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6字头起!北京路新盘将首开,越秀“价格刺客”来了!

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寸土寸金的越秀区,将迎来“价格刺客”!

今天,楼市君收到爆料,公园前君熙府预计于4月21日开盘,曾经吹风10万+,如今仅6字头起

板块内断供20年,还临近北京路商圈,这样的价格可以说相当炸裂!

具体情况如何,楼市君也赶往现场一探究竟。


|图源:中介朋友圈

本周末公开发售

吹风6字头起

楼市君到现场发现,人气颇高,据了解,虽是本周末才正式开盘,但很多买家开始过来抢房。

据现场销售透露,为了促销,楼盘这次公开发售特意推出30套特价单位单价为6-8万+/平

而且,这些特价单位是限时出售,项目正常均价其实是8-10万+/平

主推的建面约93-146平三至四房,除了115平三房、139平四房(楼王单位),其余户型都有特价优惠。


|公园前·君熙府沙盘图

|广州楼市发布摄+技术生成

其中6字头起的是93平3房户型,其余户型都需要7-8万+/平,首付仅需180万起。

要知道,去年10月,公园前·君熙府开放样板间,引来一波关注,当时吹风价10万+。

吹风价高于开盘价是常事,但发售时几乎对半“砍”出笋价,还是比较少见。

更何况,这是在新房供应紧缺的越秀区,新盘10万+也是习以为常。

那么,6字头到底有多“笋”呢?

一方面,低于越秀区住宅均价,与周边20年楼龄二手旗鼓相当。

越秀区住宅网签均价,从2019年开始就不低于6字头,除了2023年,几乎每年均价都在涨,目前均价已达8.18万/平。

再看周边的二手,文星阁、中曦大厦等二手,楼龄超20年,挂牌均价也要6字头。


|公园前·君熙府周边二手情况

|图源:链家

另一方面,临近北京路商圈+公园前地铁站,这里有老广认可的成熟生活圈。

项目距离1、2号线交汇的公园前地铁站约500米,可便捷前往越秀、天河、海珠、白云等中心区。


北京路商圈就在附近,北京路步行街、五月花广场、动漫星城、将军东电器城等商业环绕,生活氛围浓厚。

广州市妇女儿童医院、广州第一人民医院、广州省中医院等三甲医院,也在1公里生活圈内。平时还可以去逛人民公园

放在地段价值来看,这样的价格也是极具性价比的。

对口市一级、户型使用率低

君熙府也是有出货压力

按道理,公园前·君熙府开盘稳住8-10万+/平,应该是有底气的。

但是,如今项目学起了刚需盘的套路,以6字头起促销,这又是迫于什么压力呢?

楼市君认为,或许项目也是基于当下市场形势和自身条件的综合考量。


|公园前·君熙府项目效果图

|图源:项目提供

从市场层面来看,越秀至少5个新盘在售,还有天河、海珠等区分流,市场竞争加剧。

随着公园前君熙府即将面市,越秀区新盘市场再添“强将”,六大新盘同台竞技。

这些新盘,或顶着过硬的地段,或产品迭代升级,或教育配套优越……


虽然总货量可能不足千套,但是从去年开始,越秀供求比拉到2.59,一改往年常态供大于求。

再加上,天河、海珠等多区改善盘逐渐增多,“虎视眈眈”,分流了一定的客户群。

这样的市场行情,无疑给到了公园前君熙府开盘压力。

再从项目来看,虽品质上有改善升级,但也存在着户型使用率低、靠近马路、对口学校不够优质等情况。

1、户型使用率不足80%,实用性跟不上主流。

项目主推的建面约93-146平户型,乍一看方方正正,但其实使用率偏低,不足80%。







比如,93平只能做2+1房,要知道,市场上超60平就能卷出3房,或者超90平也能做4房。

户型设计上有所升级,但这样的户型使用率,其实跟周边二手相差无几。

而且,建筑新规之下,今年不少新盘户型使用率都会飚上100%,在空间实用上,项目略逊一筹。

毕竟,项目是几十年前拿的地块,容积率高达15.5%、2梯3户设计公摊多,这就决定其户型使用率必然没法跟上。


|项目沙盘

|广州楼市发布摄

值得注意的是,项目前身是解放中路商住楼,1986年开始拆迁,从拿地时间算起,只剩下不到40年的产权。

2、对口小学是市一级,越秀学位优势不够突出。

按去年越秀区的小学地段划分,君熙府对口的是回民小学。(具体以教育局当年招生政策为准)


|回民小学

|广州楼市发布摄

项目与回民小学一墙之隔,足够近,接送孩子上下学比较方便。

但该校市一级资质,这在省一级重点学校林立的越秀区,教育优势不够凸显。

若要跟名校扯上关系的话,那就是该小学对口初中,是电脑派位到华侨中学、三中、十六中、省实等老牌学校。

3、靠近主干道,受噪音影响,低楼层观景视野受遮挡。

项目西侧是主干道解放中路, 双 向8车道,距离不足10米, 过往车辆难免会带来比较大的噪音。


|项目紧邻解放中路

|广州楼市发布摄

而且,项目东侧紧挨着老旧小区,单体楼设计,没有园林间隔,低楼层单位的观景视野会被遮挡。


|项目东侧紧邻老旧小区

|广州楼市发布摄

综合来看,虽然项目占据老城核心地段,但手上的牌太少了,面对日益加剧的市场竞争很难突围。

如今以少量单位低价促销,试探市场,虽是一时之策,但开了这个头,市场对越秀价格体系的认知,或多或少会受到影响。

或许,公园前·君熙府会给越秀区带来一波“鲶鱼效应”




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