【专题】上海第一批次轮土拍热度微降，“7090政策”松绑支持多样化改善需求

△2024年上海第一批次轮土拍商品住宅用地成交明细

总结：2024年上海第一批次第二轮土拍中6块商品住宅地块均成交，3宗地块最高限价成交，市场热度延续上一轮次，但呈现略微下行迹象。本轮土拍主要有4个特点：1、优化中小户型限制政策，支持多样化改善性需求；2、多个地块房地联动价上涨，稳定楼市预期；3、土拍热度分化加剧，核心热门地块多家竞买，而冷门地块依靠国企托底；4、国央企仍为成交主力，民企拿地两宗。

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优化中小户型限制政策，支持多样化改善性需求

上海土地交易市场官网公布的第一批次第二轮土地出让须知中对住宅中小套型比例和设计建设标准进行了调整。建设标准中多层、小高层和高层住宅的建面均有所提升，同时一些地块的中小套型占比下降为50%-70%不等。近几年上海一二手市场90平米以下成交占比下降，90-120平米成交占比上升，购房需求转向以改善需求为主，此次政策放松更好得匹配居民改善住房需求，提升市场信心。

02

多个地块房地联动价上涨，稳定楼市预期

上海2024年第一批第二轮土拍的6宗地块中有4宗地块房地联动价较周边新盘及近两年出让地块上涨，其中闵行浦锦地块预计联动价69000元/㎡，上涨1000元/㎡，为本轮土拍最热门地块，2022年第一批土拍，建发&华发联合体以29.864亿元的价格拍得闵行区浦锦街道MHP0-1302单元18-01地块，溢价率9.39%，房地联动价68000元/㎡。

03

土拍热度分化加剧，房企拿地愈发谨慎

本轮土拍6宗地块有20家企业意向竞拍，与上轮次参拍房企面孔基本相同，本轮土拍延续上一轮次热度，主要原因是本轮土拍供应的6宗地块与上轮次的5宗地块相比，虽然没有特别顶流热门的地块，但是多宗地块位于区域内相对核心的位置，且有很多地铁盘。其中闵行浦锦地块本轮热度最高，有12家企业竞拍；而嘉定菊园、普陀桃浦2宗地块遇冷，仅1家企业竞买，土拍分化进一步加剧，房企拿地集中度变高，市场持续下行期房企拿地愈发谨慎。

04

溢价率走高，多宗地块最高限价成交

上海2024年第一批次第二轮土拍溢价率走高，6宗地块中有3宗触发最高限价，以9%以上的高溢价率成交。本轮土拍溢价率分化明显，核心区域优质地块溢价率普遍较高，嘉定菊园和普陀桃浦地块因区位优势较低、周边新盘去化率一般且存量较多等因素，均以底价成交。

05

国央企仍为成交主力，民企拿下最热地块

本轮土拍国企和央企仍为上海拿地成交主力，第一批次第二轮土拍国央企拿地金额占比达67%，且本轮以联合体参拍的企业增多，主要由于市场持续低迷导致企业资金回笼较慢，联合竞拍能够缓解资金压力同时提高拿地机率。本轮共20家企业参拍，其中只有两家为民企（大华、龙湖），均有所斩获，大华摇号竞得闵行浦锦最热地块，龙湖竞得奉贤新城地块。

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