ATFX港股：一季住宅投资同比降超一成，内房股是否已经跌出价值？

ATFX港股：据统计局昨日公布的数据，一季度，住宅投资16585亿元，下降10.5%；住宅施工面积474580万平方米，下降11.7%；住宅新开工面积12534万平方米，下降28.7%；住宅竣工面积11148万平方米，下降21.9%。无论是施工面积、开工面积还是竣工面积，都出现深幅下滑，最大降幅接近三成，意味着房地产开发市场的收缩期尚未结束。商品房价格方面，3月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.5%，降幅比上月扩大0.5个百分点；一线城市二手住宅销售价格同比下降7.3%，降幅比上月扩大1.0个百分点。对于房地产市场来说，不仅开发层面遇阻，销售价格也不再坚挺。

▲ATFX图

新建商品房销售和待售方面，一季度，新建商品房当中的住宅销售面积下降23.4%；住宅销售额下降30.7%。库存方面，3月末，商品房待售面积74833万平方米，同比增长15.6%，其中，住宅待售面积增长23.9%。一方面是开发和销售情况低迷，另一方面是住宅待售面积猛增，一降一增之间，住宅地产市场的过剩局面显而易见。

不断收缩的行业周期和产能过剩的局面，虽然充满风险，但也有不易察觉的机遇。行业周期具有循环更替的特征，收缩期的末尾就是扩张期的开始。那么，内房股是否已经跌出价值？

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上图为港股市场内房股板块的周线走势图。自该指数编制以来，内房股指数累计跌幅达到81.44%，处于“腰斩之后再腰斩”的状态，超跌特征显著。经过长时间的下跌，板块内“便宜个股”非常多，即便是前十大龙头个股，市价也都低于25港元。市盈率方面，最大值是北辰实业的13.91，最小值是大唐集团的1.04倍，负市盈率的个股有36只，占总股数的61%。不考虑行业前景，仅从市盈率估值的角度看，内房股当中大量的个股都已经跌出了价值。如果将行业前景纳入考虑，内房股板块的跌势恐将延续，且中短期内都不会结束。

政策面是扭转市场预期和行业前景的关键因素。住宅市场进入下行周期，主要是因为房价过高而不是因为需求不足。只要价格回落至合适水平，就能够盘活市场的新增和改善的购房需求。然而，目前的政策态度偏严，低于备案价销售新建商品住宅可能会被警告或罚款。对于已经购房的业主来说，也不希望看到开发商调降售价，加剧了地产开发商的心理负担。这就导致“以价换量”的方案虽然有利于行业发展，但无法落地执行。当然，从反面考虑问题的话，一旦政策面对于住宅价格的管控松动，内房股“跌出价值”的预期可能将迎来兑现期。

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