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广州刚需买房,现在别碰这两个板块

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我是紫沐,这是我第391篇日记。

有粉丝说我很久没写刚需的内容,希望我多关注刚需群体。

那正好最近有两个比较热的瓜:

一个是Costco进驻老黄埔;

一个是华润万博悦府传闻引进名校。

看似都是利好,但我有不一样的看法。

现在刚需买房,尽量别碰老黄埔和万博。

先说明一点,让大家别碰老黄埔和万博,不是因为它们板块发展出了问题。

在广州近郊区域,它们依旧很有想象力。

但板块发展没问题,不代表其他地方没问题。

比如说,溢价。

老黄埔和万博,去年不少产品还卖6字头。

像城光、华润悦府、耀胜尊府,去年都卖这个价。

而且市场上买单的人不少。

站在2024年4月这个时间点,你当然知道他们都买贵了。

但马后炮没有意义,得去思考,当初为什么会有这么多人觉得值。

答案很简单,广告效应。

去年老黄埔和万博还有很多新房在卖,都在砸钱做推广。

这就导致你刷到的大部分文章,都在说老黄埔和万博未来发展有多好,增长潜力有多高。

这家媒体说好,那家媒体也说好。

看得多了,你就信了。

在脑海里幻想着,这板块发展起来,卖6万好像真不贵。

但发现没有,这里有个bug。

“卖6万不贵”的前提,是板块已经块发展起来了。

不是现阶段的老黄埔和万博,就值6万块。

这就是开发商为什么舍得砸钱做推广的原因。

因为能更容易卖出溢价。

你刷到的,展示给你看的,都是板块完善之后的场景模拟。

在这个场景下,很多人会看不到那个bug,愿意为溢价买单。

有没有发现,今年老黄埔和万博的买家都冷静了很多。

为什么冷静了?

因为这两个版块好像突然没热度了。

为什么没热度?

因为新盘快卖完了。

老黄埔三剑客只剩下尾货,万博这边也差不多,只剩个高价的华润。

开发商不舍得继续砸钱。

他们更愿意把钱花在核心区,今年核心区新盘多。

所以老黄埔和万博的美颜滤镜消失了。

没有美化过后的场景模拟,也就没有支付溢价的冲动。

一波流量过后,市场回归冷静。

只留下一批高位接盘的业主。

新盘太多的板块,普遍都有这问题。

在流量作用下,价格波动剧烈。

虽然在理论上,板块内的业主也可以顺势做高抛低吸。

但现实很难。

因为买家看到的是PS后的照片,原图在开发商手里。

认知差距、信息来源差距,都太大。

所以最后能高抛的往往是开发商,买家的结局只有高吸。

这就是老黄埔和万博,溢价较高的原因。

当然了,很多读者看到这里应该会有疑问。

老黄埔和万博溢价重,是去年的事了。

今年他两的价格,都回落了许多,为啥还是不建议碰。

原因很简单,它和上篇文章的内容有关。

就是我觉得老黄埔和万博的价格重塑还没完成。

或者说直白点,我觉得它们还会继续降价。

理由是什么呢?

是现在核心区内卷的新房太多。

核心区的价格内卷,肯定会影响到近郊板块。

比如老黄埔,虽然今年价格普遍回落到5字头。

但别忘了隔壁天河东现在也一堆新房卖5万啊。

从板块发展这个角度,天河东的规划概念是金融城,是广州未来珠金琶三大核之一。

未来产业密度,天花板高度,都比老黄埔更胜一筹。

或者说同样是画饼,天河东的饼比老黄埔更诱人。

另外从兑现速度去看,现在经济环境一般,大城市的发展策略也是优先发展核心区。

也就是把饼吃进嘴里的速度,天河东也比老黄埔要快。

所以只要天河东这堆新盘继续打价格战,老黄埔的房价就还得降。

降到有足够的价差为止。

这不是一个Costco就能改变的。

商业确实是板块价值的加分项。

但商业要成为板块PK的胜负手,有个前提。

就是大家的基本面、想象力,都处于同一水平。

很明显,老黄埔这两项基本参数,都比不过天河东。

万博也一样。

对面海珠一堆新盘在打价格战。

海珠的地段和未来想象力,都不用赘述,和万博肯定不是一个梯队。

但中海大境只卖7万起步。

即将面世的保利东方红,预计也差不多。

那万博这6万多的价格还能撑多久呢?

这还没算上7号线二期的影响。

现在万博和老黄埔的轨道通勤已经解决了。

当老黄埔价格重塑,万博也不可能独善其身。

所以现在刚需买房,如果你的目标是老黄埔或者万博,是可以再等等的。

等到什么时候?

等到鲶鱼盘的出现。

什么是鲶鱼盘?

就是能重新定义板块房价的楼盘。

它们有两个特点。

第一,产品力强。

对比目前在售的其他新盘和存量二手盘,能不落下风,甚至更胜一筹。

第二,性价比高。

比如越秀观樾,就是牛奶厂板块的鲶鱼盘。

比如中海大境,就是整个海珠中部的鲶鱼盘。

比如天河华润、珠花,就是天河东部的鲶鱼盘。

比如之前的保利和颂,就是花地湾板块的鲶鱼盘。

比如即将到来的保利东方红,有可能成为创新湾的鲶鱼盘。

比如即将到来的黄埔图书馆,有可能成为老黄埔的鲶鱼盘。

鲶鱼盘的出现,能重新定义对应板块的房价。

比如观樾出来之后,牛奶厂的新盘和二手,再挂8万就很难卖得动。

比如大境出来之后,海珠中部的新盘和二手想出货就得降价。

所以同样的,想入手老黄埔和万博,完全可以等鲶鱼盘出现再行动。

比如保利的图书馆项目,地段不虚老黄埔三剑客。

产品更是以最新标准打造,光户型就领先一代。

要是卖4万起,均价5万,那就是老黄埔的鲶鱼盘。

有鲶鱼盘可以选,完全没必要考虑那些清盘的尾货。

至于万博,说实话目前还没看到有鲶鱼盘出现,很可能要等里仁洞的旧改产品。

但之前说了,海珠对万博的压制力很强。

要是保利东方红卖6字头起步,7万均价。

那万博这些同样卖6字头的完全没法打,会被降维打击。

这不是引进名校就能抹平的差距。

更别说保利东方红也有宝玉直这张教育牌可以打。

所以万博后续价格重塑的几率同样很大。

什么Costco,什么某某盘引进名校,在鲶鱼面前根本没看头。

对刚需来说,老黄埔和万博都是很好的菜。

但再等一等,这道菜会更香。

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