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现金不足以还债,万科遇两大无法跨越难题

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图为2023年10月9日,江苏省南京市正在建造的万科住宅大楼。

中国标志性房地产企业万科是否会是最新的一个倒下的房地产企业?有分析说,万科遇到两个无法跨越的难题。

万科周日(4月14日)在与投资人会议上否认了管理层被禁止出境的传言,并详细解释了与商业伙伴的资金纠纷以及一名高管移民的情况。由于房屋销售疲软,万科的美元债券最近几天大幅下跌。

彭博社资深记者任淑莉(Shuli Ren)表示,虽然管理层的语气坦诚,但万科的财务状况却未能安抚债券持有人。她指出万科存在两个大问题,分别是流动性与无法获得政府救助。

万科的第一大难题是流动性,现金不足以还债。它的一个东北长期业务合作商提出赎回16亿元人民币要求,这触及了万科的流动性困境核心。

万科周日也承认,公司面临短期流动性压力和运营困难。到上周为止,全球三大评级公司——标准普尔、惠誉和穆迪全部取消了万科投资级评级。

万科的现金储备一直在持续减少,很大程度上是要偿还合资伙伴的款项。共同开发项目在中国很常见,一是因为购买土地成本过高,二是作为全国性房企,需要当地人脉与地方部门打交道。

据任淑莉的分析,事实上,万科的现金在2023年就出现了大幅下降,截至年底下降了59%至184亿元人民币。这些金额还不足以覆盖2024年到期的215亿元公债。

更要命的是,如果按照最新颁布的开发商违约和重组指导,万科需要将运营子公司持有的资金用于完成预售房地产项目,而不是偿还债券持有人。

任淑莉提问说,接下来,当6亿美元债券6月份到期时,万科还能剩下多少钱?据瑞银集团的估计,万科每月的合同销售额需要达到280亿元才能在自由现金流的基础上实现收支平衡。2024年以来到目前为止,万科从未达到这一目标。瑞银的这一乐观估计包括假设万科的合资方不会发生流动性撤资。

第二个问题是北京禁止万科高层出国。尽管该公司否认了这一点,但是万科与许多同行不同,它是部分政府所有。

万科的第一大股东是国有深圳地铁集团有限公司,它持有万科27%的股份。

在投资者会议上,万科在一份文件中表示,在向深圳地铁报告了自己的情况后,得到了他们的支持。

但到目前为止,深圳地铁只愿意购买一家低风险房地产投资信托公司30%的股份,该信托公司的后盾是万科持有的一家优质购物中心。换句话说,万科的第一大股东没有显露救助它的意图。

万科管理层仍坚称,可利用自身资源来解决流动性紧张。任淑莉说,这是在走钢丝,因为房地产企业在资产处置上进展缓慢。据瑞银称,今年,开发商通过这些努力筹集了区区77亿元的资金。

从断崖性拿地来看,万科的麻烦也非常大。自去年8月以来,万科平均每月拿地金额仅为14亿元人民币。2021年的最高峰时,万科每年买地金额高达1400亿元人民币。

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