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万科都破产了 房地产还能相信谁?

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4月14日,万科管理层举行投资者交流活动时表示,当前万科的确遇到了阶段性经营性困难,流动性短期承压。



万科管理层强调,万科已制定一揽子稳定经营和降低负债的方案,能够妥善化解这些阶段性压力。“我们将首先立足'自救',立足自身能力和资源自我化解风险,对所有在手业务,全部重新打开和检视,分类进行梳理,并制定针对性方案。其次是用足现有的各类融资工具,我们已积极调集各一线力量,以用好用足中央出台的一系列有利于行业化解风险的政策性融资工具。今明两年我们的债务规模将下降1000 亿元,债务风险获得实质性化解。我们也承诺,万科集团所有项目将保证按时高质量交付。”

至此,万科,这个当之无愧的中国房地产龙头企业,也被逼到了破产的风口浪尖。作为国内最大的房地产开发商之一,万科截至目前负债高达1.35万亿元,最近十几年来的营业收入,高达39448亿元左右。两项加起来,接近53000亿元。这是一个多么巨大的数字啊!那为什么万科还是没有钱?那么多的钱,究竟去哪了?

公司分红?

很多人会说地产公司分红分走了很多钱,尤其是给实际控制人。
我们看分红大户万科,十二年间分红906亿元,占收到的现金比例仅为2.6%。这是实实在在分走的钱,分走了就不会再回来了。

恒大、碧桂园的这个比例只会更低,不会更高:恒大十二年间分红808亿元,碧桂园十二年间分红794亿元。

员工工资?

不得不说,我们的房地产牛市造就了不少从业者的造富神话,很多房地产从业者赚了不少钱。

以万科为例,2011年至2022年十二年间更支付给员工1197亿元,人均年工资12.5万元,不算高,也不算低。

总金额大,人均不高,只能说明收入结构不合理,高管收入高,基层收入低,而基层的数据较大,整体拉低了平均工资。

但是这个钱占收到的现金比例仅为3.44%。

银行利息?

支付给银行的利息不仅在利润表中有反映,还有很多资本化利息,万科2011年至2022年十二年间支付给银行1780亿元,这个钱比支付给员工和分红的钱都要多不少。

这个钱占收到的现金比例为5.12%,说房地产公司给银行打工有点过分了。

材料款?

很多人都说房地产企业养活了一堆上下游企业,事实上也是。

万科2011年至2022年十二年间共支付给上下游企业12248亿元,占收到现金的比例为35.2%,这是万科现金流向的大头。

拿地金额?

我们都知道房地产想要发展,就必须买土地。

据统计,2011年至2022年万科拿地金额为237亿元、722亿、870亿元、325亿元、684亿元、1320亿元、2189亿元、1351亿元、1610亿元、1349亿元、1274亿元、241亿,合计12172亿元。

占收到现金的比例为34.99%,这是现金去向的另一个大头。

各项税费?

很多人一直说税费是房地产的大头,拉通来看确实如此。

万科2011年至2022年支付的各项税费4647亿元,占收到的现金比例为13.36%,确实比支付员工、分红和银行的加起来都多。

固定资产?

也就是购建固定资产支付的现金,万科十二年间只有530亿元,占比1.5%,算是比较低的。

上面七项加起来差不多是96.2%,基本上把公司赚来的现金去向全部理清楚了吧。

其中拿地花了12172亿元,占比35%;支付的税费4647亿元,占比13.36%。两者合计48.36%,差不多接近50%了;这部分可以理解为都是给ZF的,相当于ZF拿走了一半。然后是上下游企业,包括建筑、材料等等几十万家企业,拿走了12248亿元,占比35%。最后才是银行、员工和股东(分红),一共11.16%,而股东却是最少的,这有点出乎我的意料。

万科如此,碧桂园、融创、恒大的现金流向也大差不差。

那么,你明白钱都去哪了吗?

最后,万科会破产吗?说实话,我真的不希望万科破产,更多的人也不希望万科破产,但是这个概率却的确很大。

万科现在的债务规模大概是1.4万亿人民币左右,是现在还没倒下的地产企业里面债务最多的了,不知道万科喊了这么多年的“活下去”,为什么债务规模却还是越来越大?让我怀疑万科是不是一直说一套,做一套?

万科的债务分为国内债和海外债,咱们保守点按照5%的年利息计算吧,1.4万的债务每年的利息至少就是700亿。

但万科的年销售额是多少呢?2021年是6300亿,2022年是5000亿,去年是3700亿。今年呢?今年前2个月累计,同比去年又少了30%左右,以此推断,今年万科的销售额大概率会跌破3000亿,相比2021年直接腰斩

销售额腰斩了,但是要还的利息可是一分都不能少,所以麻烦自然就来了。

问题最大的是海外的美元债,当年咱们地产行业“三条红线”横空出世,逼得国内地产企业出海融资,而且成本巨高,现在都到了要还钱的时候了,很多同学不知道,以为国外的钱可以赖掉,这你就大错特错了,华尔街的钱你是赖不掉,也不敢赖掉的。你真欠钱不还,美国有的是办法收拾你,而且这可能直接上升到国家信誉,这个我就不展开说了,你自行体会。

当年我们就是替恒大还了一笔美元债,紧接着碧桂园就躺平了。所以,你今天如果帮万科还了美元债,那其他的地产企业的美元债你要不要还?我查了一下,国内地产企业的美元债规模接近3000亿美元,接近我们外汇储备的十分之一,是不是有点可怕?

然后就是内债。以前有句话叫“内债不是债”,反正国家有办法化解,但现在看也不是这么一回事,万科国内的债主,现在也是一脑门子官司,毕竟现在谁的日子都不好过,谁的钱也不是大风刮来的,所以才爆出前阵子保险机构上门要债的新闻。

所以,万科现在的困境就是内外债的压力巨大,但国内的销售额却是一降再降。

去年万科刚爆出问题的时候,万科说自己有1000多亿现金,现在看,肯定是吹牛了。不然自己的海外债券暴跌,为啥不买呢?

对了,万科背后的深铁爸爸也快扛不住了,深铁自身的资产也就6000亿人民币,根本填不满万科的债务坑,而且这几年来深铁入主万科,据说已经亏了几百亿,也难以为继了。

如果国家全力救万科,是可以救的过来的,但要不要也这么救其他房企,这里面有一个公平性的问题,下一步就看国家怎么解决了。

本质上,万科事件有其必然性,毕竟现在国内地产行业正在经历大洗牌,随着房产需求的日益下滑,未来国内的地产企业势必越来越少,别说万科了,就连某些根正苗红的央企,以后存不存在都不好说,倾巢之下岂有完卵?

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