卖卖卖背后，万达轻资产阳谋

　　作者｜财侦探

　　编辑｜茶茶

　　可口可乐前董事长伍德鲁夫曾经说过一段话：“假如我的工厂被大火毁灭，假如遭遇到世界金融风暴，但只要有可口可乐的品牌，第二天我就可以重新站起。”

　　这段话看似嚣张，其实是对可口可乐品牌和能力的自信。危机时刻，最是检验企业品牌和能力和时刻。

　　这两天，继“王健林出售14座万达广场”登上了热搜后，“万达总部”被卖的消息也传得沸沸扬扬。一家商业地产龙头公司，竟然沦落到连自己位于北京的总部都卖了，这个消息十足轰动。

　　万达缺钱，这是显而易见的。在如今惨淡的地产行业形势下，还有不缺钱的民营地产公司吗？2023年底第四次上市失败，万达的资金压力骤增，去年以来万达已经卖掉了上海万达瑞华酒店资产、万达电影的股权以及多家万达广场等资产，这一次是万达总部。

　　然而，并不容易看见的是，万达卖卖卖背后的轻资产阳谋——

　　从2017年以来，万达已经不止一次大刀阔斧“卖卖卖”，但万达的品牌、商业运营能力，却得到了一次次检验——正是在疫情最严重的期间，万达凭借轻资产模式，实现了快速发展。2020至2022年，万达广场新增了149家，轻资产项目占比80%以上。

　　尽管万达出售资产有断臂求生的无奈，但是在当下地产行业形势下，加速向轻资产转型，也是其既定的战略。2022年万达商管新开业55座万达广场，其中近40家都是轻资产项目；万达2023年已经开业了23个万达广场，只有2个为万达自持物业，其余21个均为轻资产项目。

　　不仅是万达广场，万达旗下电影、酒店、宝贝王等多个业态，已经全部实现轻资产转型，万达正在变得越来越轻。

　　从另一个角度来看，留得青山在不愁没柴烧，即便出售了资产，正如伍德鲁夫所言，只要品牌和能力都在，万达未来依然一切皆有可能。

　　活下去！

　　尽管吃瓜群众都在看万达的笑话，笔者却要首先给万达点个赞。

　　首先，如今形势下还能卖得出去的资产，必定是非常优质的资产，万达现在还能卖资产（包括总部大楼），说明万达资产的含金量高；其次，卖总部的行为表现出了极强的求生欲，宁可卖掉总部也不躺平，说明万达尚有斗志，尚未言败，不应该被嘲笑。

　　万达总部位于北京东长安街CBD核心地段，与国贸、中国樽都只有几百米的距离，妥妥的核心地段资产。但准确的说，万达卖掉的不是总部，而是总部所在的东三环万达广场——一栋由商场和写字楼组成的物业，万达总部在其中办公。

　　据了解，东三环万达广场被卖掉之后，不会更名，仍然由万达自己管理，万达总部还在这里办公，不会发生变化。这正是典型的万达轻资产模式，即资产所有权由投资方持有，而运营管理则由万达商业负责。

　　但卖掉总部确属不得已。2023年，万达旗下核心子公司珠海万达商管短期在港股上市无望，根据此前合约，万达商管集团需向上市前投资者支付约380亿元的股权回购款，这成了万达甩卖资产的导火索。

　　2023年5月开始，万达开始出密集售万达广场，接盘方多为金融机构，据统计迄今已经出售了14座。不仅万达广场，万达在酒店、电影方面也在逐步退出。2023年12月，腾讯旗下的“儒意系”实现对北京万达投资的全资控股，成为万达电影的第一大股东；紧接着，万达出售上海万达瑞华酒店资产。

　　对于出售的万达广场和酒店，保留了万达品牌，仍由万达继续管理，万达加速转型轻资产。

　　2023年12月中旬，万达集团和投资人达成了协议，解除了燃眉之急，但付出的代价是万达对珠海万达商管的持股比例从超78%降至40%，太盟等数家现有及新进投资人股东总计持股上升至60%。

　　而这个协议的最新进展是，3月30日太盟投资集团联合中信资本、阿布扎比投资局基金、穆巴达拉投资公司等，向珠海万达商管公司注资600亿，王健林在万达商管的持股下降到40%。这意味着，王健林失去了对万达商管的核心控制权。

　　这可能是中国商业史上颇为悲壮的一幕——这一次，万达售卖的是万达广场、万达电影这类稀缺资产，出让的是万达核心公司的控制权，这些都是王健林及万达团队多年的心血之作，而唯一的目的则是让万达活下去。因为，只有活下去万达才有希望！

　　王健林曾在2019年时坚定表示：“我现在什么项目都可以放弃，唯独万达商管不能放”。现在他连万达商管的控制权都放弃了，那么，卖掉万达总部又算得了什么呢？

　　对于万达出售核心资产项目及股权，一些业内人士认为，大可不必解读得过于悲观。

　　“万达近期的资产转让，除继续去杠杆、增加资产安全性的考虑外，加快推行万达近年来一直坚持的轻资产战略，应该主要原因”，一位接近万达的人士透露。

　　他表示，从长期规划来看，万达减少重资产项目是一个持续的过程，万达手上管理着近500家万达广场，今年又新开业了几十家，出售几家属于正常的调整，“一些传统的万达广场需要做调整了，新开业的万达广场店面动线都和之前有很大变化”。

　　对于万达来说，通过出售资产换取流动资金，不仅可以解决当下的燃眉之急，同时也能实现资产出表，加快完成由重向轻的转变。

　　2023年12月21日，惠誉将大连万达商管和万达香港的评级从“C”上调至“CC”。

　　而如果仔细分析接盘万达资产的这几家公司，也可以对万达的未来更乐观一些。

　　据了解，瑞华酒店原本就是万达近年来实行轻资产化管理策略过程中，拟出售资产之一。

　　万达酒店的接盘方背后为新加坡金鹰集团，是一家多元化大型跨国公司，后期不排除将其自有的其他境内外酒店委托给万达来管理，为万达的轻资产化战略带来更多机遇。

　　而去年下半年一口气收购了4家万达广场的中联基金，是一家专注于REITs的不动产金融公司，有不动产投资孵化、不动产证券化投行、证券化产品投资三大业务线。在国外成熟市场，商业地产的主要投资人就是REITs，其开发、经营各环节也都有专业的公司。但在中国，因为国情特殊，商业地产的投资、开发、经营主体都是地产公司，直到万达2015年率先提出轻资产模式，才让人们看到了商业地产专业化分工发展的可能性。

　　而中国的REITs才开始，像中联基金这样专注于REITs的不动产金融公司正在崭露头角。从当下的形势来看，商业地产因为投资巨大，重资产模式已经不堪重负，未来专业化分工发展是大势所趋，万达经营数年的轻资产模式已经占据先机。

　　轻资产始末

　　自2021年来房企接连爆雷之后，地产行业对于违约、躺平已经司空见惯。主观原因是一方面，从客观上来说，房企能够腾挪的空间已经很小，不仅因为销售困难，很多资产很难找到买家接盘，而转型又谈何容易。

　　迄今为止，万达没有选择躺平。一则是万达手中还有大量优质资产，尚有牌可打；二则是万达的社会责任感，宁可卖掉总部、宁可失去公司控制权，也要给员工、给社会一个交代；三是万达轻资产模式具备的发展韧性，已经在疫情期间得到了验证。

　　除了上市不太顺利之外，万达轻资产模式的发展，一直在王健林设定的剧本上。

　　2015年，万达董事长王健林在深圳证券交易所第八期“创业家思享汇”上，发表主题为“万达的轻资产模式”演讲，首次完整地阐述了万达的轻资产模式，即万达不提供建设万达广场的资金，只负责输出品牌、辅助设计、建设与招商和管理，所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。

　　根据珠海万达商管招股书，在轻资产运营模式下，不需要投入大量的资金以取得商业广场的土地使用权及建筑物产权。其创新的租赁运营模式以及轻资产委托管理模式皆有助于企业以高效的方式拓展项目，进而持续扩大业务规模。

　　在这种模式下，王健林曾大胆预言未来轻资产目标，“一是2020年开业400个至500个万达广场。重资产模式下我们给自己定的目标是到2020年开业240个至250个广场，现在数量将近翻番。二是2020年万达商业地产净利润的三分之二要来自租赁收入。将来万达商业地产股份有限公司可能去掉“地产”二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司，去房地产化，也实现万达商业地产的全面转型。”

　　为了变成轻资产营收结构，从2017年开始，王健林就对此前退市的主体万达商业地产进行一系列的拆解。

　　2017年8月，万达集团将两大轻资产公司，万达酒店管理公司和万达文旅集团注入香港上市公司，明确万达酒店发展作为万达文旅产业唯一上市平台战略地位。

　　同年7月，万达商业地产将77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，又将13个文旅项目91％股权以438.44亿元的价格转让给融创，震惊世人。从结果看，这次减负的万达不仅提高了安全系数，还打响了轻资产战略的头炮。

　　2018年，万达商业地产正式更名为万达商业管理集团有限公司（下称“万达商管集团”），从名称上与“地产”划清了界限，可见转型轻资产的决心。

　　2019年，万达商管在轻资产上更进一步，宣布从2021年起不再发展重资产，即不再投资持有万达广场物业，全面实现轻资产战略。这与2020年以来，监管层提出的实业降负债、去杠杆宏观要求不谋而合。

　　数据显示，在2020年疫情较严重时，万达轻资产却在逆势加速。不仅是商管，万达酒店、影院、宝贝王各个业态都在加速布控轻资产，2020年万达新签约了60个万达广场、56家酒店、310家影城，30家乐园，以上全部为轻资产管理模式。

　　至此，万达商管轻资产基本成型。“轻装上阵”的万达，奔跑的速度更快了。

　　截止2023年底，万达管理着全国227个地级及以上城市的498个大型商业中心，是商业地产的领头羊，其中204个为第三方轻资产商业中心，轻资产项目已经占到40%。。王健林在2015年时立下的“400-500家万达广场”的目标，已经基本实现。

　　疫情期间，商业地产发展受到巨大冲击，但是万达广场受到的影响有限，证明了轻资产模式的韧性——2019年底万达广场的数量为323家，2022年底为472座，保持了平均每年15%左右的高速增长，如果不是轻资产模式，在疫情期间这是不可思议的。

　　而万达商管轻资产转型的成果，从历年经营数据中可见一斑。

　　数据显示，自机构投资人2021年出资以来，珠海万达商管连续三年超额完成业绩目标，2021年税后收入为235亿元，2022年为271亿元，2023年（预估）为293亿元，平均年增长约12%。2021年税后利润为53亿元，2022年为75亿元，2023年（预估）为95亿元，近三年平均增长率为34%。过去三年，公司共计上缴税收约100亿元，对股东的分红分别为2021年46亿元、2022年67亿元以及2023年（预估）85亿元。

　　能力红利

　　对于万达“轻资产”战略，王健林曾戏称为“空手道”，“有品牌、有能力，别人才会找上门”。但仔细观察，空手道并不空，轻灵的动作背后反映的是万达的深厚功力。

　　轻资产模式之下投入少、ROE高、企业发展更快的优点与优势人所共知，但轻资产模式要求企业必须有强有力的资源整合能力；对于商业地产来说，还得有过硬的经营管理能力，否则轻资产就会沦为空谈。

　　2015年，王健林首次提出轻资产模式，绝不是脑门一热。万达是中国商业地产的拓荒者，其发明的“城市综合体”成为了商业地产的主流模式。商业地产链条很复杂，相比住宅地产难度呈几何系数增加，如果万达不是能力导向型公司，根本不可能发明城市综合体。

　　在不断创新发展的过程中，万达积累了丰富的商业通路与商品品牌，以及全产业链管理能力、强大的系统保障能力、超级迅速的执行能力等，这些都是万达做轻资产的资本所在。

　　万达积累的品牌资源，以及深耕商业广场23年的运营经验，使得万达在通过轻资产对外输出能力时，有更多的可能性和创新性。比如，在很多人的印象中，万达广场是标准化的，但实际上万达广场在不断创新并迭代升级，万达广场已经实现标准化到定制化的转型。

　　比如，首个第四代万达广场——深圳龙岗万达广场，其前身是含7个交易广场和大厅的建材城。近年来，在电商平台冲击下，建材城不复往昔盛况，整个区域也陷入沉寂。

　　万达以轻资产模式接手这个项目，通过功能定位、规划设计、商业业态和科技管理四大创新，打造了7大内容和场景完全不同的主题空间，并引进450+特色品牌，把龙岗万达打造成实体商业新物种。

　　2021年，龙岗万达开业三个月，累计客流超过800万人次，总销售达到6.5亿元，刷爆全深圳人的朋友圈。其中，2021年十一小长假期间，龙岗万达吸引客流超100万人次，累计销售额破1.1亿元，产生全国销冠品牌35个，省级销冠品牌56个，市级销冠品牌78个，就此诞生了全国首个第四代万达广场样本。

　　龙岗万达之后，万达商管在郑州、天津开始布局第四代万达广场，并向全国开始铺开。这种不再以商业为主，而以文化娱乐为主，零售占比低于25%的“新物种”正在席卷全国。

　　2023年9月28日，五棵松万达广场开业。万达在五棵松接盘的，是一个命运多舛、屡屡失败的商业项目——最早是太平洋百货和华堂超市，后来变成了卓展购物中心，然后又引进了蓝色港湾，但都没能拯救它。

　　万达以轻资产模式接手后，这个商场则摇身一变，成为“超感艺术新高地”。在五棵松万达，随处可见大量数字艺术内容，还有大量的文旅类业态。整个商场集购物、看展、打卡、微度假于一体，充满了先锋色彩，成为京西人民的热门商圈。

　　不仅如此，过去几年间，已经有若干像五棵松项目一样颓靡甚至荒废的项目，在万达的操盘下化腐朽为神奇，实现了起死回生，成为了所在城市或区域的生活中心，成为存量商业更新改造的经典案例。

　　没有精钢钻不揽瓷器活。在这些案例这背后，是万达在商业地产运营管理能力的不断淬炼、提升，而这些项目的成功，又反过来提升了万达轻资产模式的知名度和信任度，品牌力进一步提升。

　　房地产上半场，房企可以分享土地红利、金融红利、时代红利；而下半场，房地产只有一种红利，那就是能力红利。轻资产模式下，万达摆脱了传统房企对金融、土地资源的刚性依赖，而更加依赖自身的品牌和能力。

　　在能力红利的时代，轻资产商业地产模式的价值将会被重新认识，万达已经率先做好了准备。只要能力傍身，卖掉总部又如何？

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