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沙坪坝某知名大盘,物业被指“作秀式整改”?实探现场大吃一惊

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物业问题,是今年重庆楼市一个很热议的话题。

比如前段时间闹得沸沸扬扬的某豪宅物业打人事件,直接冲上热搜,事情到现在都还没给个明确的说法;

这几天,位于沙坪坝的某高档别墅楼盘,最近也出了些新闻。

事情倒也简单,小区物业成立了一个“物业服务群”,将小区物业服务行礼、登记、夜巡的工作状态照片发到群,目的就是向业主们传递小区物业服务的改变。



虽然物业已经很努力了,不过这些信息发到群里,却并不是总是讨喜。

有人质疑有摆拍作秀的嫌疑,还有人认为小区2.5元的物管费太贵了,要“降低物业费”。

随后网上也出现了一些相关的报道,不过小树认真看了一遍,基本都是照抄网络的素材,并没有去实地了解。

关注我们号风格的粉丝都晓得,要了解实际情况,必须得去实地看看才行,否则很容易有失偏颇。

为了避免喝茶,楼盘名字我就不提了,懂的人自然懂。

01.沙区知名大盘

开发周期十多年

先说下这个楼盘的大致情况。

这个楼盘位于沙坪坝石井坡,总占地面积约520亩,规划总建筑面积60万平方米,由独栋别墅、联排别墅、花园洋房、商业风情街区组成。

目前的二手房价格,也是整个沙坪坝区的天花板了。



由于开发商拿地时间较早,项目占地也比较大,而且业态以别墅洋房为主,开发商也是不差钱“慢功出细活”,因此整个项目的开发周期比较长。

在重庆类似这样的项目还不少,比如高新区的海兰云天,南岸区的融汇半岛等,基本上口碑都还不错。



项目的一期是在2012年开始销售的,在2015年左右即已接房。

而后期产品至今仍在销售,最后一期地块的开发甚至才刚刚提上日程,据说要修建一条商业街和大平层项目。



众所周知,有在售项目的楼盘,由于要考虑到形象问题,一般物业都还是比较给力的,少有出现拉垮的情况。

而这个楼盘为何会出现各种情况,只有去实地看了才知道了。

02.小区成立业委会

业主们诉求不一

小树从石井坡地铁站出站之后,步行约10分钟到达了这个楼盘。

它的外立面采用的是当年比较流行的欧式风格,到现在还保持得比较好,这一点还是不错。



在小区入口的旁边,小树看到了一排正在公示的文件,原来是小区开始正式筹备首次业主大会了。

现场还公示了小区业主大会的议事规则和业委会成员的产生办法,看样子成立业委会应该是快了。





小区要成立业委会,是这里的物业做得不够好吗?

小树在小区里面转了一下,物业保养这些其实也还过得去,没得想象中那么恼火。

要说有些小问题那肯定也是找的出来的,毕竟都是接房快十年的小区了,有些物业设施出现老旧现象也很正常,跟刚接房的小区肯定是没法比的。





现场还发现了个让人意外的事情,从2015年接房到现在小区所有的公区收益,物业居然全部都做了公示。

从收益表上来看,这个小区每年公区收益都有十几万左右,前几年的分配比例在50~60%左右,而近两年分配比例提升到了100%。

从明细表可以看到,这些公区收益大部分都用到了小区的设施更新上了。





至少这一点,我觉得还是很良心的。

小树打探过重庆大小楼盘上百个,没成立业委会的小区公区收益基本都是糊涂账,从没听说物业主动公开这部分收益的。

而且即便成立了业委会,公区收益一般也要跟物业按比例分配,业主分到100%比例的也是少之又少,确实让人吃惊。



看完整个小区,物业服务虽然不能说完美无缺,但胜过市面上90%以上的楼盘还是没得啥子悬念的。

一个重要的原因,可能还是小区仍有新盘在售,开发商有动力、甚至可能提供补助来改善小区的环境,督促物业来对业主的服务质量,换取老业主的口碑并指望多一点老带新。



逛完整个小区,里面刚好有家租售服务中心,小树进去了解了下这次业主大会的内情。

“业委会确实在推动起来了,不过小区业主内部实际上有三种意见”

“有些业主的意见是要求更换物业,有的则认为没必要更换物业、做好监督工作就行了,还有一些业主要求降低物业费”



从小区的实际情况来看,业主出现不同的诉求倒也并不意外,未来真正的走向仍有待观察。

04.尾声

最后,再聊一下我对物业这个事情的看法。

首先,完美的物业公司是不存在的,一个小区管理事项繁杂,任何人都能挑出点问题出来;物业公司也不是福利机构,它存在的意义一定是要有盈利,不可能

“既要马儿多快跑,又要马儿不吃草”。

如果不承认这个事实,下面的就没必要看了,直接划走即可。



物业为什么不能让所有人满意?

因为小区的物业费收入是相对固定的,但人力成本以及小区老旧产生的维护费用是在不断上升的,所有的物业公司都只能在两者之间找一个平衡点。

一般说来,如果物业比较自觉,两者就相安无事;磕磕绊绊的事情多了,业主就会抱团成立业委会、甚至要求更换物业。



不过这两年,情况又有了些新变化。

随着地产大开发时代的结束,至少1/3的地产和物业相关人员失业,很多地产人也开始加入了物业这个赛道,多家重庆知名物业公司开始用各种激进的手段抢夺物业市场:

“只要听说要成立业务会的,立马就有营销人员主动联系;不断出谋划策,还提供各种支持,目标也很明确—换成自己或自己能掌握的物业公司

至于更换物业后的效果,也只能说是喜忧参半,有几个北区的楼盘,折腾一番后甚至还不如之前的。

懂的都懂啊,实在不太敢点名。



至于降低物业费,就更是一把双刃剑了。

作为一个纯洋房别墅小区,目前收取的物业费为2.5元/平,跟当下动辄三四元一平的新盘相比完全小巫见大巫,甚至比很多北区的高层楼盘还低。

而且物业费再怎么降,物业公司仍然是要盈利的,以后节约成本只怕是唯一的选择,一定会在后期的服务当中体现出来。



所以,小区成立业委会小树举双手支持,有人监督并不是件坏事;但是一定要找工作相对稳定的,有一定约束和社会形象的,尽量规避地产或者物业从业人员,其目的可能并不纯粹。

因为当前并没有明确的法律或者法规,对业委会或者成员有任何法律约束。顶多只能道德谴责。但是有时候道德在利益面前,确实有点微不足道。

常言道,人性都是经不起考验的。

小树就曾碰到一个真实的案例,有以前地产人主动找上来,想“联合资源搭建个草台班子,切换现在的物业,获得一份稳定的生意”

“被别人赚也是赚,还不如自己把它赚了”



从常理也能晓得,现在有开发商助力的、或者还有开发商在卖房子的物业,开发商会在乎自身形象,舍得对物业的投入,换成其他物业真能更好?

是否更换物业,甚至降低物业费,业主大大们还是多三思而后行吧。

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