深圳翰熙典居利弊(优势、劣势)分析，一文读懂翰熙典居值得买吗？

深圳南山【翰熙典居】

每个城市都有一个科创担当，就像北京有中关村，上海有张江高科技园，在深圳，它是南山科技园。

华为、大疆、TCL、中兴、腾讯、迈瑞医药一众科创大佬，也有深圳大学、深圳虚拟大学园等学研资源。

以11.5平方公里，占深圳不到0.6%的面积，创造约11%的GDP。（数据来源：南方都市报，20211212）

这里也浓缩了深圳年轻人奋斗的模样，随便哪天的上下班高峰期，地铁都堪称大型“春运现场”，晚上11点叫滴滴，排队都要99+。

这样的一个顶流产业片区，注定宅地供应稀缺。

最近10年在这个片区，仅有华润城一个项目分期入市，由大冲村旧改而来。

目前片区出来一个新项目那就是桂庙新村城市更新项目已经动工，将为片区供应含保障房在内近25万㎡住宅。

据了解，位于深大旁的南山桂庙新村旧改（翰熙典居）现在的建设已出地面了。

桂庙新村因为靠近深大，是深大学子的学生村、美食村，有深圳最“清新”城中村之称，作为深圳最古老的城中村之一，也将像大冲村、白石洲一样成为一代人的记忆。

项目共有714套住宅可售，首批预计328套住宅。

项目总用地面积41660平方米，总建筑面积369100平方米，其中住宅249950㎡（含人才住房和保障性住房32500㎡），商业、办公及旅馆业建筑106530㎡（含商业文化设施不低于5330㎡）。建成后将成为集住宅、商业、办公及酒店为一体的大型综合项目。

翰熙典居效果图

据官方公示的信息显示，翰熙典居首批推出01地块，规划总建面约17万㎡，容积率9.0。规划住宅建面约9万㎡，商业建面约3.2万㎡，规划为3栋超高层楼体，规划1038户，其中对外推出859户。

不过这一批房源以保障性住房为主，将推出的859套房源包含612套保障性住房，可售商品房仅247套。

从公示的3个地块信息来看，除去回迁房、保障房，可售的商品房仅有714套。

桂庙新村已经动工了。

项目坐落在“深圳最牛街道”——粤海街道，一侧是深圳大学，另一侧是大厂云集的南山科技园，在寸土寸金的南山，桂庙新村可以说是很特别的一个存在。

从2015年传出要拆迁的消息，至今第8年，在许多人的不舍中，桂庙新村真的说再见了。

实拍，23.09.12

2023年5月时候，南山区城市更新和土地整备局发布关于粤海街道桂庙新村城市更新单元项目实施主体确认的公示。

根据公示内容显示，该项目实施方式为与权利主体签订搬迁补偿协议，补偿方式为产权置换和货币补偿相结合，已完成100%签约，形成了单一主体。

桂庙新村城市更新单元项目实施主体拟确认为深圳市贯凯投资有限公司。

据工商注册信息显示 ，桂庙新村更新单元实施主体深圳市贯凯投资有限公司，成立于2022年，隶属深圳市阳光华艺房地产有限公司等。

阳光华艺由2002年成立，注册地在南山区南海大道西桂庙路北阳光华艺大厦。阳光华艺在深圳旧改行业小有名气，其开发了南山城市花园、流塘阳光花园、阳光粤海门等多个旧改楼盘。

桂庙新村城市更新单元位于南山区白石路与学府路交叉口西北侧，东临白石路，西近南海大道，南临学府路，北面与深圳大学毗邻。

被深大、南山科技园环抱的桂庙新村，坐拥深圳最牛街道——粤海街道，可谓寸土寸金。

这里号称“中国硅谷”，这里走出了华为、腾讯、中兴、大疆、恒大、华润、迈瑞等一大批著名企业，这里是被网友称为以一己之力对抗美国贸易战的地方，这里就是神奇的粤海街道办。

“90后”粤海街道办

小小的身板大大的能量

很多人并不清楚，声名远播的粤海街道办其实是个“90后”——成立于1991年2月的粤海街道办，至今32岁。除了年轻，行政上只是个处级的粤海街道办的“身板”也很小，粤海街道，隶属于广东省深圳市南山区，位于南山区中部，东起沙河西路，西接南海大道，南至东滨路，北到北环大道，总面积20.99平方千米开车10多分钟就能围着整个粤海街道片区转一圈。

但是这样一个年轻、小巧的粤海街道办，蕴含的能量却是巨大的——这里创造的GDP超过4000亿，这条街道坐拥112家上市公司，一年创造的GDP比肩一个省。甚至比冰岛、苏丹这样的国家都要高，人均GDP约为6.32万美元，排名世界第十二。

这里各种科技公司俯拾皆是，不仅有腾讯、百度、大疆、迈瑞、飞亚达、TCL、创维、中星微、康佳电子、大族激光、金蝶软件等国内科技公司，很多国外科技公司如苹果、微软、高通、ARM也都把他们在中国的办事处或者研发中心设在这里。这里不仅有马化腾、许家印这样首富级的人物，也孕育出近百家上市企业。粤海街道办的企业在资本市场能够支配的资源相当于一个省。

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项目背景

2015年8月，桂庙新村旧改被列入《2015年深圳市城市更新单元计划第三批计划》，并于时年的10月22日正式立项。

2020年11月《南山区粤海街道桂庙新村城市更新单元》草案的公示，桂庙新村的旧改正式官宣。

来源：南山城市更新和土地整备局

得益于得天独厚的地理优势，桂庙新村在旧改规划草案出来后，瞬间身价暴涨，根据乐有家研究中心数据显示，2020年第四季度，桂庙新村二手房成交均价高达11.62万/㎡，同比上涨64.3%，跑赢当年大热的宝中片区，位居涨幅第一。

2021年3月，桂庙新村明确了旧改的范围以及各项更新指标。

根据规划，桂庙新村更新单元面积70424.4㎡，规划建面369100㎡，其中住宅249950㎡（含人才住房和保障性住房32500㎡），商业、办公及旅馆业建筑106530㎡（含商业文化设施不低于5330㎡）。

公共配套设施（含地下）12620㎡（含12班幼儿园3200㎡、占地面积3600㎡，公交首末站2900㎡，社区健康服务中心1000㎡等公共配套），另配建社区体育活动场地占地面积1500㎡。

来源：南山城市更新整备局

从规划可见，偌大的桂庙新村整整规划了近25万㎡的住宅，如此体量势必抬高建设成本，并且桂庙新村拥有无可比拟的区位，拆迁成本更是不可小觑，这也注定桂庙新村拆迁过程需面临诸多波折！

从2015年立项旧改，桂庙新村也横跨了整整近8年！

近日，往日热闹的桂庙新村已不复存在，这里已经成了一片待建的平地。

实拍，23.09.12

现场施工一片繁忙，工地内进场了不少塔吊、打桩机等工程设备。由于旁边就在施工，学府路上有一段路已经搭建了安全通道。

实拍，23.09.12

在粤海街道这寸土寸金的地段加上实力开发商，这次，让我们共同期待，桂庙新村的华丽蜕变！

桂庙新村虽是城中村，但各方面配置都很不错，被大家称作“深圳最小清新城中村”，很多深漂选择在这里落脚，平日里来往最多的是深大学生和打工人。

其位置优越，周边均是各类大厂与研究所，上班族别提有多方便了。站在桂庙新村入口处，能清晰地看到腾讯滨海大厦。

交通方面，桂庙新村距离9号线深大南地铁口不到500米，且靠近南海大道，不管是地铁或是驾车出行都十分方便。

商业方面，两公里不到的地方有海岸城、茂业百货大厦、海雅百货等大型商超，日常购物娱乐皆能满足。

据目前南山区学区地图显示，桂庙新村在南山区第二外国语学校（集团）学府一小和南山区第二外国语学校（集团）学府中学范围内。（具体入学以教育局公布为准）

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