6字头起！北京路新盘将首开，越秀“价格刺客”来了！

寸土寸金的越秀区，将迎来“价格刺客”！

今天，楼市君收到爆料，公园前君熙府预计于4月21日开盘，曾经吹风10万+，如今仅6字头起。

板块内断供20年，还临近北京路商圈，这样的价格可以说相当炸裂！

具体情况如何，楼市君也赶往现场一探究竟。

｜图源：中介朋友圈

壹

本周末公开发售

吹风6字头起

楼市君到现场发现，人气颇高，据了解，虽是本周末才正式开盘，但很多买家开始过来抢房。

据现场销售透露，为了促销，楼盘这次公开发售特意推出30套特价单位，单价为6-8万+/平。

而且，这些特价单位是限时出售，项目正常均价其实是8-10万+/平。

主推的建面约93-146平三至四房，除了115平三房、139平四房（楼王单位），其余户型都有特价优惠。

｜公园前·君熙府沙盘图

｜广州楼市发布摄+技术生成

其中6字头起的是93平3房户型，其余户型都需要7-8万+/平，首付仅需180万起。

要知道，去年10月，公园前·君熙府开放样板间，引来一波关注，当时吹风价10万+。

吹风价高于开盘价是常事，但发售时几乎对半“砍”出笋价，还是比较少见。

更何况，这是在新房供应紧缺的越秀区，新盘10万+也是习以为常。

那么，6字头到底有多“笋”呢？

一方面，低于越秀区住宅均价，与周边20年楼龄二手旗鼓相当。

越秀区住宅网签均价，从2019年开始就不低于6字头，除了2023年，几乎每年均价都在涨，目前均价已达8.18万/平。

再看周边的二手，文星阁、中曦大厦等二手，楼龄超20年，挂牌均价也要6字头。

｜公园前·君熙府周边二手情况

｜图源：链家

另一方面，临近北京路商圈+公园前地铁站，这里有老广认可的成熟生活圈。

项目距离1、2号线交汇的公园前地铁站约500米，可便捷前往越秀、天河、海珠、白云等中心区。

北京路商圈就在附近，北京路步行街、五月花广场、动漫星城、将军东电器城等商业环绕，生活氛围浓厚。

广州市妇女儿童医院、广州第一人民医院、广州省中医院等三甲医院，也在1公里生活圈内。平时还可以去逛人民公园。

放在地段价值来看，这样的价格也是极具性价比的。

贰

对口市一级、户型使用率低

君熙府也是有出货压力

按道理，公园前·君熙府开盘稳住8-10万+/平，应该是有底气的。

但是，如今项目学起了刚需盘的套路，以6字头起促销，这又是迫于什么压力呢？

楼市君认为，或许项目也是基于当下市场形势和自身条件的综合考量。

｜公园前·君熙府项目效果图

｜图源：项目提供

从市场层面来看，越秀至少5个新盘在售，还有天河、海珠等区分流，市场竞争加剧。

随着公园前君熙府即将面市，越秀区新盘市场再添“强将”，六大新盘同台竞技。

这些新盘，或顶着过硬的地段，或产品迭代升级，或教育配套优越……

虽然总货量可能不足千套，但是从去年开始，越秀供求比拉到2.59，一改往年常态供大于求。

再加上，天河、海珠等多区改善盘逐渐增多，“虎视眈眈”，分流了一定的客户群。

这样的市场行情，无疑给到了公园前君熙府开盘压力。

再从项目来看，虽品质上有改善升级，但也存在着户型使用率低、靠近马路、对口学校不够优质等情况。

1、户型使用率不足80%，实用性跟不上主流。

项目主推的建面约93-146平户型，乍一看方方正正，但其实使用率偏低，不足80%。

比如，93平只能做2+1房，要知道，市场上超60平就能卷出3房，或者超90平也能做4房。

户型设计上有所升级，但这样的户型使用率，其实跟周边二手相差无几。

而且，建筑新规之下，今年不少新盘户型使用率都会飚上100%，在空间实用上，项目略逊一筹。

毕竟，项目是几十年前拿的地块，容积率高达15.5%、2梯3户设计公摊多，这就决定其户型使用率必然没法跟上。

｜项目沙盘

｜广州楼市发布摄

值得注意的是，项目前身是解放中路商住楼，1986年开始拆迁，从拿地时间算起，只剩下不到40年的产权。

2、对口小学是市一级，越秀学位优势不够突出。

按去年越秀区的小学地段划分，君熙府对口的是回民小学。（具体以教育局当年招生政策为准）

｜回民小学

｜广州楼市发布摄

项目与回民小学一墙之隔，足够近，接送孩子上下学比较方便。

但该校市一级资质，这在省一级重点学校林立的越秀区，教育优势不够凸显。

若要跟名校扯上关系的话，那就是该小学对口初中，是电脑派位到华侨中学、三中、十六中、省实等老牌学校。

3、靠近主干道，受噪音影响，低楼层观景视野受遮挡。

项目西侧是主干道解放中路， 双 向8车道，距离不足10米， 过往车辆难免会带来比较大的噪音。

｜项目紧邻解放中路

｜广州楼市发布摄

而且，项目东侧紧挨着老旧小区，单体楼设计，没有园林间隔，低楼层单位的观景视野会被遮挡。

｜项目东侧紧邻老旧小区

｜广州楼市发布摄

综合来看，虽然项目占据老城核心地段，但手上的牌太少了，面对日益加剧的市场竞争很难突围。

如今以少量单位低价促销，试探市场，虽是一时之策，但开了这个头，市场对越秀价格体系的认知，或多或少会受到影响。

或许，公园前·君熙府会给越秀区带来一波“鲶鱼效应”。