企业观察｜获批已超5个月、底层资产业绩亮眼！中金印力消费REIT上市为何姗姗来迟？

每经记者：包晶晶 每经编辑：魏文艺

自去年底首批4单消费类基础设施公募REITs正式获批，已经过去5个月时间。

期间，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT和华夏华润商业REIT先后完成募集并成功上市交易。相较而言，直到4月10日晚间，中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金（以下简称中金印力消费REIT）才在深交所官网披露公众投资者发售部分提前结束募集并进行比例配售。至于何时上市交易，印力集团仍未给出具体的时间表。

事实上，中金印力消费REIT拥有优质的底层资产——杭州西溪印象城，该项目一直有着超过98%的出租率，营业额也不断创下新高。在首批4单消费类基础设施公募REITs中，中金印力消费REIT为何至今未能实现上市交易？作为万科旗下购物中心开发与运营平台的印力集团，今初万科对商业板块的调整对印力集团影响几何？

底层资产业绩亮眼，上市缘何慢人一步？

2023年10月26日，证监会官网显示，首批4单消费REITs（华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT和物美消费REIT）已推荐至证监会并申报至交易所；11月26日，华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业REIT和中金印力消费REIT获批复；12月15日，物美消费REIT获批复。

今年3月12日，华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT正式在上交所上市交易。其中，华夏金茂商业REIT募集资金10.68亿元，嘉实物美消费REIT募集资金9.532亿元。3月14日，华夏华润商业REI在深交所成功上市，发行规模达69.02亿元，是首批上市的3只消费基础设施REITs中募资规模最大的一只。

相较而言，中金印力消费REIT的进展却相对较慢。直到4月10日晚间，深交所官网披露，中金印力消费REIT公众发售部分提前结束募集，4月11日起不再接受公众投资者的认购申请。

图片来源：深交所官网

从中金印力消费REIT的底层资产——杭州西溪印象城来看，其在2014—2022年的年加权平均出租率为98.2%，过去5年加权平均出租率约为98.1%，截至2023年9月30日出租率已达到99.6%。自2013年开业以来，该项目营业额呈上升趋势，2022年总营业额超过35亿元；2023年1-9月的营业额突破32亿元，再创历史新高。

作为万科旗下的购物中心开发与运营平台，印力集团截至2023年10月的运营管理项目超164个，遍布全国53个城市，管理面积近1200万平方米，资产规模近1000亿元。在此前的采访中，印力集团董事长丁力业向《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）透露：“印力集团还有一系列优质商业项目储备，将为未来中金印力消费REIT的扩募提供空间。”

即便如此，在3月25日进行的网下询价中，询价区间为3.260—3.529元/份，最终中金印力消费REIT认购价格还是处于区间下限3.260元/份。至本次发售询价截止日，共收到11家网下投资者管理的12个配售对象的询价报价信息，拟认购份额数量总和为13348万份，为初始网下发售份额数量的1.16倍。

本次中金印力消费REIT募集的基金份额共计10亿份，由战略配售、网下发售、公众发售三个部分组成。其中战略配售初始发售份额为83557万份；网下发售初始发售份额为11510.1万份；公众发售初始发售份额为4932.9万份。按照3.260元/份的认购价格和10亿份的发售份额数量计算，预计募集资金总额为32.60亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。

不过值得一提的是，在中金印力消费REIT正式获批前夕，万科债券价格出现较大波动。2023年11月6日，万科召开了一场面向金融机构的线上会议，交流万科经营情况及近期万科二级市场债券价格波动事宜。在会上，深圳市国资委及万科第一大股东深圳市地铁集团有限公司（以下简称深铁集团）力挺万科。深圳市国资委表示“如有需要或遭遇极端情况，我们有充分信心、足够的资金资源和工具，通过一切可能的市场化、法制化手段帮助万科积极应对”。

就在中金印力消费REIT询价前的3月15日，万科宣布深铁集团拟通过战略配售方式认购不超过该基金募集份额总额的30%，此举无疑向市场传递了来自大股东的信心。

图片来源：万科A公告

万科此后的动作也透露出对于商业板块业务的重视。今年初，万科进行了重要的组织构架调整，印力集团连同七大区域商业业务被并入新成立的商业事业部，由孙嘉出任首席合作人。丁力业则兼任商业事业部首席顾问，并继续担任印力集团董事长。

一边筹备REITs上市，一边调优化务结构

值得注意的是，中金印力消费REIT询价后不久，印力集团向外界透露，深圳总部核心资产印力中心获取35.9亿元经营性物业贷款，用于提前赎回存量CMBS产品。据记者了解，目前印力集团已累计完成84亿元的经营性物业贷款置换CMBS业务。

一边是中金印力消费REIT上市进行时，一边是不断以经营性物业贷款置换CMBS。那么，印力集团调整融资结构意味着什么？公司的长期发展和扩张计划将如何进行？

近日，印力集团方面在接受每经记者采访时表示：“REITs，尤其是国内市场REITs，作为商业不动产行业投融管退的最后一个环节，是商业模式闭环，为独立资产提供了一个较为理想的资债结构和现金流终极分配方式，同时也为原始权益人（印力主体）提供了最好的资产盘活渠道，获得资产增值市场化退出的利润和现金流。”

“以印力中心为例，历史上曾经有过项目融资，但经营贷只能用于项目经营，资产增值价值无法体现。CMBS等资产证券化模式出来后，很好地解决了资产价值盘活问题，但其‘3+3……’的产品结构使得每三年需要有一个刚性解决方案，这点不如长期项目融资弹性大、安全性高。”

印力集团商业产品线 图片来源：印力集团官网

据记者了解，除了印力中心外，印力集团获批经营性物业贷款项目还包括位于深圳、西安等城市的多个优质资产，对于盘活商业物业资产、减轻商业物业板块后续投资压力有着不小的作用。

那么，印力在REITs顺利获批的情况下，为何仍频繁进行债务置换？

印力集团方面指出，经营性物业贷款置换CMBS后，债务结构将更加安全。“优化资债结构是印力每年都在持续滚动做的一个工作。商业是一个传统的资产持有型行业，印力作为商业不动产运营商，原来的债务结构主要有中长期的项目融资、并购贷款以及资产证券化三种类型，三者的比例是根据这个资产的获取方式以及其资本结构来逐步形成的，后期也会进行境内外和长短期的动态调整。”

记者查询Choice平台了解到，目前印力集团存续的债券之中，在2029年之前已无到期债券。

据印力集团方面透露，近期由于海外金融环境的变化，汇率利率均不利方向剧烈波动，公司需要加强风险管理意识和动作，尽快将海外外币融资转化为人民币融资，进行不同币种融资结构调整。总部信用类或者公开市场募资的直接融资都容易受短期窗口影响，在目前市场环境下需尽量转为有对应标的资产的长期项目融资，减少融资刚性兑付不确定性。

“除了自持物业，印力可以通过REITs以及其他阶段性私募基金持有模式，轻重并举地通过持有私募基金和REITs平台的份额，在低杠杆模式下，既获得资产分红收益，也能获得资产管理费收入和有关运营激励，并通过更加规范的公募基金管理进一步提升资产管理水平。”

对于未来自身债务期限的管理，印力集团方面向每经记者透露了其未来规划：一是利用境内经营贷新政红利，将存量的CMBS产品/境外银行中期融资优先转化为15年经营贷，降低周期性风险；二是把握当年境内低息环境及人民币国际化的趋势，主动管理增加人民币融资占比，将境外融资尤其是外币融资转化为境内或者离岸人民币融资；三是根据项目经营表现匹配债务融资工具，加大权益类融资规模，保证融资和经营适配，不给未来增加负担。

值得注意的是，4月伊始，又有4单基础设施公募REITs获批。据证监会网站，此次集中获批的基金分别为工银瑞信河北高速REIT、华夏深国际仓储REIT、博时津开科工产业园REIT及易方达广州开发区高新产业园REIT。