学区房成交火热？一季度苏州哪些二手房卖得好？

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在本周的【戈文问专栏】中提到，苏州楼市供需结构正面临深度调整，二手房分流新房市场的趋势确实愈发明显。

今年一季度来，苏州二手房成交量持续向上修复，尤其是3月，市场活跃度明显提升。

据克而瑞苏州机构监测数据，2024年一季度，苏州市区二手住房成交套数已经占到一二手房总成交套数的67%。

那么到底是哪些二手房卖得好？今天分析师就整理了今年一季度苏州各区域二手房成交TOP10，来一起看看！

壹

园区

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从今年1季度成交来看，园区二手房成交主力依然在湖东板块与东环路周边。

像路劲主场的小户型房源就很吃香，总价基本在200-300万元上下，可以较低总价入住园区湖东。

东环路周边的东港新村也是熟面孔了，这些老小区因户型小、总价低，并且学区不错等优势，成交量一直比较大，市场流通性也比较好。

当然，一季度不得不提的还有学区房。

中央景城、海悦花园、雅戈尔未来城等园区热门学区房均有上榜，但整体成交均价也有一定下滑。

以成交量最高的中央景城为例，虽然其小户型热度不错，但成交均价相较去年同期也有一定下滑。

图源：链家

此外，热度一直较高的海悦花园七区此前传出了学区变更的消息。

近期也有业主在寒山闻钟上咨询，但官方并未给出明确答复，具体还是要等到今年的施教区正式公布之后才能尘埃落定。

关注海悦花园六、七、八区学区房的客户还需要多注意了。

图源：寒山闻钟

贰

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狮山和浒关板块一直是新区二手房成交的热门区域，今年一季度同样如此。

狮山板块主打小户型学区房源。

上榜的馨泰花园、新升新苑都是性价比学区房的代表，3房户型总价在250万左右。

相较学区房的火热，狮山一批满二次新房的表现则低于业主预期，像当初的倒挂神盘中海上贤府今年来的成交均价基本都在4字头。

图源：链家

浒关则一直是新区二手房成交的主力，一季度板块成交量也名列区域第一。

浒关板块内有地铁、高铁站以及四大商业，配套完善度超过了苏州大多数刚需板块。

加上板块本身小区也较多，挂牌量大，可选性多，像恒基旭辉城、理想家园这些榜上的熟面孔，成交均价都不到2万元/㎡，小户型房源成交总价也都在150万元左右，对于刚需自住客群来说，非常具有性价比。

图源：链家

但是这些小区也存在着一些问题，比如理想家园在物业管理与社区环境方面就有些不足。

打开寒山闻钟，近期还能发现许多业主投诉的贴子，所以是否入手都需要根据客户自身情况斟酌和考察。

叁

姑苏区

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据克而瑞苏州统计，姑苏区一季度的二手房成交量占区域一二手房成交总量的约87%，这个数字也是六区之中最高的。

今年一季度，姑苏区二手房成交套均面积仅约92㎡，随着目前姑苏区新房逐渐抛弃小户型，姑苏区的刚需买家涌入二手房市场，尤其是姑苏区“老破小”，几乎霸占榜单。

这些“老破小”虽然有一些生活不利因素，但其拥有先天性的地段优势，配套成熟完善。

以榜单中劳动路周边的三元新村、彩香新村等为例，其毗邻地铁，周边配套也很齐全，包括菜市场和超市等，同时距离石路商圈也很近，周边还有苏大二附医院，生活便利度非常高。

这些老小区另一大优势就在低总价，约50-70㎡小户型房源总价都能控制在200万元以内，更能满足年轻的刚需客群需求。

当然，还有一些具有优质学区优势的老小区如养蚕里新村、钟楼新村、桂花新村等，虽然没有上榜，但一季度成交量保持得也还不错。

此外，近年“没什么存在感”的金阊新城的部分二手房在一季度也卖得不错。板块内成交户型多为小三房，整体也是刚需客群的主阵地。

价格上，板块许多小区也在不断回调，以上榜的南山金城1958为例，2021年时小区还曾卖到2.3万/㎡左右，而今价格只有1.5-1.7万/㎡了。

图源：链家

肆

相城区

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今年一季度，相城区二手房成交套数为1512套，处于六区垫底位置。这主要是由于区域内新房供应充足，而且优惠力度较大，相比之下二手房在价格上并不具备明显优势，导致许多的小区二手房很难出货。

从榜单来看，热门二手房成交主要在高铁新城、元和、活力岛板块。

元和的万科魅力花园、姑苏裕沁庭、首开班芙春天、恒基水漾花城都是我们的榜单常客，这其中又以万科魅力花园成交遥遥领先。

其地段配套的优势加上低总价门槛，呈现较高的性价比，由此在相城二手房市场中脱颖而出。

然而，小区“以价换量”的情况也很明显，同面积段的产品在去年同期均价大约为2万元/㎡上下，如今已经降至1.7万元/㎡左右了。

图源：链家

此外，高铁新城的环秀湖花园在一季度表现也很优秀。

这也在情理之中，一季度是学区房置换旺季，环秀湖花园学区为南京师范大学相城实验小学和苏州大学实验学校，教育资源相当优质，加上小户型、低总价的优势，自然能够吸引足够的关注。

伍

吴中区

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据克而瑞苏州机构监测，2024年一季度吴中区二手房成交量为2468套，位列六区第一。

可以发现，成交主要集中在太湖度假区、尹山湖与吴中城南等板块，其中城南板块成交占比最高，达18%。我们在周五的文章中就提到过，城南板块的二手房成交量是长期超过板块新房的，主要以刚需置业群体为主。

从成交房源结构上来看，榜单上热门成交主要集中在100㎡左右户型，并且成交均价都在2万元/㎡以内，吴中区二手房市场仍然是刚需小户型最为活跃。

图源：链家

在成交榜单中，我们也看到了当初网红小区的身影，如南山维拉和华丽家族太湖汇景，当初开盘时因与周边存在倒挂，都掀起过抢房风潮。

如今这些小区由于挂牌量较大，以及二手房市场的不稳定，导致房东之间相互“内卷”，房源挂牌价只能不断下调。

陆

吴江区

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吴江区二手房板块市场最为火热的板块为吴江太湖新城与城北板块。

吴江太湖新城由于开发较早，目前生活配套基本落地，板块二手房也较多，根据链家网站显示，其二手房挂牌量相近乎当于吴中太湖新城的十倍。

图源：链家

从成交结构来看，以总价门槛较低的功能性小三房或两房为主，如太湖新城的首开玖珑花园、苏高新地产天城花园，总价基本都在250万元以内。

还有城北的香漫花园、樾碧花园等小区，近期成交都很不错，靠近主城是其一大优势。

图源：链家

可以看出这些小区都是房龄较新，内部环境较好，并且周边配套较为醇熟，并且均靠近地铁，毕竟地铁刚需买房考虑的最主要的因素之一。

我们一直说当下的苏州楼市呈现“改善买一手、刚需买二手”趋势。

从今年一季度各个区域的成交排名也可印证这一点：

成交面积方面，各个区域成交前十小区的成交套均面积都在100㎡左右，大部分以三房户型为主；

成交地段方面，近地铁、生活配套齐全的小区仍然是不愁卖的，当然更重要的还是价格得到位；

成交价格方面，基本除了园区，其他区域的热门二手房价格均保持在1-2字头；园区部分核心板块的二手房也开始降价。

此外，一些学区房，特别是“老破小”学区房，在今年的传统旺季，对比去年淡季，房价也出现明显降幅。

可以发现，二手房成交占比的提升，主要原因还是今年一季度二手房“以价换量”空间的增大。

但换句话说，整个市场挂牌价格非常“卷”，也意味着不少房源都存在着更多议价空间与一定的捡漏机会。

而在“以价换量”背景下，二季度苏州二手房整体成交热度能否延续，我们后续静观其变。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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