年报解读 | 归母净利大增全靠“并购”！建发股份2023年房地产净利不到2亿元，年报发布前收证监部门警示函

每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺

由双主业运行转入“三大业务”后，建发股份（SH600153，股价10.28元，市值308.82亿元）的经营效果似乎并不理想。

4月15日，建发股份披露的2023年度报告显示，2023年公司实现营业收入7636.78亿元，同比下降8.3%；归属母公司净利润131.04亿元，同比增长108.83%；实现经营性活动现金流293.95亿元。不过值得注意的是，其归母净利润大增源于收购美凯龙带来的“营业外收入”。

值得注意的是，作为建发股份主营业务之一的房地产业务，2023年实现营业收入1664.5亿元，同比增长21.94%；但归母净利润仅录得1.91亿元，同比大幅下滑91.56%。

作为一家涵盖供应链、房地产以及家居商场运营的综合性企业，2023年建发股份三大业务板块盈利能力都有不同程度的下滑。尤其是在房地产业务，成了建发股份业绩低迷的主要掣肘，在营收同比增长21.94%的情况下，归母净利润却大幅下滑91.56%，毛利率亦也连续三年下滑。建发股份解释称：“房地产业务分部业绩下降，主要系计提减值准备增加导致。”

收购美凯龙贡献超七成净利润

年报显示，2023年建发股份营业收入同比下降8.3%至7636.78亿元，但归属母公司净利润同比大幅增长108.83%至131.04亿元。

对于归母净利润大增，建发股份解释称，源于将美凯龙纳入了合并报表。2023年，建发股份及控股子公司联发集团以62.86亿元收购美凯龙29.95%的股份，低于取得的美凯龙可辨认净资产公允价值，两者的差额96.19亿元即为重组收益。按照《企业会计准则》的要求，这笔重组收益计入“营业外收入”科目，其中归属母公司的重组收益95.22亿元，但该重组收益无相应的现金流入。

若剔除重组收益以及美凯龙2023年9月至12月的经营损益，则建发股份的归属母公司净利润为41.45亿元，同比下降33.95%。

此外，建发股份2023年实现的131.04亿元归母净利润中，还包含属于永续债持有人的利息。截至2023年底，建发股份永续债为130.58亿元，相比2022年的126.89亿元增加3.69亿元，增长的这一部分永续债，以及其利率逐年递升的特性，使得建发股份去年永续债利息达到了约4.84亿元。若扣除这一部分，建发股份真实的归母净利润还将进一步降至36.61亿元，同比下降41.7%。

值得注意的是，建发股份的供应链业务、房地产开发业务以及家居商场运营业务三大板块，在2023年的收入均呈下滑趋势。其中，供应链板块依然是建发股份收入的主要来源，2023年该业务实现营业收入5933.7亿元，同比下降14.8%，实现归属母公司净利润39.5亿元，同比下降1.4%。

建发股份主营业务构成 来源：建发股份2023年报（百度股市通制图）

家居商场运营板块即美凯龙。截至2023年末，美凯龙共经营87家自营商场，275家委管商场，8家战略合作商场，46个特许经营家居建材项目，总经营面积2172.5万平方米。报告期内实现营业收入超14亿元，但在计提资产和信用减值准备、下调投资性房地产公允价值、处置项目产生营业外支出合计31.6亿元后，最终归母净亏损22.16亿元。2023年9月至12月，美凯龙为建发股份贡献的归属母公司净利润为-5.63亿元。

这也是美凯龙自上市以来首次遭遇归母净亏损。美凯龙在投资者说明会上表示，公司目前和建发在全国各地区的房地产业务都开展了深度的捆绑合作，包括精装房家装家居入场和小区物业整修，以及存量房的以旧换新的深度协同。

存货减值问题引来监管部门警示函

作为公司主营业务之一，建发股份的房地产业务主要由子公司建发房产和联发集团负责，而建发房产旗下又控制建发国际集团（KH01908，股价13.140港元，市值249.09亿港元）这一港股上市平台。

年报显示，2023年建发股份房地产业务分部实现营业收入1664.5亿元，同比增长21.94%；但归母净利润仅录得1.91亿元，同比大幅下滑91.56%。

对此，建发股份解释称，房地产业务分部受市场环境影响计提29.31亿元存货跌价准备，导致归母净利润同比减少20.75亿元。其中，建发房产计提14.51亿元存货跌价准备，实现归母净利润44.68亿元，为公司贡献归母净利润20.50亿元，同比减少0.25亿元；联发集团则计提了14.80亿元存货跌价准备，实现归母净利润为-17.81 亿元，为公司贡献的“归母净利润”为-18.58亿元，同比减少20.50亿元。

整体来看，2023年建发股份共计提了53.13亿元的资产减值准备，其中存货跌价准备约33亿元，涉及武汉•云璟二期项目计提存货跌价准备2.37亿元、南宁•和悦项目2.27亿元，以及厦门、广州、合肥等地多个项目。

值得一提的是，就在2023年报发布前，由于存货减值等问题，厦门证监局向建发股份发出了一份警示函。

根据这份警示函，厦门证监局认为建发股份财务核算存在薄弱环节，财务复核程序不到位，房地产业务中个别长期股权投资、存货的减值测试不够审慎，供应链业务中个别品种如氢氧化钻、电缆等贸易业务采用总额法确认收入依据不充分；以及对个别子公司管理不到位，部分合同用印审批不规范，公司内部控制存在缺陷。

而郑永达作为建发股份的董事长，林茂作为总经理，魏卓作为财务总监，许加纳作为时任分管财务的副总经理，未按照《上市公司信息披露管理办法》的规定履行勤勉尽责义务，对上述违规问题负有责任。厦门证监局决定对上述人员采取监管谈话的行政监管措施，并记入证券期货市场诚信档案。

图片来源：建发股份公告

根据此前业绩报告，2021年和2022年，建发股份分别计提了16.33亿元和62.25亿元的资产减值准备，其中对存货计提的跌价准备分别为13.75亿元和51.1亿元。

频频高溢价拿地或影响毛利率

值得注意的是，自2019年来，建发股份房地产业务持续处于“增收不增利”状态，营收增长了约2.6倍，而同期归母利润却缩水达254.8%。

与此同时，建发股份房地产业务2023年净利润率仅约为3.17%、毛利率为11.51%，均持续呈现下滑态势。《每日经济新闻》记者梳理发现，2019—2022年建发股份地产毛利率分别为28.69%、20.89%、16.76%、14.64%。而2023年头部房企毛利率水平基本在15%左右，如华润置地综合毛利率为25.2%、中海地产为20.32%、金地集团为16.16%。

此前，建发国际行政总裁林伟国在业绩会上表示，公司在报告期内部分已交付项目毛利率水平较上一财政年度低并录得结转收入。“2021年的部分项目有亏损情况，结转跟不上，对毛利率自然也有影响。”“十几个点的毛利率是安全备案，但如果项目房价跌幅超过这个幅度，就会面临亏损的境地。”

2023年建发房产权益拿地情况 来源：中指研究院

拿地方面，2023年建发房产和联发集团共计获取土地91宗，全口径拿地金额合计约1320.28亿元，新增地块全口径货值约2553.02亿元，其中一二线城市拿地金额占比超90%。

在中指研究院发布的2023年房企拿地榜上，建发房产以738亿元的权益拿地金额排在行业第三位，以480万平方米的权益拿地面积排在行业第四位。

记者观察发现，溢价拿地已成为近两年建发房产拓储的一大鲜明特点，如佛山大沥河地块溢价率超过了51%，楼面价约24350元/平方米，刷新佛山楼面价纪录；东莞南城地块楼面价约25999元/平方米，创下该板块楼面价纪录。

仅从建发房产2023年的拿地成本来看，在未来结转或仍存在较大的盈利压力，毛利率预计将还有下降空间。

但为了维持在行业的销售排名，建发房产必须持续拿地并加快去化，并循环往复。如就在4月16日，上海、杭州同时进行土拍，建发房产成最大赢家，以单独或者联合体方式共拿下4宗地，共花费了73.9665亿元。

不过凭借着厦门国资的股东信用背景，以及供应链贸易业务高周转的物流和资金，建发股份的流动性并未遇到大的困难。年报显示，2023年建发股份经营活动产生的现金流量净额达293.9亿元，同比提升89.94%，其中房地产业务板块就达182亿元，同比提升25.46%。