现金不足以还债，万科遇两大无法跨越难题

图为2023年10月9日，江苏省南京市正在建造的万科住宅大楼。

中国标志性房地产企业万科是否会是最新的一个倒下的房地产企业？有分析说，万科遇到两个无法跨越的难题。

万科周日（4月14日）在与投资人会议上否认了管理层被禁止出境的传言，并详细解释了与商业伙伴的资金纠纷以及一名高管移民的情况。由于房屋销售疲软，万科的美元债券最近几天大幅下跌。

彭博社资深记者任淑莉（Shuli Ren）表示，虽然管理层的语气坦诚，但万科的财务状况却未能安抚债券持有人。她指出万科存在两个大问题，分别是流动性与无法获得政府救助。

万科的第一大难题是流动性，现金不足以还债。它的一个东北长期业务合作商提出赎回16亿元人民币要求，这触及了万科的流动性困境核心。

万科周日也承认，公司面临短期流动性压力和运营困难。到上周为止，全球三大评级公司——标准普尔、惠誉和穆迪全部取消了万科投资级评级。

万科的现金储备一直在持续减少，很大程度上是要偿还合资伙伴的款项。共同开发项目在中国很常见，一是因为购买土地成本过高，二是作为全国性房企，需要当地人脉与地方部门打交道。

据任淑莉的分析，事实上，万科的现金在2023年就出现了大幅下降，截至年底下降了59%至184亿元人民币。这些金额还不足以覆盖2024年到期的215亿元公债。

更要命的是，如果按照最新颁布的开发商违约和重组指导，万科需要将运营子公司持有的资金用于完成预售房地产项目，而不是偿还债券持有人。

任淑莉提问说，接下来，当6亿美元债券6月份到期时，万科还能剩下多少钱？据瑞银集团的估计，万科每月的合同销售额需要达到280亿元才能在自由现金流的基础上实现收支平衡。2024年以来到目前为止，万科从未达到这一目标。瑞银的这一乐观估计包括假设万科的合资方不会发生流动性撤资。

第二个问题是北京禁止万科高层出国。尽管该公司否认了这一点，但是万科与许多同行不同，它是部分政府所有。

万科的第一大股东是国有深圳地铁集团有限公司，它持有万科27%的股份。

在投资者会议上，万科在一份文件中表示，在向深圳地铁报告了自己的情况后，得到了他们的支持。

但到目前为止，深圳地铁只愿意购买一家低风险房地产投资信托公司30%的股份，该信托公司的后盾是万科持有的一家优质购物中心。换句话说，万科的第一大股东没有显露救助它的意图。

万科管理层仍坚称，可利用自身资源来解决流动性紧张。任淑莉说，这是在走钢丝，因为房地产企业在资产处置上进展缓慢。据瑞银称，今年，开发商通过这些努力筹集了区区77亿元的资金。

从断崖性拿地来看，万科的麻烦也非常大。自去年8月以来，万科平均每月拿地金额仅为14亿元人民币。2021年的最高峰时，万科每年买地金额高达1400亿元人民币。