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保利发展买壳建筑商,一批老板发财了

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@房财经 李琦

4月15日,保利·颐璟和煦拿到了预售许可证,13栋楼共计578套——还有4栋176套未取证,户型面积分为120平米、143平、150平米和170平米。

或许因为它的售价低,被人关注得不多。它位于顺义马坡,预售单价在3.9-4.7万元/平米之间。

整个项目分两个地块:北区0601地块规划11栋住宅楼,9-11层,容积率1.7;南区0603地块共规划4栋住宅楼,均为6层洋房,容积率仅1.2。如此低的容积率,得房率高,户型也会是不错的。

已取得预售证的13栋,按得房率高低排列:6#86.66%、3#86.59%、8#86.59%、5#86.58%、南区3#86.37%、北区1#86.35%、南区4#86.27%、北区2#85.42%、9#85.41%、7#84.69%、北区4#84.68%。

由于颐璟和煦都是11层以下多层和小高层,一梯两户,得房率做到84%以上,算是正常水平。

这个项目有好几个特点:一是央企保利发展打造,二是超高的赠送面积,超越了同区域的华润置地璞瑅润府。

但还有一个鲜为人知的秘密,颐璟和煦的工程总承包商四川利达建设工程有限公司(简称“利达建设”)隶属于保利发展,是三年前从民营老板手上买来,主要战绩也是保利发展给的。

有着35年历史的利达建设,有很长、很精彩的资本故事。

利达建设进京

和煦,意思是形容温暖的阳光,也可以形容音调平和。

这两个字,保利发展很喜欢,尤其是在冬季漫长的北京。从石景山的璟山和煦、朝阳区的朝央和煦,到顺义区的颐璟和煦。

颐璟和煦的项目公司北京保顺善筑置业有限公司(简称“保顺善筑”),注册于2023年12月18日,法人刘喜涛,A股上市公司保利发展(600048.SH)的全资孙子公司。保利发展拿下颐璟和煦这块地,很纯粹,没有像朝央和煦那样找马甲。

一个月后,保顺善筑的注册资本从1000万元变成了17.85亿元,这表明,它正式拉开了开发序幕。此时,距离拿地仅仅过去2个月,可谓神速。

一切有条不紊地进行。

在保利善筑成立的第二天,6条招投标信息发出,有招采监理公司的,有施工一标段、二标段的,后来还有施工三标段、四标段;1月15日,保利善筑拿到了北京住建委颁发的房地产开发企业二级资质证书;1月26日,拿到了建筑工程规划许可证。

最终,来自四川的利达建设中标了全部四个标段的工程施工业务:一标段0.15亿元、二标段3.58亿元、三标段0.86亿元和四标段0.9亿元。

其中,二标段总建设规模9.6万平米,金额最高,合同估算价3.73亿元,花姐就拿它来举例。

最初,有6家企业进入了资格预审,分别是:利达建设、北京住总第四开发建设有限公司、北京市第五建筑工程集团有限公司、北京市大兴区建设集团有限公司、北京城建建设工程有限公司、北京建工四建工程建设有限公司。

经过角逐,中标候选人为:利达建设、北京住总第四开发建设有限公司、北京市第五建筑工程集团有限公司。经评委打分,利达建设以94.13分遥遥领先,比第二名高出10分以上。

一家来自四川的建筑企业,居然击败了一众京城老牌建筑商。

股东套现与神秘人入局

从四川远道而来的利达建设,它凭什么在颐璟和煦的工程施工竞标上胜出?

原来,它是保利发展的关联企业——确切地说,是混杂着民营资本的国有控股建筑商。

利达建设绝对是个建筑商的老字号,成立于1989年12月——距今35年,比保利发展年龄大3岁,注册资本1000万元,法人谢华,目前由保利发展全资子公司富利建设集团有限公司持有70%,剩余30%股份由成都济秭蜀工程管理有限公司(简称”济秭蜀工程“)持有。它目前手握9张资质证书。


在2021年1月21日之前,利达建设的股份变动十分频繁,创始股东里的地产商退出了,一批自然人股东进进出出,注册资本曾经从七千多万元一夜之间变成1万元。

2021年1月21日之后,济秭蜀工程从5位自然人手上买下利达建设100%股权;三个月后,富利建设集团入主,利达建设摇身一变,成为了央企地产商旗下的建筑公司。

和央企联手做生意,济秭蜀工程能量很大。济秭蜀工程在2020年8月设立,它的五位股东(钟勇、施建涛、张苹满、申景宇和段雯亭)中,与济秭蜀工程收购利达建设的股东(申景宇、钟勇、施建涛、杨刚和段雯亭),有四人重合。

换句话说,段雯亭、张苹满等先济秭蜀工程买下利达建设之后,然后倒手给了保利发展。

这个资本故事还没结束。

保利发展入主利达建设两年之后——2023年6月27日,济秭蜀工程的股权发生变化,钟勇和申景宇各自套现10%股权清仓,施建涛和张苹满、段雯亭分别套现8.349%、27.749%和28.879%股权,接盘者为浙江和瑞森工程管理有限公司持股83.33%、曾红梅持股1.667%。

浙江和瑞森工程是为了收购济秭蜀工程而成立的——2023年5月18日,注册资本5000万元,由张向洪和楼静静分别持股90%和10%。

张向洪是谁?是个谜一样的人物。

张向洪的进入和济秭蜀工程原始股东套现,对时机的把握十分精准。他们看中利达建设背后的靠山保利发展——目前是中国最大的地产商。

背靠大树好乘凉

利达建设在2021年4月份被保利发展控股后,很快就进入了发展的快车道。

当年5月17日,它以3.3亿元中标抚州华章文化发展有限公司工程业务——保利发展持股50%;当年5月28日,它2.2亿元中标九江市城投置业有限公司业务——保利发展持股85%;当年7月20日,它3.07亿元中标南昌航飞投资发展有限公司总承包工程——保利发展持股51%;

随着利达建设业务风声水起,济秭蜀工程很快就有了资本动作,在2021年8月全部质押了持有利达建设30%股份,质权人是富利建设集团。

此后好消息不断飘来。

2021年9月15日,利达建设中标保利半山国际项目2亿元总承包工程——保利发展持股75%;同年12月10日,中标南昌保利文化艺术城项目2.92亿元总承包工程——保利发展持股100%%;五天后,又以2.68亿元中标南昌青云谱和光五期总承包工程——保利发展持股100%;2022年1月27日以2.93亿元中标南昌保利和府工程总承包——保利发展持股100%。

花姐把保利发展进入利达建设一年内的关联交易加了一下,共计19.1亿元。一切顺风顺水,正应了那句话:背靠大树好乘凉!

但在2022年8月,利达建设失利了。

在竞标太原侨冠置业有限公司的10万吨生态酿酒项目的3亿元工程建设中,利达建设企业业绩和项目经理业绩,不满足招标要求被刷下。这是一个和保利发展没有关联的第三方项目。

离开保利发展,利达建设似乎失灵了。甚至在成都和彭州市的2021年微绿地施工、四川临邛街道鹤鸣社区污水管网整治、崇州爱民街雨污管网施工、四川统力大道改造施工、邛崃市2022年饮水巩固提升工程等项目,利达建设颗粒无收。

或许有了保利发展这块大树,这些百万级、千万级工程利达建设不愿意干。

在2023年,利达建设似乎从保利发展的总承包商里消失了,没有新接业务。

进入2024年,利达建设在第三方的"小项目"上也开始有所斩获了,但它最大的工程依然靠保利发展喂给它,通过拿下颐璟和煦四个标段工程的施工,利达建设从四川,再绕道江西,这次终于进京了。

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