房产降价周期：普通人要做兴盛时代的精品，别做没落年华的祭品

我们这代人，想过没有，有朝一日，房地产竟会变成打折物，跌价比奢侈品、豪车更快，几乎是一落地就跌。

而且，一旦房地产走过拐点，进入降价抛售的周期，很快全体人都陷进去了，不管你有没有手持房产。

2024年春节后，九紫离火运正式展开，土运已经完全结束，房地产的元气周期宣告终结。

这个行业迅速进入促销——原来房地产就和双十一的上架商品一样，是可以讨价还价的，是可以降价，是暗中促销的。

房地产本来就如此啊，只是故事戳破以后露出真面目了嘛。

大家对这个行业爱恨交加，很大原因在于它的泡沫性。五光十色的泡沫有利于自己，人人叫好；不利于自己，个个叫骂。

用哲学的语式来说，人性是卑劣的。

当年那些鼓吹房产永远不会跌的专家，此时不知道跑哪里去了。当年信奉他们的人，尤其是2018年左右高位接盘的人，现在只剩下了个捶胸顿足。

2018年高位接盘上海房产的人，1200万以上的房产，目前一跌就是100多万。他们的家庭实力，上有老下有小，三年都攒不出这个数。

每个时代都有成功者，对应每个时代都有莫名的牺牲者——输家都是输在不懂经济学常识，看不清政经的周期变化。

被懵懵懂懂地忽悠进场，被冷酷无比地清理出局，剥光了身上的底裤。

既然泡沫已经戳破，认清了现实，即中国的人口规律决定了，未来不存在大量买入的接盘侠，房地产迅速调整心态，随行就市，迎合为数不多的买方市场。

打折，促销，不动产变相贬值，各种技巧就登场了。

我身边大部分朋友都是中产，都进入到置业的阶段。

我也陪朋友看过很多中上等级的楼盘，总结下来它们有几个特点：

第一类：厚颜无耻型的。明着就是打折了，且不怕被老业主看见。真是死猪不怕开水烫。

上海松江某三期楼盘开盘，2.1万-2.4万，看着价格挺不错的，对比隔壁二期次新房两年前的标价2.5-2.7万，房型相似略有升级，绿化更好，配套还完善。

关键是可比较的价格，一上来就85折，买家心里当然舒服。

就算这样，买家还是很悠闲，不着急。

售楼处大家都演戏，只不过如今的本子，皇帝、皇后、太监都换人了。

按照我事先布置好的，女主拉扯着丈夫，娇滴滴说道：“老公，我们再看看其他几家嘛，我小姐妹推荐的，优惠力度也很大喔。”

售楼处的小姐往往会打出一张牌：先生，公司有政策，买指定楼层送固定车位。

要过去，一个车位都是15万以上。

120多平米的房子，降价了近50万，再暗送一个车位近20万，整体降价就是快70万。

房产原来就应该差不多这个价。房企卖房后挣15%-20%，本该如此。

走到一半，几个人气呼呼地往售楼处走，咋咋呼呼，现场有点混乱。我和朋友见势不妙，夺门而出。据说是二期老业主过来闹，要求补偿。

这种事情现在全国各地都在发生。

每个地区都号称有价格限制，保护老投资人，但房地产价格随行就市已经是大势所趋，不可阻拦，每个房产商都在想尽办法控制去化率。

区政府往往是双手一摊，交给市场经济。

政府早该退出价格管制了，把价格和渠道销售交还市场。企业卖不掉房，自己的原因；企业销售火爆，自己有本事。

这个乱局，有没有笋盘？有的，需要消费者火眼金睛，功力足够。

第二类：全款买房打折。

全款买房本来就打折的，只不过很多楼盘急于回笼资金，现在全款买房有着各种优惠，楼层、车位、打折都是多管齐下。

全款买房最高打折能够拿到75折。

我看到过豪宅卖房，有些冷门地段豪宅销售困难，消费者朋友圈组团，一口气买5套，找到关系和总经理直接谈，谈下的折扣多到1/3也有的。

顺便说一下，去化率困难，造成的直接后果就是豪宅价格中枢下移，挤压中端。伪豪宅都在露出“庐山真面目”，本来是什么价就是什么价了。

第三类：送远端房产。

买省会城市大平层，送三线城市同一开发商滞销楼盘。

你说拿这种滞销货，不拿白不拿。

真拿在手上，住也不是，不住也不是。

结果诞生出了“骨灰房”——与墓地售价比来做比较，很多三线房产，房间里就一个大柜子，摆着遗像和骨灰盒，令人不寒而栗

每年清明、冬至两个时节，业主到房产来祭拜祖宗。香烟缭绕，有的还做法事，连续四五天吹吹打打。

周围邻居得知真相，无不汗毛竖起。

骨灰房是集聚阴气的，自身要成就气息，就对其他人的阳宅住所不利。我一般是不主张的，不要仗着有钱这样做事，要考虑他人感受。

第四类：降低服务品质。

物业很差，绿化格局凌乱，周边配套基本落空。

暗中自我贬值、不要脸的现象，房地产界比比皆是。

整个房产交易，已陷入了次新房持有者、房企、银行、地方政府的“多方囚徒困境”之中。

我之所以把“老破小”持有者从整体分析里摘出来，因为这部分群体说白了，社会阶层低下，影响力弱，数量也不是很多。

他们闹不起来，就是坐等市政动迁，所以心态上不在“囚徒困境”里面。

真正的囚徒困境是：

1.地方财政收入中的大部分比例来自卖地收入，现在只能依靠央国资性质的房企+城投将其贷款来的钱，通过不断营造左手倒右手的把戏，为财政输血。

地方城投目前也没钱。还因为过去的造城运动，大量被国资委、纪委追查，高层人员战战兢兢。

中央也不指望一下子消除“土地财政”，但需要各地慢慢控制，维持在一个可以扛住的水平上。

现在地区经济都在艰难维持。大部分三线城市除了土地款以外，并没有太多的产业经济税源，公务员的工资正常发放都吃力。

内外交困下，宏观经济告别房地产，陆陆续续支付代价。这个经济转型是非常漫长和痛苦的。

要做兴盛时代的精品，别做没落年华的祭品。

普通人啊，没脑子真不行。

2.房企迫切需要通过新房销售，来回笼资金，缓解债务偿还压力。

恒大、碧桂园、万科三驾马车先后爆雷，更多的地方性房企龙头，从2021年的福建到2022年广东、广西，再到2023年的西北大省，都在陷入财务危机，地方政府都在扑救。

有的处理得当，压制得住；有的处理不了，就爆发开来。

去化率依然是很大的问题。

降价销售一定是个大趋势，价格限制形同虚设。

3.大量的二手房房主，由于房产下行+经济下行的态势，希望尽早出手回笼资金，以改善房产持有者的自身财务状况、缴纳银行催款。

尤其是5年左右的次新房价格冲击波，必然会拉低包括新房、租房在内的价值预期。

雪花累积，最终有可能造成大面积的价格雪崩。

这个囚徒困境的最优解，就是比谁跑得快。

形势反转，购房者群体自我感觉优越，持币待购，有强烈的“房价还会持续下降”的心理预期。

预计2025-2026年房产哀鸿遍野的时候，出手购房者将获得巨大的时代红利。但那个时候，外部时局还是处在较乱的经济萧条期。

目前，以AI为核心的第四次工业浪潮尚未全面到来，老的工业化遗存压力依然很大，不宜过分乐观。

个人预计这次经济下行将延续10年以上，从2019年开始的十年。