万科生死劫（三）曼哈顿计划

万科生死劫前两篇得到不少好评，首先要感谢各位的支持。

万科的故事我们一共五集，有兴趣的点个关注，先赞后看。那欢迎进入今天的第三篇，万科生死劫之曼哈顿计划。

在之前的节目里，很多朋友让酷温谈谈烟台万科小股东们对万科管理层的举报。但是在酷温看来，要看懂烟台万科小股东们的举报之前，必须要了解的万科历史上的曼哈顿计划。

时间退回到 2015 年3 月，万科北京区域掌门人毛大庆请辞，一时万科北京群龙无首。毛大庆执掌北京万科近6年，在他接手之前，北京万科正处于瓶颈期，在京项目仅13个，总开发面积刚满300万平方米，且发展迟缓。而毛大庆利用自己的资源，加大与央企合作，第一年便给万科带来了一个年度销售冠军。2009年至2013年，北京万科共拿地31块，连续四年跨越百亿门槛，一扫往日阴霾。要知道，那可是 4 万亿之后的楼市，有地就有楼，有楼就有钱，所以在当时的北京拿地，靠的可不仅仅是有钱，毛大庆的能量可见一斑。甚至在2013年，毛大庆手下的北京万科在前三季度达成全年销售目标，全年销售额约达160亿元。6 年间，毛大庆生生将万科北京从 43 亿的销售额拉到了 200 亿。成为万科的明星掌门人。毛大庆请辞万科，而接任毛大庆的，是万科冉冉升起的另一枚新星——时年仅36 岁的刘肖。

刘肖是杭州万科的话事人，在杭州待了 32个月的时间，杭州万科的营收从四五十亿，直线跃升至百亿级别，并最终在2014年，一举夺得当年杭州市销售套数第一、面积第一等众多 NO.1 。有人说刘肖是借着杭州房产复苏的春风起来的，有人说因为刘肖是郁亮的嫡系，拿什么地都能批，靠集团捧上来的。但不管怎么样，一份闪瞎眼的成绩单，最终将刘肖送到了万科北京掌门人的宝座。只不过，这一次，刘肖不再像履新杭州那样，顺风顺水。

毛大庆的离开，带走的还有北京的顶流圈层。给万科带来直接的影响就是，继任者刘肖主导北京万科和政府关系变淡了，要知道，大庆时期，这关系可是打得火热的。此后，万科在北京的宅地市场，那就是不断碰壁。说白了，好地拿不到，拿到的要不全自持，只能靠漫长的出租回血的地，比如投了170亿元的万科翡翠书院，如今还在慢慢回血。要不就是集体土地，毕竟万科上市公司的牌子在这，因此北京三环外的那些村镇“自留地”还是很喜欢万科的。北京万科的长租公寓、养老项目就是这么做起来的——只不过这些项目利润特别薄。

如何破局，新华网2015 年 8 月一篇对刘肖的专访中，可以看出一丝刘肖的想法。根据报道，2015年2月，刚上任万科北京区首的刘肖，跟随郁亮的去了一趟纽约曼哈顿。他发现豪华成熟如曼哈顿，也会有很多塔吊，因为随着时代和经济的变迁，曼哈顿的城市内部功能已经发生了变化。这让刘肖悟出，北京的城市功能也会面临像曼哈顿一样的调整。回来后，他随即提出了北京万科的“曼哈顿计划”——把存量资产进行收购、提升并且改造成更适合市场和客户的产品。

但是相对于拿地再质押获得资金流动性，对于存量资产收购动用的资金可能要更多，资金使用周期会更长，因此，刘肖的曼哈顿计划要实现，就得有足够的子弹供其使用。

在酷温看来，相比于城市，曼哈顿城里的那些塔吊，可能给了刘肖的启发要更大。与曼哈顿计划同时启动的，还有一家名叫北京万鹏的投资公司。万鹏要做的就是像曼哈顿城里的塔吊一样，将万科北京区域各个项目的资金，统一集中起来，划拨至最需要的钱的项目中，或进行借贷。等资金回笼后，再回拨至各自的项目中。既实现零成本融资，又不产生负债，还能产生利息收益。在当时，这是一个近乎完美的方案。唯一的隐患，资金流一定不能断流，但在市场上行的阶段，发生这种事情的概率似乎很小。

就这样，刘肖主导的“曼哈顿计划”，在北京万科轰轰烈烈地展开了。曼哈顿计划最典型的一个例子，就是北京海航大厦在内的多个商业办公或物流项目。2018年，刘肖从陷入困顿的海航那里嗅得良机。准备以七折价格接手海航大厦，价格大约13 亿，而资金来源就是万鹏成立的融资平台的钱。只不过，这波捡漏计划最终被海航股东大会给否决了。

刘肖本雄心壮志 400-500 亿投入到曼哈顿计划，将北京打造成自己的第二个杭州，但是随着北京人口疏解政策的推进，特别是在北京执行严格的商住限售政策后，北京万科一直存在部分项目难以消化的难题，这导致北京万科的周转一直很慢，且很难增加新项目，曼哈顿计划实质上无疾而终。虽然曼哈顿计划难以推进，不过，万鹏的存在，倒是让刘肖和万科觉醒了使用万鹏这类塔吊公司的技能。刘肖入主万科北京的同时，还有两个头衔，分别是万科副总裁、北方区域BG首席合伙人、CEO，也就是刘肖的权限不仅局限在北京万科。

根据公开报道，2018年5月18日，唐山市高新区挂牌了两宗地块公开出让。二十天后，6月8日，该地块被唐山万富合益收入囊中，对价6个亿。40 天内付清。万富合益是谁？是唐山万科的子公司，占 51% 的股权。而另外的 49%，则是本地的小开发商，唐山今牛。

为什么，唐山万科要找今牛公司合作？要知道，今牛公司是唐山当地一家籍籍无名的开发商，2018年初才成立，要经验没经验，要名气没名气。那是因为，今牛公司能提供钱。根据唐山万科和今牛公司的约定，唐山高新区地块项目开发前期所需资金，将由唐山万科、今牛公司向合资公司万富合益提供股东借款。今牛公司的注册资本 1000 万，光拿地就得 6 个亿，今牛公司什么背景能有这么多钱？实际上呢，今牛公司确实也没钱，因为他只要出一个名字就可以。钱，在合作之前，万科就帮他找好了。是一家叫做红色崛起的资产管理公司。今牛公司与唐山万科签订合作协议的当天，转身，今牛公司就与红色崛起签署了一份11亿元本金的借款合同，利息为11.27%。

不到一个月，红色崛起11 亿到账，怎么分配呢？除了借给子公司 6 个亿土地款，剩下 5 个亿转手借给唐山万科，2亿元不计利息，剩余部分3.2 亿按照8%计息。

看懂了吗？

其实，今牛公司就是资金通道。今牛公司承担了11亿元借款高达11.27%的利息成本。得到的是什么？今牛公司持有万富合益49%的股权，唐山项目归属于这一半股权的开发利润，当然是由今牛公司享有。这笔生意，你觉得谁赚了谁亏了？将你的答案打出来。

有人要说，为什么唐山万科不自己操作呢？为了规避11 个点的利息成本，非要拉一个唐山今牛来分享49%利润，是不是不划算？只能说图样图森破！

对万科而言，作为子公司的万富合益及其开发的唐山项目，它获得的11亿元资金是股东借款。

在会计入账处理上，这属于来自关联方拆借的其他应付款，而不会计入来自金融机构的有息借款，子公司有息债尾 0。而对于唐山分公司，通过利用今牛公司转贷，万科在唐山项目上的资金成本，相比信托借款的实际利息，大幅降低，因为明面上，唐山万科的有息债就 3.2个多亿，利息 8 个点，对不对？11 个亿，11 个点的有息债，通过今牛公司，瞬间就变成了 3.2 个亿，8 个点的债。有息债规模低，利息低，又有利于合并报表后的万科在公开市场进一步发债融资。而分给今牛公司 49% 的开发利润，在财报里就列报于少数股东损益即可。有益无害，岂不美哉。至于买万科股票的股东们的权益，那暂时就没法管了。另外，根据国家监管部门的规定，信托等金融机构发放的贷款，不得用于拿地。多了红色崛起和今牛两层，万科也多了两层防火墙。听懂了吗？

回到资金提供方，红色崛起，注册资本 5000 万，11 个亿，哪里来的呢？2023 年红色崛起已经注销，但是注销前的股东还是可以查到的，分别是北京后城（占股98%）、深圳安创（占股1%）和北京城业通（占股1%）三家公司；北京城业通公司注册资本金50万元，股东是谁呢？没错，又回到我们前面所说的塔吊公司，北京万鹏了（占股100%）。虽然看上去，万科占的股份很少，但是红色崛起的话事人，还是万科的。2022年11月29日以前，红色崛起的董事长叫王志红，同时这个王志红又是杭州万舸投资管理有限公司董事长，而这家万舸，通过七家公司穿透后，上市公司万科股份持股杭州98%以上。属实是逻辑闭环了是。

所以，万科持股，万科人当话事人的红色崛起的资金哪里来的？大概率还是从万科来。据拆哪儿报道，红色崛起的资金来自多家金融机构，包括华鑫信托、华宝信托、华能贵诚信托、中原信托、中融信托、华夏资本、平安不动产等金融机构提供的应收账款保理融资，由北京万科提供差额补偿，底层资产是万科购房者按揭尾款债权。什么意思？万科把按揭尾款的债权打包抵押给信托机构，融资的钱进入了资金池，再由资金池放贷到合作方小股东，由小股东背有息债，对价是分当地项目利润。唐山项目的 11 亿，底层资金来自于华能贵诚信托，资金成本11%。没有放贷资质的红色崛起，转手却以11.27%的利率将资金融向了合作的小股东。0.27 的利润归红色崛起，11 个的点利润归贵诚信托。再穿透一下，2014年初，万科推出事业合伙人制度，同年4月25日，由1320名万科合伙人组成的盈安合伙成立，目前盈安合伙股东为华能贵诚信托有限公司（99.72%）与盈安公司（0.28%），注册资本35.89亿元。也就是说，华能贵诚信托是万科的股东之一。属于是利益的精准投送了。

今牛公司最后是把万科和红色崛起全告了，这件事才浮出水面。为什么告呢？因为万科在操盘过程当中，一点面子没给这个今牛公司。把人家公章收了，账也不让看，钱也不让管，这都不是最重要的。最重要的是，11 亿借款本来是一年，不过，为了更多的利润。合同到期之后，拿着今牛公司网银的万科，没有终止合同，归还本金，而是选择继续向红色崛起打利息，一直打到将近 1.8 个亿，属于今牛公司那 49% 的利润都填不平利息了，今牛公司终于爆炸了。而这起官司，万科的影子银行、违规放贷也正式进入大众视野。

而万科各地公司，往万鹏和红色崛起这类塔吊公司转移利润、挪用资金，可能也并非孤例，根据烟台万科合作的地产商举报信表述，万科与烟台百润置业合作的项目公司，于2018年11月挪用给北京万鹏1.5亿元。万科与烟台宸智商贸合作的项目公司，于2019年1月挪用给北京万鹏1.5亿元。万科与烟台瑞拓投资合作的项目公司，于2017年7月挪用给天津万翔企业管理有限公司8000万元，2018年1月挪用给北京万鹏5000万元，2018年5月挪用给北京五和万科置业有限公司1000万元。根据举报信描述，3个项目就挪用资金4.4亿元，有的至今没有收回。当然烟台的这些小股东最后爆炸的原因和唐山今牛公司一样，帮万科背着资金成本的小股东们，本来是指望的是项目结束之后的分润，在他们看来，烟台的地价便宜，又卖在高点，刨掉资金成本，20-30% 的利润应该有，清盘之后，有的项目还需要小股东倒贴进去几千万。钱哪里去了？协商无果，只能自杀式举报。

据了解，唐山今牛的官司，最终与万科达成和解，和解细节各方均为透露。而烟台的多家开发商，会不会也达成和解，暂未可知。唐山事件之后，刘肖被紧急调回总部，在郁亮的授权下，万科人事工作小组在自身权限范围内，给予刘肖通报批评并“降级2级”的处分。与此同时，“万科合伙人大会执委会”经过审议，决定扣减刘肖2018、2019年度的经济利润奖金各500万元，合计1000万元。调任万科首席运营官。

但是，万科内部只有一个北京万鹏吗？这种资金操作方式只存在在万科北方大区吗？只有刘肖这么操作吗？现在来看，可能远远不止，烟台事变，将中国地产几十年都在操作的隐秘角落给暴露在阳光下。但是要知道，太阳底下从来没有新鲜事。这就是三好学生，优等生的万科，这就是称中国最职业化，最精英化的地产公司万科。因为篇幅原因，本期只拆解了一部分，点赞过 1000，将继续深扒万科的烟台事变。