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房企研判楼市走势:市场仍在筑底,核心城市核心地段将优先迎来复苏

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去年以来,房地产市场持续深度调整。开发量下探,销售疲软,土地市场延续低迷走势;政策层面,自“金融16条”实施以来,房企融资环境正在改善,从中央到地方多层级出台政策引导住房消费;同时,“保交楼”工作稳步推进,2023年全国房屋竣工面积9.98亿平方米,同比增长17.0%。

近期,房企密集召开业绩沟通会,面对充满挑战的行业环境,各大房企如何看待楼市走势?乐观派认为,目前的楼市处于超跌,在政策的支持下,回暖值得期待;谨慎派则认为,目前的市场行情难以判断,现在谈恢复为时尚早。

市场仍在筑底

金地集团董事长徐家俊表示,从近期一线城市政策逐步放松,LPR超预期降息等表现可以看出,政策端已加大了对市场支持的力度,中国经济长期向好的趋势没有发生改变。地产需求端短期内表现仍较疲软,市场整体呈现以价换量的态势,后续走势仍有一定不确定性。公司对后市将谨慎动态观察。

美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐在业绩沟通会上指出,2021年以来,整个行业都在动态出清,2024年还会是一个持续筑底的过程,在这个阶段谈恢复还为时过早。

郝恒乐称,当前的市场大家都感同身受,比较严峻。从基本面来看,居民的收入、就业以及当前的信心和预期还是相对较弱,在这种情况下,房地产行业也面临这些问题。

郝恒乐同时表示,但这里面也有很多结构性的机会,同时房地产行业的利好政策正在不断出台,后续不利因素会不断出清,有利因素在叠加,房地产行业一定会回到良性发展的轨道上。在这个过程中,就看企业能不能安全地活下去,不至于出局,还在牌桌上。

绿城中国行政总裁郭佳峰对市场形势也持谨慎态度,1月和2月市场成交下降幅度很大,3月总体有所好转。一季度市场低迷是去年低迷的延续,目前市场仍在筑底。

建发国际行政总裁林伟国在业绩沟通会上介绍,今年1月、2月份市场(成交)下降很多,3月份比1月份有所好转,但整体持续性具有不确定性;另一方面,二手房市场挂牌量很大,所以市场是会持续恢复还是稳定在这个状态,不好判断。

城镇化进程没有结束

对于房地产市场走势问题,万科董事会主席郁亮表示,万科对于行业趋势的判断和看法没有改变,市场短期显然是超跌了,未来住宅建设的中枢值是10亿平方米,目前支持政策已大量出台且力度超过以往,伴随政策效果显现,相信市场会逐渐恢复。

持有乐观态度的还有龙湖集团,该公司董事会主席陈序平表示,短期市场存在压力,主要是市场信心未完全恢复。

同时,龙湖集团地产航道总裁张旭忠也表达了类似的判断,相信随着利好政策的不断释放和落地,行业经过一个阶段性的周期调整,市场回暖值得期待。

郁亮分析称,住房需求需要动态观察,尽管房地产行业已经不可能回到过去的高点,但未来空间依然广阔。一方面,美好生活标准在不断提升,无论是人均居住面积还是住房设施、小区环境等都存在改善空间。另一方面,城镇化的进程没有结束,新增住房需求依然存在,2023年我国新增城镇人口1196万人。综合上述因素看,未来住宅建设的中枢值是10亿平方米左右。2023年住宅新开工面积不足7亿平方米,较2019年的高点下降了59%。因此,短期来看,市场显然是超跌了。

对于房地产市场,越秀地产管理层认为,目前市场还在筑底,但已经有所收窄,房地产市场总体规模未来应该稳定在10万亿元或者10亿平方米。

市场如何复苏?核心城市先开始

市场继续下调还是筑底完成,抑或是即将复苏,乐观派和谨慎派观点尚不能统一,但多家房企高管们一致认为,核心城市核心地段仍有机会,将会优先迎来复苏。

尽管郭佳峰认为现在的形势难判断,但其则给出回暖的方向:今年是一个大的调整年,整体趋势缓慢难以判断,可以看到的是政策持续放松,核心一二线城市的政策有望加速落地,效果会逐步呈现;目前市场分化明显,一二线城市和改善型产品的韧性较好,复苏也会在核心城市和改善型住房上先开始。

招商蛇口董事长蒋铁峰在业绩会上谈及未来的房地产市场时表示,房地产市场继续下行空间有限,行业进入一个新的发展阶段,房地产市场依然是一个销售在10万亿级的巨大市场。

蒋铁峰称,2023年行业深刻调整,加快转型已成必然,需求持续收缩,行业深度调整,成交结构和市场竞争格局发生明显变化,推进三大工程构建发展新模式。蒋铁峰认为,2024年中央政策会持续发力,主要是进一步优化取消在过去一些时候的限制性措施,同步推进三大工程建设,核心城市核心地段优质产品依然存在着较好的机会,开发业务依然是公司的基本盘,是规模和利润的重要保障。

对于房地产市场的预期,远洋集团则表示,预计短期内房地产市场制约因素依然存在,需求可能稳中有降。中长期房地产持续发展有坚实支撑,来自城镇化、改善、拆迁改造的需求将支撑未来市场规模,房地产行业仍然是值得深耕的大行业。当前房地产供求关系发生重大转变,市场信心恢复、房企修复和出清仍需较长时间。行业进入发展新模式,原有的高杠杆、高周转、高风险的发展模式不可持续,房企转型是大势所趋。

越秀地产董事长林昭远认为,限购的问题国家会持续放松,“现在有两类住房(房屋功能分类),一类是保障房,一类是市场化住房。市场化的应该按市场规则,我认为这个时机是可期待的,对未来的政策放松,我个人是充满信心的。”

华润置地管理层同样认为,市场已经过了单纯追求规模的增长模式,公司也不单纯追求规模的增长。虽然去年华润置地的规模同比增长保持同比持平,但经营性现金流大幅增长,费用也得到有效控制。未来,华润置地将进一步提升开发效率,市场目前主要是改善型需求,公司会聚焦中高端改善客户需求,快速迭代产品,各地市场分化严重,对存量资源也会因城施策、因地制宜,加快对市场的反应速度。

在谈及目前的房地产行业时,保利置业董事会主席万宇清认为,对于房企来说,这几年的行情都是很严峻的,行业的销售规模和投资开发规模都在持续下滑,预计今年大概率还是持续会筑底,房地产的市场供求关系已经发生了重大的变化,之前的“三高模式”已经被彻底打破,行业正在处于一个新旧模式的转换期

万宇清表示,2024年面临的市场形势更加严峻,但对地产行业的未来还是充满信心,因为经济和行业都一样,都有大周期。经历这个冬天之后,相信一定会逐步稳定进入下一个周期,下一个周期也会相对成熟和稳健,但是企业要想获得下一个赛季的入场券,还是要靠创新。万宇清强调,面对当下的这个情形,不会盲目乐观,也更不会悲观。

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