价将在4.5万左右,单套总价超过1000万。

10

麓湖公园区,约3.2万/㎡


麓湖公园区实景

天府新区未来居住核心板块就在天府大道两侧,从北往南分别是:麓湖公园区、麓湖湖区、天西、天东、科学城。

这五个区域,总体来说就是天府新区的核心居住区,价值也最高。

麓湖公园区,最初也是万华主要在此开发,白玉台、沉香谷、浔岭均是万华杰作,随后中海、朗诗、建发、天健杀入,均开发高端系产品。


也就是说,公园区的产品总体定位高端,也是纯粹的豪宅板块。

今年,麓湖公园区的供应主要来自于招商和中铁建合作的“麓湖西派臻境”,最小面积165㎡套四三卫起。

应该说在这个面积段能做到双套房,是当前产品升级的成果,实际使用面积可以比肩早年的180㎡大平层。



麓湖西派臻境展示区

总结:

随着限价的放开,很难说还有“闭眼买”的区域。

对于购房者,最重要的是买适合自己的。

一是,在经济前景不太明朗的情况下,注意杠杆的使用,尽量量入为出。虽然利率下降是大势所趋,但是月供太高,风险会较大。

二是,选择适合自己的区域,比如对上班时间有较为严格要求的人群,尽量在单位附近半小时车程。如果工作频繁更换者,以核心区域买房为最佳。

三是,别人好的不一定适合自己,比如麓湖的买家,大多是二套房,甚至三套房,首套房尽量考虑常住的便捷性。

四是,换房成本高,尽量考虑长远一点,很多人买婚房就没有考虑学区,过两年有了孩子又换学区房,置换成本因此增加。

最后记住,地段是最重要的因素,市场下跌时它最“抗跌”,市场上涨时它也会“涨的更多”。

往期测评」

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