首付1万、开发商返10万！环南京这个楼盘，什么套路？

南京都市圈，这么卷了？

“句容宝华准现房，首付1万，开发商最高返现10万，月供相当于租金，错过就没了！”最近，不少中介卖力向买房人“吆喝”。

随口一问，中介说的福利盘，是仙林东路上的中天东方骏庭。印象中，这家楼盘入市6年还没卖完，且从2020年起就陷入停工、延期交付风波，令业主们苦恼不已。如今突然高调打折卖房，什么情况？

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一条仙林东路，容纳了宝华楼市狂飙突进时期的“产物”。包括中天东方骏庭、恒大雅苑、天正理想城、朗诗万都玲珑樾等在内的楼盘，都聚集在此。

作为超级大盘，中天东方骏庭分为南、北两个分区。首期开发的北区，规划了12栋多层、12栋高层，总户数约2400户。这次主推的折扣房源，为北区的14、15号楼。

中介介绍：“14、15号楼任意楼层可选，户型85、105、130㎡，毛坯交付，均价6500元/㎡，首付1万即可。针对不同面积段，开发商会返还不同金额的购房款，最高10万。”

不过，案场销售更正了中介的说法：“买房人可自行选择毛坯、精装，首付都是1万元。但毛坯均价6500元/㎡，无返现；精装均价7200元/㎡，参与返现，85㎡返6万，130㎡返10万。”

以130㎡精装房源为例，返现后总价约83.6万、均价约6430元/㎡，与毛坯均价基本持平，相当于赠送装修。

这个价格，什么水平？锐评君拉开中天东方骏庭的过往开盘数据，发现：

2018年项目首开，推出北区精装多层房源，均价17000元/㎡；

2019年4月，推出20层的小高层房源，精装均价13000元/㎡；

2020年首次拿到北区14、15号楼销许，精装交付，销许单价12000-15000元/㎡，折后均价10500元/㎡。

如今，同样是北区14、15号楼，精装均价降到了6500元/㎡左右，房价几乎腰斩，难怪前期业主们破大防。

值得一提的是，案场销售强调购买中天东方骏庭，可用南京公积金贷款，锐评君致电宝华公积金管理中心，证实了这一说法。

下图是销售提供的不同户型首付月供明细，锐评君逐一计算后发现，要想让月供金额这么低，前提是全部使用南京公积金贷款，且为首套房（南京公积金5年期以上首套利率为3.1%）。

以购买一套130㎡的精装修新房为例，对预算有限的买房人而言，只需要掏出1万元首付，月供3600元左右就能上车，这确实是不小的诱惑，但真的能放心买吗？

别急，跟着锐评君往下看。

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今年3月初，有网友在句容官方网站上留言：宝华东方骏庭14栋，合同约定交付时间为2023年12月底，现阶段已经封顶，但建筑工地无人、迟迟未见施工，施工进度严重滞后。

对此，官方第一时间给予回复：中天东方骏庭14、15号楼已经主体封顶，施工单位及开发商已向属地监管部门递交复工申请，预计交付时间为2024年9月30日。

花式打折卖房的中天东方骏庭，竟有停工、延期风险，怎么回事？时间，要倒回到8年前。

宝华楼市如火如荼的2016年，中天城投收购了东方骏庭所在地块，曲线进驻宝华。

当时，项目还不叫东方骏庭，而是叫中天半山铭廷。这个超级大盘总建筑面积约60万方，光北区就规划了超2400户。业态上，更是有高层、洋房、叠墅、联排等。

2017年3月起，为了抑制过热的楼市，宝华出台了限购令。政策威力下，市场渐渐转冷。

2018年1月底，尚未开盘的中天半山铭廷，被碧桂园收购，并更名为碧桂园中天东方骏庭。

但3年之后，也就是2021年2月，碧桂园在公开发行的报纸上刊登退股声明，称已退出东方骏庭开发公司及项目的管理，并交接完毕。

而根据业主的反馈，在碧桂园退出前，东方骏庭已经停工、停建。但万幸，北区洋房和部分高层的业主们，最终等来了自家房子交付。

现在，在售的东方骏庭北区14、15号楼，是否顺利复工？施工进度条到哪了？

在最新的实探中，锐评君发现这两栋楼确实已封顶。工地上，能看到戴着安全帽的工人。

施工电梯处在正常运行中，但工地显得静悄悄，一位工作人员告诉锐评君：“目前北区就14、15号楼在施工，确保今年9月底交付给业主，其他楼栋暂时没消息。”

除去14、15号楼，高空视角里，东方骏庭北区的洋房，以及高层11-13号楼已经交付；高层的16-19、21、22号楼却停滞已久，规划的约8000㎡中央公园也毫无进展。这“一半海水一半火焰”，形成鲜明对比。

南区的情况，更糟糕。锐评君在现场看到，工地大门紧闭，门头上的字已在风吹日晒的侵蚀下“消失”，到处锈迹斑斑。

无论是高层还是多层，这些建筑“半成品”都蒙上了灰灰的色调，破败不堪。凑近了看，外露的钢筋已经生锈，工地内杂草丛生，不少已高过围挡。

值守的保安叹息：“南区停工很久了，都是开发商没钱闹的，复工还不知道要等到猴年马月呢。”

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看到这里，东方骏庭的打折房源能不能买，相信大家心里已经有基本判断了。锐评君，只说两点。

第一，大环境整体下行，优选高能级城市。

过去，因近南京仙林的优势，宝华吸纳了不少南京的自住、投资需求。楼市火热时期，确实有人吃到了红利。

可这轮房地产市场下行，南京尚没能幸免，更别提都市圈成员句容宝华了。价格踩踏率先在这里发生，房价腰斩、难以出手等悲剧屡见不鲜。

供需关系发生变化，新房、二手房库存处在相对高位，加上可观的优惠、议价空间，自住为目的的置业，未尝不能出手。

但切记，选对城市至关重要。人口稳定流入、产业前景明朗、城市资源优渥的高能级城市一定是首选。

第二，学会主动规避风险。

行业洗牌，房企出险早已不稀奇。抛开城市、地段等因素，房企的安全度，是买房人必须重点考虑的指标。

仙林东路上，恒大雅苑、天正理想城、朗诗万都玲珑樾等小区，不乏与中天东方骏庭同期销售的。

如今，不少小区交付多年，葱葱郁郁的绿植，热闹的底商，透着烟火气。

朗诗万都玲珑樾

泰达青筑

而东方骏庭，几栋交付的住宅，淹没在停工的破败建筑里。影响观感与士气不说，直接体现房企的兑现力。这满目的疮疤，对小区次新房价也是无形的伤害。

如果是地缘客，必须要在宝华置业，锐评君建议大家不妨多看看，选择现房或次新房。当下的市场，开发商和二手房卖家，都亮出了足够有诚意的底价。