​不到300万买入海珠，单价直降2万/㎡！海珠价格体系正在重塑

　　单价3字头、4字头买入海珠新房！你敢信吗？

　　“六边形战士”中海大境低价入市后，像一条搅局的超级鲶鱼，比价效应开始慢慢显现了。

　　海珠的价格体系，将被彻底重塑？

　　万万没想到，海珠新房的门槛真的有降至3字头的一天。

　　此前，情报哥在稿件中曾提到位于海印桥南侧的明珠花园。

　　当时有读者表示，该楼盘拿地早、户型早已过期，如果单价3万+，才会考虑。

　　近期，明珠花园悄悄推出一批工抵房，精装现房93㎡户型，一口价298万。

　　折合单价3.2万/㎡！

　　对比之前开卖的价格，直降了2万+/㎡之多。

　　单价3万，在海珠你连买个好点的老破小都很难找！现在新房却有机会。

　　一度抛弃刚需的海珠，重新拥抱刚需？

　　诚然，明珠花园硬伤不少，但并非一无是处。

　　地段并不差，位居海珠滨江东板块，离越秀东山仅一桥之隔。

　　总价300万想留在市中心，当下的明珠花园成为刚需新选择。

　　打不过就降价的还有中旅天宸府。

　　两年前，开盘价7万+/㎡，现在单价5万左右就可买入。

　　中旅天宸府，坐落海珠西，与越秀江湾和樾几乎共享相同的地段，但命运却完全不同。

　　江湾和樾开卖时价格还去到8万/㎡，而中旅天宸府的价格却一路下跌，两者房价差距越拉越大。

　　客观而言，外部条件方面，除了缺乏江景资源外，中旅天宸府的地段优势要更明显，靠近地铁，生活气息浓厚，离繁华更近一些。

　　那么彼此间的命运为何会走向分化？

　　皆因中旅天宸府的短板太短，硬伤太明显。行情下来的时候，往往是第一波受到冲击的。

　　项目体量小，容积率大，还临街而立，存在噪音污染，居住舒适度一般。

　　不过都说，没有不能买的房子，只有不能买的价格。

　　从开发商的宣传来看，降价后的中旅天宸府，似乎重新获得了一批刚需的青睐。

　　中海大境出征，寸草不生。当下海珠价格体系，正在全面重塑。

　　海珠新城，从单价7.5万，降价至最低4字头。

　　（点击文章回顾：《直降2.3万/㎡！？为了抢客户，这个核心区新盘拼了……》）

　　海珠·西派粤府，近期推出特惠房源，有房源比去年直降180万。

　　珠江海珠里，另辟蹊径，打出“总价3字头入住海珠城芯”的旗号抢夺眼球。不过现在来看，明珠花园的门槛已比它更低了。

　　保利四季和颂，此前开售价格8-9万，卖到了快清盘阶段，近期推出清栋优惠，最低价格7字头。

　　琶洲南二期，虽实力不比中海大境差，但毕竟开盘慢人一步，开发商偏向保守，定价和一期开卖时相差不大，10-14万/㎡。

　　广州地铁·珑璟台，近期将加推3栋，价格有流出，最低7字头。

　　当然，中海大境打出的“七伤拳”，伤人的同时也伤己。

　　7字头，你会选择中海江泰里、中海观澔府还是中海大境？

　　答案不言而喻。

　　中海江泰里，地价4.5万，之前价格卖到7字头，现在最低降至5字头。

　　中海观澔府，也从单价7字头降至现在最低5字头……

　　提前预告一下，今年下半场，海珠还会更“卷”。

　　海珠至少还有3个关注度很高的新盘待入市，或将近一步血洗市场。

　　打遍天下不敌手的琶洲南tod，将迎来最强对手。

　　越秀琶洲西区地块，广州新地王，可售楼面价高达8.5万/㎡，卖到10万+已毫无悬念。

　　当然，越秀未必会自己人打自己人。

　　旁边的琶洲樾已售罄，琶洲西区地块体量不大，素质高，根本不愁卖，开发商未必会放低姿态。

　　但可以肯定的是，接下来中海大境、琶洲南tod二期、琶洲西区地块项目三大顶级项目同台比拼，改善客群势必会被进一步分流。

　　海珠高端改善客之间的争夺，会越发激烈。

　　当然，海珠刚需之间的斗争，也无法避免。

　　位于海珠西的保利东方红项目近期动作频频，已公布案名为保利燕语堂悦，拟于5月入市，主打刚需。届时，势必会对周边新盘产生碾压之势。

　　一方面是价格的碾压。

　　保利近期的项目几乎都采取了相同的策略，那就是大打价格战争夺客源，屡试不爽。

　　近期白云的保利云境、黄埔的保利龙翔天汇、天河的保利天汇等，均采取相同策略，并取得了立竿见影的效果。

　　保利燕语堂悦此次主打刚需，而我们知道，刚需群体又是对价格波动最敏感的群体。

　　项目入市，价格合适的话，不出意外，对海珠刚需市场又是一轮血洗。

　　另一方面是项目优势的碾压。

　　了解市场的都知道，现海珠刚需项目或多或少都存在一定的短板，或蚊形地块，或产权缩水、户型过期，或配套一般、不近地铁、学位一般等。

　　保利燕语堂悦会是海珠众多主打刚需项目中实力相对均衡的一个。

　　产品方面，这段时间保利鲜有失手，这此拿出的产品也是最新一代的产品，实用率拉满，产品吊打周边刚需的项目。

　　保利燕语堂悦产品户型

　　交通方面，附近是燕岗站，11号线和广佛线交汇；

　　学校方面一直是海珠西短板，但项目配建有学校，未来学位不愁，会是项目一个不小的优势。

　　海珠这几年一直主打改善，剩下几个项目硬伤实在太大才不得走了刚需路线。

　　保利燕语堂是近年来海珠少见的偏刚需项目，相信会对当下市场产生波澜。

　　至于中建五局石溪水厂项目，先天条件不算太出众，但胜在拿地价格不算高，楼面价为3.7万/㎡，项目即便卖5、6万，依然能比现在一些有硬伤的刚需项目来得有优势。

　　从今年卖地计划来看，海珠接下来的供地会慢慢放缓。

　　所以，今年大概会是海珠楼市最激烈的一年。

　　我统计了一下，今年海珠或将会有至少24盘同台竞技。

　　图源：楼主说楼市

　　今年若买入海珠，大概率是近10年中选择最多的时候，也是最从容的时候。

　　当然，选择多了，就要花费更多的心力来研究对比，才能买到正确的房子。