北京买房：理清思路，购房建议1148

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我觉得你在贩卖焦虑，我是丰台妈妈，我身边没有一个鸡娃的。我们丰台不是东西海，根本就没有焦虑的氛围，丰台妈妈们在一起当然也交流孩子的学习，但是都只是课内的，课外的也只是绘画和弹琴拉丁舞，英语有自然拼读的。但用不上的也不会盲目花钱，对孩子和家长都没有意义。

我们的目标就是让孩子快乐成长，将来简简单单的生活，我们根本没人想让孩子上清华北大，普通的一本很好，二本要是专业好也完全可以。能自食其力就达到目标，做个平平常常的普通人不好吗？我根本不信你说的，一小五小也没什么特殊的，我们小区有在五小上学的，成绩还不如我们孩子呢。十二中我们能上当然好，但如果要是太累还不去呢。总而言之你别贩卖焦虑了，没人上当的。

A：

1、说我贩卖焦虑，那你觉得我的目的是什么呢？我又不是卖课的，卖了焦虑有什么好处啊？或者这么说吧，我认为自己谈不上贩卖焦虑，而是让部分家长们不要焦虑。因为在教育的赛道上，很多家长焦虑不起的。这不光是说费用，也包括父母的认知与孩子的天分。

总结一句话吧：我犯不上贩卖焦虑，但很希望劝退一些家长，别冒昧的来这圈子里凑热闹，成本很高的，回报还不确定，更或许让别人增加焦虑。

2、丰台家长并不特殊，都在北京这个大环境之中，只是小圈子不同而已。身边没有鸡娃的很正常，一般两种可能。一是人以群分，姚明不会跟郭敬明探讨怎么训练；二是有些学霸明明在家复习，却跟同学说自己天天打游戏，这种小把戏别太当真，从小谁都见识过的。

3、选择未必永远大于努力，但很多选择确实能改变人生。成年后的道路自己选，孩子的选择则由父母的认知决定，只不过所有代价都是由孩子承担而已。

谁都希望孩子快乐成长简单生活，追求痛苦和麻烦的是精神病。但快乐和简单都是没有标准和无法量化的，每个人的观点都不一样。有人认为学有所成是快乐，用知识创造出价值就挺简单的。但也有人认为放飞天性最快乐，躺平啃老最简单。这各有所求吧，不必强求，怎么都是一辈子。

4、其实绝大多数家长都没奢望孩子上清北，或者说是“求乎其上得乎其中”而已。普通一本不容易的，全北京真实的一本率才30%，丰台估计还不到这比例。二本的比例是不到50%，或者说北京孩子的本科率也就这数儿，得淘汰一半人。

5、你到底看见我说什么了？无所谓吧，信不信的在自己，一百年前的中国人都没几个相信地球是圆的，更不信普通人也能上大学。灾荒年代穷人不饿死就是理想，理想也是分层级的，连幻想都是由自身所处的层级和认知决定。

6、一小五小确实没什么特殊的，这也就是在丰台，在东西海估计没多少家长听说过。不如你家孩子也挺好的，我也一直认为马云刘强东没我有才华，心态好才是真的好。十二中也不去就不去吧，自有别的孩子替你们去受累，痛并快乐着。

7、最后还是这句话，我犯不上对谁贩卖焦虑，这东西挺贵的，很多家长未必买的起。所以我的目的是让某些家长彻底放弃焦虑，别强求。查理芒格的名言：得到一件东西的最好办法，就是让自己配的上。

仅供参考。

二

Q:

我想咨询一下，我们现在在定慧寺这一块租个单间陪老大上初中，老二2026年上小学，老人带着住在昌平，我想在市里买房给老二上学。预算500万以内，现在租房所在附近片区价格相对便宜，但小学很不好，旁边翠微那一块又感觉超过预算，然后往南看了看，感觉海淀九号莲宝路那一块价钱便宜点，但是对那边学区不太了解。

我的问题是，等2025年再看更合适还是现在买，毕竟26年上学。如果现在买，是买西城还是海淀？如果是海淀这边翠微和海淀九号那边能给个参考吗？

A：

1、莲宝路，海淀的对口七一小学，还不错，排名不如翠小也还行了。去年前年是传说有调剂育鸿的，2026年应该不至于，大概率对口入学。小升初正常升学，和其他羊坊店学区的一样。

但这里只是房价相对便宜，学区溢价和本学区是基本一致的，并不算占便宜。这和旁边丰台的房价比较一下就知道了，高出的就是溢价。

2、常规建议是如果资金准备好了就提前买，现在是政策救市，房价大概率不会跌，比现金保值。没准备好或卖房后增加的预算不多，那就甭着急了，过了高峰期或许还有更多的选择呢。

3、西城海淀看孩子天分呗，天牛娃在海淀占便宜，点招多。普娃在西城更合适，资源多还相对均衡。这不大宝已经在海淀初中了吗，对海淀的模式挺了解了吧。或者说如果是期望值高，那西城海淀其实差不多，都挺卷的，西城顶多是奥数少点儿而已，其他一样。海淀的优势就是点招多，西城的优势是上下限都高，普高率相对高。

4、这不用太过比较，只看自家喜欢哪里就行，溢价率基本一致，居住的性价比和保值也就差不多。或者说看具体房源，越宜居的保值越好，至少流动性强。

仅供参考。

三

Q:

我家两个孩子，女儿五年级，儿子小班，东城户口，东城上学，现在住的是左安门外96年的一套75平米的两居室，随着孩子长大需要有各自的空间，所以准备换房。根据现在房子的评估价并结合家里实际，预计可以买一套总价1000万以内的房子。半年以来也看了不少，现在有三套在对比，各有优缺点，不知如何决策，还望您能指点迷津。

第一套：法华南里六层复式116平米报价1050，优点东城区、离学校近走路10分钟、送露台（盖起来就是4居室）；缺点：顶层没电梯，96年楼龄较老。

第二套：时代绿荫8层三居室145平米报价899，优点：总价和单价都很低，户型好，楼龄2006较新；缺点：小区环境一般，没有任何学区，离东城学校较远，电动车15分钟。

第三套：首开璞瑅20层三居室115平米报价1048，优点：2011年楼龄新，物业好小区环境优美；缺点：面积不大，地铁公交没那么近，距离学校电动车18分钟。买完后预计在两个孩子上大学之前都不再换了。

A：

1、这换房的主要目的是什么啊？如果是学区为主那自然是法华南里了，学区房。顶复居住角度看自己的喜好，保值角度中等，老小区一般不会再和中间平层拉大价差。就是流动性弱，出手时不太好卖，得遇到也喜欢这种户型的。

学区溢价和其他房子没什么区别，或许能少点儿但多不了。如果不用房子上学的话买学区房未必划算，过两年高峰期之后溢价部分或许会受影响。

2、时代绿荫这就是典型的自住为主了，两区交界，朝阳那边儿肯定是不会有什么投入的，丰台也够呛，也就不会增加配套。典型的板塔单体楼，户数少，物业至少不占优。所以优势就是价格低，可以算性价比高，因为升值慢造成的，同时期同价位的常规7万+了。以后最好的成绩能不落后吧，难度不小。

3、璞瑅保值还行，算相对兼顾的，自住+保值。学区中等，四中璞瑅在丰台算还不错，放到北京中等吧。这可以和双井的比价，璞瑅从一开始就是对标东三环的，到现在基本差不多走势，稍低一点儿也不多。

4、简单就这情况，看自己的主要目的吧，三套房各有特点，都比较明显。

仅供参考。

四

Q:

北京首房首贷，地点回龙观，家人在此地医院工作。总预算400左右，首付只有150左右居住为主，当然也想相对保值一些。最近看的较多的是几个“龙”字开头的经适房，龙锦苑东几个小区（东1-东5）您认为如何？房龄相对新一些，交通也便利，但看规划，附近有地铁13号线东线的停车维修站，会有影响吗？

A：

1、首付150，现在能买400的，没问题。回龙观大多数中小户型都保值挺好的，基本不落后，只要别期望值太高就行。

2、我认为挺好的啊，北京第一批经适房，国企开发保证质量。副市长亲自监督，总理都来了好几次视察，再加上和天通苑竞争，所以质量都挺好的。龙锦苑东区的也还行，属于中后期的了，比早期的质量略有下降，前些年有一段时间价格走势落后点儿，这几年基本差不多，应该不会再拉大差距。

地铁维修站，这我还真不知道，有可能对离的近的有噪音，但晚高峰之后就陆续进站，对生活应该影响不大。

仅供参考。

五

Q:

我应该今年能落户，目前两套房都在郊区，想先卖掉大兴的换到东西城学区房，总价800万左右，贷款400为孩子明年上学。

问题：

1、哪个区最合适兼顾学区和自住，再保值和升值就更好了，但也不太强求。总之要求就是学区第一，自住第二，投资性第三。

2、目前自住的是天通苑的老破大，200平米价值500多万。也考虑要不就一起卖掉，然后买一套宜居的学区房。看您写的是总价高的溢价低，而且保值好。有必要这么做吗？

A：

1、800万兼顾，那东西城的南城都行，买到两居或小三居，满足基本的自住。先看广外学区吧，算是相加比相对合适的。但保值升值不好保证，得看入学高峰之后的政策，不强求就最好了。

另外也能看陶白学区，房价贵了点儿，但学区相对更热门，直升校多，小升初的时候能省点儿心。

2、天通苑不算老，也谈不上破，这户型只是大而已，在这种刚需板块有些错配，所以不太好卖，价格走势也普通。如果以后还想自住就留着吧，确定不住了就卖掉，要不然也未必好租。

500+800=1300万，也未必能买到溢价多低的。东西城的单价高啊，动辄10万+，好点儿的小区1500万都没多大面积。所以还是先多考虑自住吧，毕竟房子是用来住的。

仅供参考。

六

Q:

我也看了老破小原址重建的新闻了。我现在住在海淀**宿舍，96年买下的产权，但房子是87年盖的，很破旧了，曾经维护过又不行了，也没加电梯。您预计我们这种小区什么时候能重建？

另外一点，我的虽然是改制公房，但邻居的都已经买的是商品房了，如果原址重建就都要改变产权性质吗？70年的产权变不变？

A：

1、我不敢预测。重建的前提是安全检测为D级，也就是没有维护的必要了，这才有可能被列入名单。

然后还得看资金情况，政府一般只出一小部分，业主也是一小部分，大头儿要原产权单位承担。有钱且负责的单位就好说，否则就得拖呗。您这单位还在吗？估计跟其他单位合并了，够呛能出多少钱，且得协调呢，我不敢预测时间。

2、肯定改变产品性质啊，都是改为“按照经适房管理”，也就是二类经适房，上市交易的时候要交综合地价款。

3、产权不变，70年是土地的年限，跟房子没关系。所有小区的土地年限都按照缴纳土地出让金算起，老房则按照小区第一套出售的二手房算，也就是第一套变为商品房的时间开始算。北京一般都是2000年之后开始陆续上市的，基本都在2070年之后才到期呢。

仅供参考。

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