12%的房产税、3%的中介费，正在开始

2017年，楼市还处于棚改火热期，马云在浙江杭州中国全球投资峰会演讲表述：中国未来的房地产楼市“房价如葱”。

一句房价如葱，不能说马云对未来房价走势没有预判，但是很显然，在当时房子正处于棚改、房价一路飙升的年代，马云此言更多的还是为了鼓励年轻人，更要注重自己的梦想与事业打拼，而非一心只关注城市的房价。

数据显示，2015年，中国房价过万的城市只有16个；到2017年12月底，二手房市场房价过万的城市就达到了51个；直到2022年底，全国已经有117个县城房价过万、223个县城均价超过了8000元。

而且，即便这两年楼市进入调整，停了棚改，出台房企融资“三道红线”，银行房贷“二条红线”以后，新房、二手房成交环比均出现了明显下跌，但房价依旧表现坚挺，比如今年五月份，百城新房均价只下跌了0.01%，二手房均价也只下跌了0.25%，完全可以忽略不计。

可见即使房价已经回调，但是绝大多数地区依旧保持居高不下，老百姓并没有等来“房价如葱”。

但是卖不动也是不争的事实，而如今市场的寒意，不仅让房企们着急，更着急的还有地方，毕竟各地对土地财政高度依赖，这种依赖不是某一两个城市的通病，而是全国皆如此。

比如最近几个消息：

武汉财政局公开催债

昆明地铁发不出工资

南宁慧泊天价停车费

其实，明白人一看就知道，这事和财收困局有关，省会城市如此，那些中小城市，可想而知。

面对这种情况，前几年咱们就开启了“救市”，但房地产救不起来怎么办？毕竟房地产牵扯的不仅仅是它一个行业，还有上下游数百个行业，而且还和财政、负债等都有直接的关系。

所以，如今的解决办法除了靠央妈转移支付，一方面就只能压缩开支、精简编外用人，这个方法显然没啥疗效，毕竟由奢入俭难。另一个方法就是开源，比如在税收上动脑筋。

关于税收，咱们一起来看看最近的两个案例：

.01

12%房产税

5月22日，国家税务总局广西壮族自治区税务局在官网上，发布了北海市税务局“关于修改有关税收政策的公告（征求意见稿）。其中就提到了房产税的内容：

个人出租住房，按照租金收入的4%缴纳房产税；个人出租商铺或其他房产的，按照租金收入的12%征收房产税。

这个税率还真不低，举个例子，如果住宅月租5000，缴纳4%的房东税和1%的个人所得税，合计税率就是5%，税费支出就是每月250元；如果同样5000元租金出租的是商铺，缴税比例就是13.5%，每月税费支出就是675元。

可见对于个人来说，不论是哪种住房，税收的压力都不小，而这么高的税率，也将对本就严重过剩的写字楼、商铺等类型的房产，造成较大的冲击。

虽然房东税不是房产税，但是终究都是税，既然是税，就都是国家公共财政最主要的收入形式和来源。而这一次广西突然打开这个税收的口子，想必很快其他城市也会跟进。而且，如果这一轮房东税都不足以弥补卖地收入下滑造成的巨大缺口，很难说房地产税会不会提前出台。

至于这个税会不会转嫁给租客，我们觉得，主要还是要看市场供需，比如租赁需求旺盛的地方，转嫁的概率还是很大的；但是对于那些需求不旺盛的地方，也不可能实现转嫁租金，如果房东涨租，租客可以分分钟搬走。搞不好房东最后连出租都困难。

.02

3%的中介费

六一那天，福州房地产中介行业协会发布指导意见书，主旨是：二手房买、卖双方各收1.5%中介费。

不过2日凌晨，该协会就撤销了该指导意见书，并致歉说：因对住房和城乡建设部、市场监管总局等部门关于规范房地产经纪服务的意见政策精神把握不准、领会不透，悖离上级精神，给房产经纪行业造成较大负面影响。

可见，协会本来是想把事办好的，结果事与愿违，还被批了。其实，很显然，让卖家承担1.5%的中介费，出发点也不排除是为买房人好，毕竟一直以来，买卖房子，基本上中介费都是让买家掏。

但是他们忽略了市场调节，真要让卖家分担中介费，最终还是买家买单，毕竟卖家完全可以将这笔税钱直接加在房价里。

总结一句话，真想降低购房者的成本，真不如直接降房价、降交易税费成本来的更直接见效快，这两条，哪一条都比调整中介收费标准简单。您说呢？