企业观察｜厦门地铁的百亿TOD生意：在售项目网签数据平庸 今年喊出“势破百亿”

房地产行业洗牌开始后，地铁公司开始坐上牌桌。

不单单满足于股权合作，多家地铁公司选择自己下场独立操盘项目，厦门轨道建设发展集团有限公司（以下简称厦门轨道集团）就是其中之一。厦门轨道集团旗下全资子公司厦门地铁上盖投资发展有限公司（以下简称厦门地铁TOD），专门瞄准TOD开发项目，正式揭牌不到一年就以92亿元拿下厦门市首个TOD项目地块。

2022年，厦门轨道集团斥资125亿元拿地，均为TOD地块，此后一两年，项目陆续入市，《每日经济新闻》记者留意到，有的项目开盘已经一年半，但网签刚过半。

首开一年半，网签刚过半

2022年3月，厦门市国资委决定将厦门经济特区房地产开发集团有限公司（以下简称特房集团）的100%股权，无偿划入厦门轨道交通集团有限公司，合并后的轨道交通集团更名为“厦门轨道建设发展有限公司”。

早在2021年底，厦门地铁TOD就以92.90亿底价拍得湿地公园TOD部分地块，土地面积为14.46万平方米，规划建筑面积为34.98万平方米，预计总投资142.90亿元，计划建设周期为2022年9月-2025年9月。该地块起拍楼面价40400元/平方米，住宅销售限价71800元/平方米。

每经记者了解到，湿地公园TOD在2022年10月首次开盘，已入市多期，近期计划再加推230套。据厦门网上房地产最新数据，湿地公园TOD目前批准住宅套数为957套，可售住宅套数481，换言之已售476套，网签率约49.74%。

2022年在厦门轨道集团内部被认为是自主开发TOD元年。这一年，厦门地铁TOD不仅招揽了一批职业经理人，更斥资125亿元连续拿下三宗TOD地块。

薛峰，2022年初起担任厦门地铁TOD总经理，此前曾在万科供职十余年。

在薛峰的带领下，厦门地铁TOD在2022年5月-8月这三个月的时间内，接连拿下了海沧中心TOD、翔安后村TOD（又称南部新城TOD）、七星湾TOD这三宗TOD地块，在中指研究院当期的拿地榜上以125亿元拿地金额一举超过深圳地铁，居地铁公司拿地榜第2位，在TOP100拿地榜上排在第20位。

截至目前，翔安后村TOD璞安批准住宅套数870套，可售住宅套数354套，网签率约59.31%。

海沧中心TOD璞瑞2022年底首开入市，目前网签率约54.37%。最晚入市的是七星湾TOD璞盛，去年6月首开销售，目前网签率约43.33%。

厦门虽然是热门城市，但房子依旧不好卖，新盘冷热分化也十分明显。

据厦门乐居统计，2023年好卖的基本是岛内热盘，要么售罄，要么网签比例都在70%以上。岛外新盘网签表现平平，基本扎堆在30%-40%（2023年新开楼盘）。

由此看，厦门地铁TOD上述四个在售项目，仅湿地公园TOD在岛内，其网签数据与岛内其他新盘相比并不亮眼，而岛外三个项目网签率则处于中等水平。

每经记者发现，2023年以来，厦门地铁TOD旗下在售项目也推出过多个大力度优惠，如去年底指定时间认购上述四个项目之一的购房者，有机会赢得“10年免费乘地铁”。

翔安后村TOD璞安新春期间打出“让利百万”，限时买房最高送价值16万元家装礼包（促销事项折算为房价优惠，限5个），特惠房源最高立减20万元；七星湾TOD璞盛去年促销买房即抽2年TOD公寓居住权（限2个）；湿地公园TOD璞瑞指定房源最高优惠30万元，海沧中心TOD璞瑞老业主推荐成交最高奖励6万元/套。

今年喊出“势破百亿”

2023年，厦门地铁TOD拿地步伐放缓，仅在2023年底联合厦门海投集团底价拿下海沧中心TOD项目附近的一宗地块。

从建设周期看，七星湾TOD项目建设周期最长，到2028年，其待售房源应该也是最多的，项目规划总户数约4064户，共约32栋楼。其余三个项目建设周期均到2025年。

而预计总投资最大的项目是湿地公园TOD，约142.9亿元，也是厦门轨道集团唯一一个投资额过百亿元的项目。今年3月更新的厦门轨道集团债券募集说明书显示，截至2023年9月，湿地公园TOD已投资114.79亿元，但回笼资金仅37.31亿元。翔安后村TOD、七星湾TOD分别已投资17.54亿元、62.38亿元，回笼资金8.46亿元、3.05亿元。

从当期资金回笼率来看（当期回笼资金/当期销售），从开盘至2023年6月，据中原地产厦门研究院数据库，海沧中心TOD销售金额合计约17.26亿元，截至2023年6月末回笼资金约8.15亿元，资金回笼率约47%。相较之下，更早入市的湿地公园TOD资金回笼率至少超过68%。

截至2023年9月30日，厦门地铁TOD合计资产约209.6亿元，负债199.71亿元，净资产9.89亿元，收入约0.33亿元，净利润0.16亿元。

在2023年营销大会暨2024年誓师大会上，厦门地铁TOD喊出2024年“势破百亿”的口号。薛峰在这次会上表示，未来要关注市场节点联动多元业态，围绕轨道站点为核心，建设立体未来城市，稳步发展打造TOD美好生活。