事关1亿“房奴”！中国最有钱的地方正在掀起一场拯救风暴

◎作者 | 瓜片

◎来源 | 楼市黄大大（ID：HouseLeader）

楼市“比惨大赛”，"老破小"又悄悄地赢了。

跌，跌最惨。卖，卖不掉。拆，拆不了。

摆在面前的每一条出路，似乎都写着“此路不通”。

2019年，住建部公布过一组惊人的数据：我国老旧小区数量高达17万，涉及上亿居民。

一亿"房奴"集体患上“楼龄焦虑”。拿什么拯救你，我的老房子？

此时此刻，国内最早一批业主，正在掀起一场拯救“老破小”的超级风暴！

众所周知，一般民用住宅建筑权属年限，也不过70年。

你见过70年楼龄的房子吗？

上海彭浦新村旧住房改造前，来源：新民晚报

黄色墙皮脱落大半，露出内里的红砖。各路电线在半空中纠缠不休，看得人触目惊心。木板和玻璃勉强维持的破旧门窗、黑得看不出原本颜色的墙面……整栋楼似乎都在摇摇欲坠。

借用一位“老破小”业主的评价：

“（这种房子）就好比癌症晚期，小修小补就好比打针，都是没用的。”

更令人不堪忍受的是，厨房和卫生间是几户人家共用的，“一日三餐轮流转，你家烧完我家烧”。每天都会因为使用时间和顺序跟邻居吵起来。

这样的房子，现在即便白送，很多人也未必愿意住。

但是，在经历过拆除重建之后，它可以变成这样：

来源：真叫卢俊

不光“面子”涅槃重生，“里子”也脱胎换骨。家家户户都拥有独立厨卫，并且配置阳台。

楼下不见了脏乱差，恒温泳池、健身馆、瑜珈室、乒乓球馆、长者照顾之家、早教中心、社区文化活动中心等等，这些新小区才有的配套，统统安排上！

上海凤南一村改造后效果图，来源：网络

非本地居民路过，可能还以为是某个开发商的新楼盘。

而且，这并不是个案。

”老破小“原地重建，正在全国各地开花。

上海，可能是全国高龄小区数量最多的城市。

1950年代，上海市政府决定建造2000幢工人住宅，可供2万户家庭居住，号称“两万户”。

这些工人宿舍大多以“XX新村”命名。今年第一部现象级热剧《繁花》里，当叱咤上海滩的宝总还是机修厂阿宝的时候，他家就住在“曹杨新村”。

曹阳一村，来源：贝壳

如今很多房子已经“年逾古稀”。而上海，正在有计划地进行拆除重建。

据“真叫卢俊”统计，近两年杨浦、黄浦、静安、徐汇、虹口等拆除重建的老小区项目，数量已经有9个，涉及的居民户数近万户之多。

北京西城区的桦皮厂胡同8号楼，上世纪70年代建成，已经成了危楼。2020年被纳入危旧楼“原拆原建”，目前即将完工。天天盼着回迁的居民兴奋地说：等天然气管道安装完成、实现通气后，就能交付入伙了。

广州花都新华街丰盛社区的集群街2号居民楼，建于上世纪70年代，如今“年过半百”。去年9月被纳入广州市首批老旧小区成片连片改造项目试点，今年3月开始拆除重建，预计今年年底就能建好。

浙工新村，建于上世纪80年代的教师住宅楼，出现多栋危房。去年4月份项目启动重建，新建7幢11层的小高层，按计划将于2025年竣工。

成都中央花园二期，建成于1998年，是成都第一批商品房小区。经过长达6年的奔波努力，3000多名业主中有99.9%业主同意“自拆自建”。

全国上下，正在掀起一阵拯救“老破小”的超级风暴！

十几万老旧小区里，住着上亿人口，此刻他们最关心的问题是

什么时候拆到我家？

老旧小区要拆除重建，必须先回答一个问题：

钱从哪里来？

从各大城市的成功案例之中，我大概总结出了三种模式。

第一种，上海模式，地方掏钱。

作为“经济第一城”的上海，那是相当不差钱。

在彭浦新村的改造上，“钞能力”体现得淋漓尽致。

不花一分钱就能住上新房子，面积比以前更大了。过渡期间每个月还有1900-3700元不等的租房补贴。

这样的好事，谁不想要呢？

彭一小区旧住房成套改造项目启动签约后，租赁房居民签约率达到99.08%，产权房居民签约率达到99.17%，

只花了7天时间。

凤南一村，《上海市城市更新条例》生效后全市最大规模的拆除重建项目，29天就完成了1813户的100%签约。

历来拆迁最难的补偿问题，也被变得不再是问题了。

2005年启动改造以来，整个彭浦新村累计改造房屋102幢（包含拆除重建），改造面积180222平方米，受益居民4907户。

“上海模式”的优点在于，政府主导集中力量办大事，效率非常高。

缺点在于，十分考验地方政府的钱袋子，真不是谁都能玩得转的。

第二种，杭州模式，业主掏钱。

该模式源于杭州浙工新村的原址重建。

浙工新村是浙江工业大学的家属院，建于上世纪80年代。改造之前，甚至有4幢楼房被鉴定为C级危房。

不同于“上海模式”的大包大揽，浙工新村重建费用的构成中，居民出资额大约占到80%以上。住建部门相关人士算了一笔账，500多个业主自掏腰包，贡献了差不多

5亿元。

平均每户掏了近100万元。

浙工大退休教师陈老师，为这个新家投了100多万元进去，具体包括——

建设费9.99万元：原产权面积74㎡（不满53㎡的以53㎡计算），按照1350元/㎡出资

扩面费69万元：每户最多可扩建20㎡，按照市场评估价出资，约34520元/㎡

车位费22万元：重建后新增400个地下车位，全部针对小区居民出售

陈老师觉得100多万花得很值。可不是嘛，房子面积大了，楼梯变成电梯了，还多了一个车位。

杭州模式虽好，但却非常考验业主的钱袋子。

陈老师这样的高校退休教师，在当地已属精英中产群体，有七位数的积蓄并不意外。

放眼全国，全国有多少老旧小区的业主，能马上掏出100多万来盖房子？

第三种，广州模式，政府业主各出一半。

这可能是适合大多数城市的方案。

广州花都集群街2号居民楼，拆除重建资金平均每户约30万元，比起浙工新村的100万便宜不少。

等到开会的时候，不少业主却表示，我好难啊！

A家存了定期存款，现在取出来建房子，利息可就没了；B家有长期病患，经济状况紧张，实在拿不出钱来；C家是几个亲戚共有，存在家庭及财产纠纷，谁都不想当那个出钱的冤大头……

有人表示无法理解：拆迁不是给我钱吗，怎么还要我掏钱？

开了十几次业主大会，一户一户走访做工作，终于有了解决方案：

政府补贴一部分资金。

如果是经认定的低保家庭、特困职工家庭等，每平方米补助1000元。算下来50平方米的房子能补助5万元。

“广州模式”综合了上海模式和杭州模式的优点，巧妙达成了资金平衡。目前来看，是最有希望推广的一种。

虽然，最终为改造兜底的一方，依然是地方政府。

或许我们可以期待一下“第四种模式”：

适当提高原小区的容积率，把一部分土地拿来建设保障房，用于销售或者出租。

老小区改造搞定了，保障房指标也完成了，顺带拉动房地产上下游，把这些年无工可开、无图可画的产能重新调动起来……

在未来的十几年里，老旧小区原拆原建，没准能撬动万亿级的庞大市场？

旧房子变成了新房子，最让业主开心的莫过于，房价也跟着涨了。

举个例子。改造中的上海蕃瓜弄小区，位于静安苏河湾板块。同一板块老小区的挂牌价在7万元左右，次新房的价格能去到9万以上甚至10万+。

重建之后，这房价不得涨一波？

拆除重建，是“老破小”们一次重生的机会。

只可惜，机会并不是均等的。

首先，要出生在一个富有的大城市。

一方面，外来人口源源不断涌入，永远在产生新的居住需求，大城市里的房子还没有过剩。

另一方面，原拆原建工程量大、周期漫长，必须有天量资金支持，光指望业主出钱根本不现实。若非财力充足，地方即便有意愿推动，也是心有余而力不足。

今年年初，成都中央花园二期的“自拆自建”计划被市住建局否决。

你看，即便是成都这个体量的超级城市，也会对“自拆自建”说NO。其他小城市基本没门。

其次，要有地段价值，占据配套成熟的核心板块。

上海正在改造的9个老小区，所属区域分别是杨浦、黄浦、静安、徐汇、虹口，无一郊区。

除了与10万+为邻的蕃瓜弄小区，保屯路221弄隔壁的世博滨江板块，是上海知名的江景豪宅区，千万豪宅密度超高。

遍地豪宅的上海世博滨江板块，来源：贝壳

北京桦皮厂胡同8号楼位于北京市西直门二环内，这地段不用我多说了吧。

浙工新村所在的拱墅区，是老杭州的地盘，卧虎藏龙。

广州花都虽然是郊区，但集群街2号居民楼南北两侧均临新华墟市，一楼商铺几乎个个都是旺铺。长期来看，更是可以牢牢抱住广州北站这条大腿。

再次，改造难度不能太大。

北京和广州的重建案例，都是只有一栋楼，全部住户加起来不到50户。如果是更大规模的小区，难度将会指数级增长。

值得一提的是，近年来遍地开花的超高层建筑，不仅衰老速度更快，维护费用更贵，而且几乎不存在重建的可能性。

有些房子，或许注定在漫长的等待中衰朽。

参考资料

钱江晚报：浙工新村548户居民自掏5亿重建小区

真叫卢俊：上海越来越多的老破小开始原拆原建了

大碗pro：全国老破小，即将掀起 “拆建”潮？

本文转载自楼市黄大大（ID：HouseLeader），地段砖家。大大看中的房子，一直在涨！扫码关注他们，读懂中国楼市，建立一套靠谱的认知体系，穿越楼市的风风雨雨，套取这个时代的红利！原标题《事关1亿“房奴”，卖不掉的老破小，终于有救了？》。

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