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万科生死劫(三)曼哈顿计划

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万科生死劫前两篇得到不少好评,首先要感谢各位的支持。

万科的故事我们一共五集,有兴趣的点个关注,先赞后看。那欢迎进入今天的第三篇,万科生死劫之曼哈顿计划。

在之前的节目里,很多朋友让酷温谈谈烟台万科小股东们对万科管理层的举报。但是在酷温看来,要看懂烟台万科小股东们的举报之前,必须要了解的万科历史上的曼哈顿计划。

时间退回到 2015 年3 月,万科北京区域掌门人毛大庆请辞,一时万科北京群龙无首。毛大庆执掌北京万科近6年,在他接手之前,北京万科正处于瓶颈期,在京项目仅13个,总开发面积刚满300万平方米,且发展迟缓。而毛大庆利用自己的资源,加大与央企合作,第一年便给万科带来了一个年度销售冠军。2009年至2013年,北京万科共拿地31块,连续四年跨越百亿门槛,一扫往日阴霾。要知道,那可是 4 万亿之后的楼市,有地就有楼,有楼就有钱,所以在当时的北京拿地,靠的可不仅仅是有钱,毛大庆的能量可见一斑。甚至在2013年,毛大庆手下的北京万科在前三季度达成全年销售目标,全年销售额约达160亿元。6 年间,毛大庆生生将万科北京从 43 亿的销售额拉到了 200 亿。成为万科的明星掌门人。毛大庆请辞万科,而接任毛大庆的,是万科冉冉升起的另一枚新星——时年仅36 岁的刘肖。



刘肖是杭州万科的话事人,在杭州待了 32个月的时间,杭州万科的营收从四五十亿,直线跃升至百亿级别,并最终在2014年,一举夺得当年杭州市销售套数第一、面积第一等众多 NO.1 。有人说刘肖是借着杭州房产复苏的春风起来的,有人说因为刘肖是郁亮的嫡系,拿什么地都能批,靠集团捧上来的。但不管怎么样,一份闪瞎眼的成绩单,最终将刘肖送到了万科北京掌门人的宝座。只不过,这一次,刘肖不再像履新杭州那样,顺风顺水。

毛大庆的离开,带走的还有北京的顶流圈层。给万科带来直接的影响就是,继任者刘肖主导北京万科和政府关系变淡了,要知道,大庆时期,这关系可是打得火热的。此后,万科在北京的宅地市场,那就是不断碰壁。说白了,好地拿不到,拿到的要不全自持,只能靠漫长的出租回血的地,比如投了170亿元的万科翡翠书院,如今还在慢慢回血。要不就是集体土地,毕竟万科上市公司的牌子在这,因此北京三环外的那些村镇“自留地”还是很喜欢万科的。北京万科的长租公寓、养老项目就是这么做起来的——只不过这些项目利润特别薄。

如何破局,新华网2015 年 8 月一篇对刘肖的专访中,可以看出一丝刘肖的想法。根据报道,2015年2月,刚上任万科北京区首的刘肖,跟随郁亮的去了一趟纽约曼哈顿。他发现豪华成熟如曼哈顿,也会有很多塔吊,因为随着时代和经济的变迁,曼哈顿的城市内部功能已经发生了变化。这让刘肖悟出,北京的城市功能也会面临像曼哈顿一样的调整。回来后,他随即提出了北京万科的“曼哈顿计划”——把存量资产进行收购、提升并且改造成更适合市场和客户的产品。

但是相对于拿地再质押获得资金流动性,对于存量资产收购动用的资金可能要更多,资金使用周期会更长,因此,刘肖的曼哈顿计划要实现,就得有足够的子弹供其使用。

在酷温看来,相比于城市,曼哈顿城里的那些塔吊,可能给了刘肖的启发要更大。与曼哈顿计划同时启动的,还有一家名叫北京万鹏的投资公司。万鹏要做的就是像曼哈顿城里的塔吊一样,将万科北京区域各个项目的资金,统一集中起来,划拨至最需要的钱的项目中,或进行借贷。等资金回笼后,再回拨至各自的项目中。既实现零成本融资,又不产生负债,还能产生利息收益。在当时,这是一个近乎完美的方案。唯一的隐患,资金流一定不能断流,但在市场上行的阶段,发生这种事情的概率似乎很小。

就这样,刘肖主导的“曼哈顿计划”,在北京万科轰轰烈烈地展开了。曼哈顿计划最典型的一个例子,就是北京海航大厦在内的多个商业办公或物流项目。2018年,刘肖从陷入困顿的海航那里嗅得良机。准备以七折价格接手海航大厦,价格大约13 亿,而资金来源就是万鹏成立的融资平台的钱。只不过,这波捡漏计划最终被海航股东大会给否决了。

刘肖本雄心壮志 400-500 亿投入到曼哈顿计划,将北京打造成自己的第二个杭州,但是随着北京人口疏解政策的推进,特别是在北京执行严格的商住限售政策后,北京万科一直存在部分项目难以消化的难题,这导致北京万科的周转一直很慢,且很难增加新项目,曼哈顿计划实质上无疾而终。虽然曼哈顿计划难以推进,不过,万鹏的存在,倒是让刘肖和万科觉醒了使用万鹏这类塔吊公司的技能。刘肖入主万科北京的同时,还有两个头衔,分别是万科副总裁、北方区域BG首席合伙人、CEO,也就是刘肖的权限不仅局限在北京万科。

根据公开报道,2018年5月18日,唐山市高新区挂牌了两宗地块公开出让。二十天后,6月8日,该地块被唐山万富合益收入囊中,对价6个亿。40 天内付清。万富合益是谁?是唐山万科的子公司,占 51% 的股权。而另外的 49%,则是本地的小开发商,唐山今牛。

为什么,唐山万科要找今牛公司合作?要知道,今牛公司是唐山当地一家籍籍无名的开发商,2018年初才成立,要经验没经验,要名气没名气。那是因为,今牛公司能提供钱。根据唐山万科和今牛公司的约定,唐山高新区地块项目开发前期所需资金,将由唐山万科、今牛公司向合资公司万富合益提供股东借款。今牛公司的注册资本 1000 万,光拿地就得 6 个亿,今牛公司什么背景能有这么多钱?实际上呢,今牛公司确实也没钱,因为他只要出一个名字就可以。钱,在合作之前,万科就帮他找好了。是一家叫做红色崛起的资产管理公司。今牛公司与唐山万科签订合作协议的当天,转身,今牛公司就与红色崛起签署了一份11亿元本金的借款合同,利息为11.27%。

不到一个月,红色崛起11 亿到账,怎么分配呢?除了借给子公司 6 个亿土地款,剩下 5 个亿转手借给唐山万科,2亿元不计利息,剩余部分3.2 亿按照8%计息。

看懂了吗?



其实,今牛公司就是资金通道。今牛公司承担了11亿元借款高达11.27%的利息成本。得到的是什么?今牛公司持有万富合益49%的股权,唐山项目归属于这一半股权的开发利润,当然是由今牛公司享有。这笔生意,你觉得谁赚了谁亏了?将你的答案打出来。

有人要说,为什么唐山万科不自己操作呢?为了规避11 个点的利息成本,非要拉一个唐山今牛来分享49%利润,是不是不划算?只能说图样图森破!

对万科而言,作为子公司的万富合益及其开发的唐山项目,它获得的11亿元资金是股东借款。

在会计入账处理上,这属于来自关联方拆借的其他应付款,而不会计入来自金融机构的有息借款,子公司有息债尾 0。而对于唐山分公司,通过利用今牛公司转贷,万科在唐山项目上的资金成本,相比信托借款的实际利息,大幅降低,因为明面上,唐山万科的有息债就 3.2个多亿,利息 8 个点,对不对?11 个亿,11 个点的有息债,通过今牛公司,瞬间就变成了 3.2 个亿,8 个点的债。有息债规模低,利息低,又有利于合并报表后的万科在公开市场进一步发债融资。而分给今牛公司 49% 的开发利润,在财报里就列报于少数股东损益即可。有益无害,岂不美哉。至于买万科股票的股东们的权益,那暂时就没法管了。另外,根据国家监管部门的规定,信托等金融机构发放的贷款,不得用于拿地。多了红色崛起和今牛两层,万科也多了两层防火墙。听懂了吗?

回到资金提供方,红色崛起,注册资本 5000 万,11 个亿,哪里来的呢?2023 年红色崛起已经注销,但是注销前的股东还是可以查到的,分别是北京后城(占股98%)、深圳安创(占股1%)和北京城业通(占股1%)三家公司;北京城业通公司注册资本金50万元,股东是谁呢?没错,又回到我们前面所说的塔吊公司,北京万鹏了(占股100%)。虽然看上去,万科占的股份很少,但是红色崛起的话事人,还是万科的。2022年11月29日以前,红色崛起的董事长叫王志红,同时这个王志红又是杭州万舸投资管理有限公司董事长,而这家万舸,通过七家公司穿透后,上市公司万科股份持股杭州98%以上。属实是逻辑闭环了是。

所以,万科持股,万科人当话事人的红色崛起的资金哪里来的?大概率还是从万科来。据拆哪儿报道,红色崛起的资金来自多家金融机构,包括华鑫信托、华宝信托、华能贵诚信托、中原信托、中融信托、华夏资本、平安不动产等金融机构提供的应收账款保理融资,由北京万科提供差额补偿,底层资产是万科购房者按揭尾款债权。什么意思?万科把按揭尾款的债权打包抵押给信托机构,融资的钱进入了资金池,再由资金池放贷到合作方小股东,由小股东背有息债,对价是分当地项目利润。唐山项目的 11 亿,底层资金来自于华能贵诚信托,资金成本11%。没有放贷资质的红色崛起,转手却以11.27%的利率将资金融向了合作的小股东。0.27 的利润归红色崛起,11 个的点利润归贵诚信托。再穿透一下,2014年初,万科推出事业合伙人制度,同年4月25日,由1320名万科合伙人组成的盈安合伙成立,目前盈安合伙股东为华能贵诚信托有限公司(99.72%)与盈安公司(0.28%),注册资本35.89亿元。也就是说,华能贵诚信托是万科的股东之一。属于是利益的精准投送了。

今牛公司最后是把万科和红色崛起全告了,这件事才浮出水面。为什么告呢?因为万科在操盘过程当中,一点面子没给这个今牛公司。把人家公章收了,账也不让看,钱也不让管,这都不是最重要的。最重要的是,11 亿借款本来是一年,不过,为了更多的利润。合同到期之后,拿着今牛公司网银的万科,没有终止合同,归还本金,而是选择继续向红色崛起打利息,一直打到将近 1.8 个亿,属于今牛公司那 49% 的利润都填不平利息了,今牛公司终于爆炸了。而这起官司,万科的影子银行、违规放贷也正式进入大众视野。

而万科各地公司,往万鹏和红色崛起这类塔吊公司转移利润、挪用资金,可能也并非孤例,根据烟台万科合作的地产商举报信表述,万科与烟台百润置业合作的项目公司,于2018年11月挪用给北京万鹏1.5亿元。万科与烟台宸智商贸合作的项目公司,于2019年1月挪用给北京万鹏1.5亿元。万科与烟台瑞拓投资合作的项目公司,于2017年7月挪用给天津万翔企业管理有限公司8000万元,2018年1月挪用给北京万鹏5000万元,2018年5月挪用给北京五和万科置业有限公司1000万元。根据举报信描述,3个项目就挪用资金4.4亿元,有的至今没有收回。当然烟台的这些小股东最后爆炸的原因和唐山今牛公司一样,帮万科背着资金成本的小股东们,本来是指望的是项目结束之后的分润,在他们看来,烟台的地价便宜,又卖在高点,刨掉资金成本,20-30% 的利润应该有,清盘之后,有的项目还需要小股东倒贴进去几千万。钱哪里去了?协商无果,只能自杀式举报。

据了解,唐山今牛的官司,最终与万科达成和解,和解细节各方均为透露。而烟台的多家开发商,会不会也达成和解,暂未可知。唐山事件之后,刘肖被紧急调回总部,在郁亮的授权下,万科人事工作小组在自身权限范围内,给予刘肖通报批评并“降级2级”的处分。与此同时,“万科合伙人大会执委会”经过审议,决定扣减刘肖2018、2019年度的经济利润奖金各500万元,合计1000万元。调任万科首席运营官。

但是,万科内部只有一个北京万鹏吗?这种资金操作方式只存在在万科北方大区吗?只有刘肖这么操作吗?现在来看,可能远远不止,烟台事变,将中国地产几十年都在操作的隐秘角落给暴露在阳光下。但是要知道,太阳底下从来没有新鲜事。这就是三好学生,优等生的万科,这就是称中国最职业化,最精英化的地产公司万科。因为篇幅原因,本期只拆解了一部分,点赞过 1000,将继续深扒万科的烟台事变。

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