曹杨新村，是如何走下神坛的？

曹杨新村，是如何走下神坛的？

01

产品地位滑落，被时代抛弃

曹杨新村是新中国成立后建设的第一个人民新村和工人新村，历史地位非常高。

曹杨新村始建于1951年，非常早，是当时上海乃至中国工人阶级的骄傲。

那时候只有劳动模范和知识分子才有资格入住这样先进的新村。

曹杨新村居住过200多位工厂劳模和先进工作者，搬进新村既是身份的象征，也是全厂的光荣。

特别是令人敬爱的江同志在1962-1966年就曾在曹杨新村居住过：

在当时上海普遍使用手提马桶和煤球炉的年代，曹杨新村已经用上了抽水马桶和煤气灶。

新村建设条件设施非常先进，让工人们过上了前所未有的幸福生活。

在改革开放前略显单调的上海，曹杨新村被赋予了特别的意义。

曹杨新村建设的第二年，1952年便成为了国家首批外事接待单位。为什么这样安排呢？

它象征着新中国成立后工人、农民翻身当家作主的历史性转变，展现了人民的心声，具有划时代的意义。

作为新中国第一个工人新村，重要的外宾常会来这里参观，这里成为了展示新中国形象的一个重要窗口。

因而上海这么多街道中，只有曹杨新村单独设置了外事办公室。

在过去的60多年里，曹杨新村接待了来自世界各地150多个国家和地区的30多万境外友人，其中包括各国首脑、政要和旅游团队等。

有这么一个说法，“中国有个上海，上海有个曹杨新村”，可见其历史地位之高！

经过60多年的建设，曹杨新村已经发展成为一个占地2.14平方公里、拥有3.2万户家庭、10万余居民的大型居住社区。

但是时过境迁，曹杨新村在人们的眼中已经变成了“老破小”，产品开始被时代抛弃。

房龄过高、产品老化、没有电梯、户型设计过时、停车困难、物业跟不上等等。

曹杨新村出现了上海老破小面临的所有困境。

过去只有劳动模范才配得上入住曹杨新村，但如今呢？

不仅刚需看不上，都市小白领也瞧不起，地位下滑严重。

上海有两百多个板块，分化十分复杂

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02

错过原拆原建的最佳时机

曹杨一村的房龄已经超过了70年，像一些高房龄的老破小上海一般会动迁、拆除重建或进行旧改。

比如始建于1958年的彭一小区就是原拆原建，在静安的魅力下焕发出新的生机，运气很好。

彭一小区居民在2021年9月1日全体搬出旧房，将在明年住上新家：

彭浦新村的彭三、彭五、彭七等小区也都通过改扩建、加层扩建等完成了成套旧改。

再比如始建于1957年的东安一二村，徐汇为了开发CAZ果断动迁了，近乎100%的居民签约鼓掌。

还有虹口杨浦分别为了发展北外滩和东外滩，把很多老街坊都拆了。

但是反观普陀，既不原拆原建，也不动迁，而且有居民反映旧改还不太给力，让曹杨新村很是失落。

不可否认，曹杨一村和二村改造得非常好，光亮的窗户与楼梯、统一安装的大门。

干净整洁又充满现代气息，搞得跟样板间似的：

但是在曹杨其它村，变化没有这么大。以曹杨七村为例，又破又乱，仍然充满“下只角”的印记：

曹杨七村实拍

由于建造年代早，当时选用的是砖木+泥土结构，现在墙皮脱落后，泥巴已经裸露出来了：

当地住户直言：“质量很差，也就是地段值钱，之前听说要拆迁的，但是后来不拆了。”

对于居民来说，原拆原建和动迁、就地修缮有很大的区别。

原拆原建后守住了地段，也守住了邻居，房屋重建还变成了新的商品房，将来转手溢价率非常高。

而动迁就意味着背井离乡，日后难以再买回曾经的“家乡”，比如佘北大居就是“发配”到乡下。

再看就地修缮，房屋品质虽有提升，但与原拆原建的商品房有本质的区别，依然卖不上好价钱。

所以原拆原建是居民最为期盼的。

以曹杨五村南杨园小区为例，一度有居民在改造施工的中途突然反悔，要求拆除重建，拖累了进度。

其实曹杨新村已经错过了原拆原建的最佳时机。

因为早在2015年上海发布的《上海市城市更新实施办法》就已定调：

上海的城市建设将摆脱规模扩张和“大拆大建”，更注重通过存量更新提升环境品质和发展内涵。

所以像原拆原建、动迁这种机遇是可遇不可求的，除非区里有魄力，或是列入了全市重点开发区。

而普陀发展的重点是真如副城、长风商务区和桃浦智创城，曹杨新村不是重点，没有拆建的必要性。

加之普陀财力捉襟见肘，难以支撑起大规模的城市更新，结果普陀全区沦为“破大区”。

曹杨新村的破落只是全区的一个缩影。

另外一点曹杨新村被评为了历史建筑，需要加以保护，更加拆不了了。

而彭一小区没有沉重的历史包袱要背，因而能够顺利地原拆原建。

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03

错过产业发展的良机，没有强邻居带动

上海有些老破小很吃香，比如田林，左手徐家汇、右手漕河泾。

同样是内环旁，田林周边有强大的产业支持。

但是曹杨不是，没有强邻居带动，先是长寿路丧失了CAZ、再是真如副中心迟到了，错失产业良机。

长寿路建了太多的房子，漂亮的苏州河观光带都塞满了小区，完全阻挡了商务区的建设。

长寿路是普陀最好的内环地段，遗憾未能入选上海2035CAZ，对全区的发展有很大影响。

普陀过去一味地”押宝“真如城市副中心，把商务区搬到内环外似乎就不灵了，被港商老李坑惨了。

真如迟到二十年，完全错过了上海人口和产业大量引入的黄金时期。

市场蛋糕就那么大，都被分完了。

虽然普陀为了补救搞了长风商务区，但是入住的企业能级不高，没有为曹杨带来更多的产业人群。

而同期，徐家汇顺利崛起，还搞了漕河泾开发区，引入了很多企业。

与田林相比，曹杨新村周边的产业支撑相对较弱，形成的购买力不强大。

当然这也不能一味地怪曹杨，这是上海北四区的共性问题。

曹杨新村是在原先的沪西工业区基础上建立的。

北上海历史上都是工业区，产业转型滞后，引入资源缓慢，给后期的发展造成了困扰。

在北上海工业区的转型中，上海很多优质的产业都去往了南方。

静安、长宁、徐汇、闵行和浦东都是抓准了改革开放的东风，率先完成产业导入和原始积累，一招鲜吃遍天。

可以发现，上海的产业一直有向南移的趋势，上海南北在不断地分化。

当前上海制定的3个未来产业先导区全部位于2号线以南，分别是张江、临港、大零号湾。

所谓上海产业发展的逻辑，浦东跑赢浦西，南上海跑赢北上海，莫不是如此。

这种产业的变动，削弱了上海北区的房价，曹杨新村就是其中受影响的一个。

上海北区房价普遍都很便宜，产业和生活配套欠缺、或是不高端，与上海南区差别较大。

以曹杨三村（兰岭园）为例，不到5万元/m²就能买一套老破小。

这个板块似乎就只剩下地段和房价的优势了。

04

居住人口结构固化，年轻人无法融入

居住人口结构固化、超老龄化，年轻人无法融入，是曹杨新村面临更为严峻的问题。

曹杨新村可以看作是一个大型的分布式养老社区，大家不用去养老院，在这可以享受到安逸的生活。

周转都是相识相知的老邻居，平常逛公园、散步、下棋来牌打麻将，一起吹拉弹唱别提有多惬意了：

但是这样的社区相对封闭，年轻人想要融入可能有较大的困难，大家圈子不同。

年轻人置业不太喜欢全是老破小的社区，居住人口结构阻挡了年轻一代购买力的进入。

曹杨人口高度老龄化后，本地购买力在下降，老年人购房的欲望不大。

而由于产品本身和产业薄弱等原因，外部的购买力也不想进来。

使得曹杨的二手房长期涨不动，流通性也降低了，沦为内环旁的洼地。

结果本轮行情曹杨新村没涨多少，但是跌起来却走在前面，房价直接回到了2016年。

不只是二手房交易，老年人消费欲望低，也影响到了本地商业的生存。

曹杨商城、曹杨电影院都是很老的配套。

其中商城是一副萧条的景象，商业集中在一二楼，三、四、五楼大部分都关闭了：

另外由于曹杨一至九村有小区围栏，无法设置底商，也让这个片区的商业失去了活力。

尽管环球港近在咫尺，但那是年轻人的购物天堂，和他们的关系似乎并不大。

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05

新的打击

产品地位下滑被时代抛弃、错过原拆原建旧改也不理想、产业支撑薄弱、居住人口老龄化年轻人融不入……

种种问题，导致曹杨新村在普陀的置业板块中站位不高，滑到了老破小的最底层。

上海的老破小也有分层，老年人虽然购房欲望低但也有置业需求。

他们从小户型换到大户型，从高房龄换到低房龄，或是从步梯换到电梯的。

但是曹杨新村的房子太老了，连老年人自己都看不上了，失去了这部分置换客群。

曹杨新村板块的房子都迈入了高房龄时代，老公房和早期商品房占比超过90%。

其中产品主要以70平米以下的一房和两房为主，还多是4-7层的步梯房，房屋品质参差不齐。

板块缺少次新房供应，最新的小区止步于2010年开发的安居兰庭。

更可怕的是，曹杨新村周边都是老破小，竞争面临同质化，存在互相压价的现象。

光新、甘泉宜川、真如、真光、长风、长征等板块都是充斥着一片老破小。

大家挂牌都很多，想要卖出去必须降价，而且拉长了成交周期。

如果在周边买一个两三百万的老破小，选择范围太大了，产品完全替代了曹杨。

并且来自市区的外溢都被普陀内环阻挡，让曹杨收不到好处。

普陀内环内有很多居民区，如长寿路、中远两湾城、武宁路等。

房龄比曹杨新、品质更好，配套也不错，把市区西北方向的外溢都截胡了。

另外一点不友好的是，从上海今年的拍地计划可以看出，将供应约1.8万套保障房：

保障房的供应对上海集体老破小都形成一个替代效应，影响其交易的流动性，对曹杨又造成了打击。

曹杨新村的房子足够便宜，能买的也只能是刚需中的刚需，或者是一些困难群体。

但是保障房的建设，会分流他们的购买力，让曹杨新村不占优势。

再加上近些年上海新房供应的增多，一部分人去往郊区远大新了，接盘老破小的群体大为减少。

同样几百万的预算，在市区只能住老破小，而在郊区可以住上舒适的三房。

另外一部分选择置业上海的人，也都住过“好房子”，不想住曹杨新村的“烂房子”。

想当年，新中国刚成立时，曹杨新村曾是全国第一个人民新村。

然而如今，它的历史使命早已结束，产品也被时代淘汰了。

因此我们对曹杨新村板块的置业建议是：

对于本地业主来说，赶紧抛掉！拿在手里就意味着持续贬值，后面还会跑输大盘；

也不要去赌拆迁，这种事情在普陀发生的概率不大。

有的业主还想等到真如成熟后再出手，其实上海不缺商办，这种利好到处都是。

出手后如果还有地段情结，那么可以换到90年代或者新世纪房龄新一点、带电梯的房子。

而对于外部购买力来说，也不建议进来，这种产品流通性不高，买了就是砸在手里。

展望未来，曹杨新村也没有空地可供开发，不存在城市更新的空间，后期也难以开发出新房。

曹杨新村作为全国第一个满70年的老社区，正在加速被时代抛弃。

一代工人新村，从神坛跌落！

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编辑∣环线咨询