“老破小”改造谁说了算？ 这个省试行推进自主更新

中国经济周刊-经济网讯（记者 张宇轩）近日，浙江省住房和城乡建设厅等三部门联合发布《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》（下称“指导意见”），将在现有城镇老旧小区自主更新试点的基础上，积极推动试点扩面，鼓励各地结合地方实际开展多种形式和不同规模的自主更新项目。该指导意见将于5月1日起实施。

值得关注的是，这是全国首个推进老旧小区自主更新的指导意见，其中一大亮点是自愿、自主，业主在小区更新中拥有一定的话语权。指导意见中明确，业主自主更新意愿集中的住宅小区，可成立业主自主更新委员会或授权业主委员会作为住宅小区自主更新工作的组织实施主体，在广泛征求业主意见后，持有关书面材料向所在街道（乡镇）提交申请。

据浙江省住建厅副厅长姚昭晖介绍，2023年，浙江以杭州拱墅区“浙工新村”、衢州江山市“永安里片区”项目为试点，积极探索以业主自主更新方式推进拆改结合型的城镇老旧小区改造模式，通过政府引导、业主出资，实施老旧小区危旧住宅的整体拆除重建，探索老旧小区危旧房解危改造新路。

据统计，目前浙江省2000年以前（含）的房屋数有72.12万幢，其中1990年以前（含）的城镇房屋有20.85万幢。建成年份较早的住宅往往由于建设标准较低、年久失修等，居住质量下降，成为公众所说的“老破小”，小修小补已经难以有效解决问题。

按照指导意见中的内容，城镇老旧小区改造自主更新的组织实施可按提出项目申请、制定更新方案、组织审查审批、开展施工建设、组织联合验收的程序推进。以及，城镇老旧小区改造自主更新项目因改善居住条件需要，根据所在地政府规定的自主更新政策与条件，可适当增加居住建筑面积、增配公共服务设施，涉及相应详细规划调整的应依法调整。

对于关注度较高的资金问题，指导意见中提出，居民住宅建设资金原则上由产权人按照原建筑面积比例承担。同时，将更新过程中增加的住宅面积等，通过移交政府作为保障性住房、公共服务设施等方面冲抵建设成本。此外，还可通过使用业主公积金，政府减免或者免收部分配套设施费用等。

易居研究院研究总监严跃进向《中国经济周刊》记者表示，老旧小区自主更新的做法，既是城市更新中的细分领域，也是对市区老破小二手房盘活的新策略。此次浙江出台的指导意见不仅覆盖了实施对象、实施主题、更新方案、规划奖励、成本核算、财税支持等领域，同时谋求理念转变，即从“要我改”转向“我要改”，强调业主自治和自主创新，对于后续其他省市都有积极的借鉴意义。

严跃进认为，老旧小区更新在宏观经济影响、房屋升值、社会效应等方面具有积极意义。若一二线城市积极推进，预计每年可以带动约一千亿元的投资量，年均拉动全国房地产开发投资增长约1个百分点；通过对北京、上海等城市的项目情况观察发现，新房对比过去老破小二手房的价格上涨幅度较大；在社会效应方面，“原拆原建”式的老旧小区更新比“卖旧换新”可以节省大笔资金支出。