海南购房维权7年，北京女律师终于要回购房款

海南陵水土福湾的楼盘。陈标志/摄

“开发商已分两次将购房款返还给我了。”

中房报记者 陈标志 海南陵水报道

4月10日，北京女律师杨婷婷向中国房地产报记者确认，目前二审判决结果已出来：一审部分判决结果被撤销，确认了开发商和房产中介机构需共同承担赔偿责任。

对于这样的结果杨婷婷表示“基本满意”。但她在长舒一口气之后，内心又是五味杂陈。

一次三亚旅游度假，却阴差阳错地被房产中介带至40公里外的陵水土福湾购房。自此，作为一名北京执业女律师，却走上了长达7年的维权之路。

所幸的是，案件的终审支持了她的大部分诉求，136万余元的购房款（认购金）在7年后也悉数回到她的手里。

在纷繁复杂的楼市里，女律师杨婷婷的遭遇并非个案，类似的涉房矛盾纠纷每天都在发生。透过这起案件，我们应该要汲取怎样的教训，背后又有着怎样的反思呢？

已退还全部认购金

收到二审判决书后，杨婷婷并不觉得意外，因为判决结果与她预料的差不多。

“在庭审前，双方被召集坐下来进行了一次调解，她做了一些让步。”杨婷婷说，海南购房一事，前前后后折腾了我长达7年之久，我已身心疲惫，不想再在这件事上耗费太多的精力和时间。

7年前，北京女律师杨婷婷在三亚度假期间，被街头散发房产广告的中介人士带至海南省陵水县土福湾的清凤海棠长滩项目看房，并当场认购了“一期8栋1804号”房源，之后支付了超过30%的购房首付款，即136万余元认购金。（详见本报《消失的“1804”：女律师海南购房维权7年未了丨深度》报道）

后来杨婷婷得知，清凤海棠长滩项目根本就没有“1804号”房源，该项目高层建筑最高才15层。

在多次交涉无果、投诉无望的情况下，2023年1月，杨婷婷将项目开发商陵水阳光实业开发有限公司（以下简称“阳光实业公司”）、房产中介机构房歌（海南）信息科技服务有限责任公司（以下简称“房歌公司”）诉至陵水县人民法院。

杨婷婷的诉求包括：解除双方签订的《清凤海棠长滩认购协议》，退还136万余元认购金，以及要求开发商等承担双倍返还认购金136万余元的违约责任。

2023年5月29日，陵水县人民法院对此作出的一审判决：支持了杨婷婷的前两项诉求，即确认杨婷婷与房歌公司签订的《清凤海棠长滩认购协议》解除，阳光实业公司返还杨婷婷136余万元认购金。杨婷婷其他诉求被法院驳回。

杨婷婷对一审判决不服，上诉至海南省第一中级人民法院。

日前，海南省第一中级人民法院对此作出二审判决：维持原审判决的第一、第二项，即确认双方的认购协议解除，阳光实业公司返还杨婷婷136余万元认购金；撤销原审判决第三项，判令阳光实业公司赔偿杨婷婷的利息损失，房歌公司承担赔偿利息损失的连带责任。

记者了解到，目前，开发商已将136万余元认购金返还给了购房人杨婷婷。

“开发商先后分两次将认购金返还给我，二审前退了我100万元，二审判决后将余下的认购金返还给了我。”杨婷婷告诉记者，现在还有赔偿利息损失，下一步她将向法院申请执行。

此前，阳光实业公司方面相关人士也回应记者，“法院怎么判，我们将执行法院的判决结果”，并表示“已支付了杨女士部分款项”。

开发商未获证预售属违法

那么，案涉的“1804号房”是不是“空号房”？

记者从二审判决书上了解到，经法院查明，阳光实业公司于2017年5月25日取得清凤海棠长滩项目《建设工程规划许可证》。根据该项目的总平面图，案涉认购协议所涉的8栋楼仅有15层。

法院认为，除了根据规划许可证和总平面图显示，案涉项目8栋仅能修建15层之外，阳光实业公司未能举证证明其曾经取得18层的规划许可。

阳光实业公司在二审中辩称，案涉项目无“1804号房”属于“不可抗力”，即清凤海棠长滩项目此前已经陵水县发展和改革委员会备案，系政策原因调整不能建设至18层。

对于阳光实业公司的上述辩解，法院认为与事实不符。法院认为，陵水县发改委仅对案涉项目进行备案，并不审批许可建设工程的内容，阳光实业公司能够建造多少层，取决于其能否取得政府规划部门的规划。

阳光实业公司主张其未能履约系因政策调整原因，法院认为该辩解缺乏理据，不予采纳。

二审判决书载明，阳光实业公司在未取得商品房预售许可证等前提下，与杨婷婷签订预约合同，实质上是通过预约合同方式规避了商品房预售许可的强制性规定。虽然没有取得预售许可证不影响案涉认购协议的效力，但这并不代表阳光实业公司在取得预售许可证之前能够开展商品房预售行为。

据此，法院认为，阳光实业公司在取得商品房预售许可证前，与购房人签订案涉认购协议，违反了国家关于商品房预售管理的强制性法律规定。

开发商、中介共同赔偿利息

那么，开发商是否需要向购房人杨婷婷进行赔偿呢？

法院认为，阳光实业公司在取得商品房预售许可证和建设工程规划许可证之前，并不确定案涉项目8栋能否建设至18层；但在签订案涉认购协议时，其向杨婷婷隐瞒了未取得预售许可证和规划许可证的情况，违背了如实告知和诚信信用的先合同义务，造成杨婷婷的信赖利益损失。

法院据此认为，阳光实业公司的缔约过失行为，造成杨婷婷信赖利益的损失，应当予以赔偿。但对杨婷婷的信赖利益损失的确定，主要是其资金被占用期间的利息损失。

法院认为，作为购房人，杨婷婷亦负有审查案涉项目是否取得预售许可的合理注意义务，其在签约过程中未审慎审查，主张阳光实业公司构成欺诈，要求双倍返还认购金于法无据。

也就是说，杨婷婷主张“双倍返还认购金（即赔偿136万余元）”的诉求，未获法院支持。

那么，作为房产中介机构的房歌公司，在本案中该不该承担连带责任呢？

法院认为，房歌公司作为专业的房地产中介公司，明知案涉工程尚未取得建设工程规划许可证和商品房预售许可证，仍然代为销售房屋且代为收取杨婷婷支付的认购金，违反了《城市房地产管理法》的相关规定，应与阳光实业公司承担连带责任。杨婷婷诉请房歌公司与阳光实业公司承担连带责任，于法有据。

值得一提的是，杨婷婷向法院提交清凤集团官网资料、清凤集团及房歌公司的工商登记资料等证据，以证明清凤海棠长滩项目实际投资人清凤集团、开发商阳光实业公司及房屋销售公司房歌公司实为一家公司，归清凤集团管理。

房歌公司对该证据的真实性予以认可，但认为“无法达到证明目的”。房歌公司称，事实上，阳光实业公司和房歌公司是独立经营的两家主体，不能仅凭工商登记信息来认定双方存在关联关系。

阳光实业公司则表示，对该证据真实性、合法性不予认可，且与阳光实业公司无关，阳光实业公司与清凤集团没有任何关联关系。

法院经审查认为，对该证据的真实性予以确认，但该证据对上诉人杨婷婷的证明目的无直接证明意义。

至此，“1804号房”消失之谜的真相终于在一份终审判决书中得以还原，北京女律师海南购房长达7年维权也终于可以告一段落。但关于商品房买卖等诸多涉房矛盾纠纷，每天仍在上演。从这起案件中，我们将汲取怎样的教训？当地职能部门该不该反思市场监管责任？

（应当事人要求，本文杨婷婷为化名）