新房5W+，次新房只要1字头！知识城到底怎么了？

广州小阳春来了，但是好像没“通知”到知识城。

新盘没存在感也就罢了，不少二手房还有“坐二望一”的举动。

这不免让人浮想联翩，知识城的楼价，是不是要崩了？

01

一二手市场两极分化

卷产品还是卷价格？

据不完全统计，目前知识城约20+个在售新盘，最新一波项目就是两年前开盘的九龙大道“三大金刚”：龙狮璟珑府、越秀联投 ·居山涧、山与墅。

也就是说，整个板块已经很久没有新鲜血液补仓。

没有新货冲击，没有内卷成风，知识城的项目应该过得很滋润吧？

嗯，这话说得对也不对——确实没啥对手，但买账的人也不多。

就拿龙狮璟珑府来看，2022年5月拿预售证，前前后后共有427套取得预售证，但是阳光家缘显示，2年时间仅成交79套。

成绩看着不咋理想，但却已经是“三大金刚”中的优等生惹。

“三大金刚”中的居山涧跟山与墅，主打高端的大户型产品，客群与璟珑府区别挺大的，售价自然也高不少。

以隔壁居山涧为例，手握大平层跟叠墅，价格在5~6万/㎡左右，开盘2年也才卖了6套。

而山与墅作为知识城纯叠墅社区，此前我去看的时候，不验资还不给看，售楼中心也做得非常高大上，跟山水画似的。

然而两年过去了，也才卖了5套，在某些平台搜索甚至是已经“查无此盘”，大概率是想等市场好些再拿出来卖吧。

不然，按照此前680万起/套，单价5-6万/㎡的定位，很难有购房者买单。

尤其是在面对市场冲击，刚需谨慎入手、投资客割肉离场的环境中，放眼望去，知识城“1字头”的次新房大有房源在。

我随便搜了搜，比如万科幸福誉，三年前那种楼市高峰期就不说，就说去年成交普遍还都是在2.5-2.6万/㎡，到今年成交基本在1.8-1.9万/㎡。

前阵子更是有一套建筑面积87.17㎡三房，总价155万，折合单价1.77万/㎡，引起大量网友关注。

所以你发现了吗，知识城市场不仅冷，而且怪——二手和一手，在价格上真的有点两极分化。

一手市场卷产品力，往高端走，单价越来越高；二手市场卷价格，往刚需走，售价越调越低。

这反映的，或许是开发商、业主对于知识城的不同认知。

像居山涧以及山与墅，小编之前都有踩过盘，产品确实是不错的，也非常匹配改善客户对于居住环境、舒适度的追求，以及知识城未来的企业以及人才。

但如今回过头看，这些产品对于当下的知识城来说，是悬空的，是生不逢时的。在业主和买家眼中，知识城的基本盘，目前确实托不起5万多售价。

预期还未兑现，就要将房价从“2字头”拉到“5字头”，那显然有点强人所难是不是。

02

开发力度加大

下一批新盘刚需价有学校有地铁

知识城一二手房价之所以这么割裂，要怪就怪市场太心急，节奏超前了。

如果板块基建、配套和旧改能快速跟上，这种局面自然就会改善。

这不，广州恰好在最近公布了《广州市2024年建设用地供应计划》。数据显示，黄埔区以508公顷的供应总量排名第二，占全市的17%，计划有96宗地块供应。

其中，位于知识城区域的地块就有41块，这足以看出官方的决心。

另外，虽然知识城很久没有新项目，但下一批新盘，几乎都是旧改项目。

对比一般纯商品房社区，旧改项目入市往往能为片区带来更多配套，以最快的速度改善城市面貌，而这些又是知识城目前最需要改善的短板。

因此长远来看，随着这批旧改新盘入市，知识城楼市是有机会翻身的。

而目前进度最快的何棠下旧改，融资区现名——科城·新世代（《别太拧巴！“3字头”范围，这里就是最好的选择！》），首推建面约70-120㎡二至四房。

项目总建面超600万㎡，足足有6个猎德村旧改那么大，自带商业以及11所学校（覆盖15年教育），中高层还有机会看到九龙湖湖景。

去年我踩盘的时候，曾被告知很快入市，不过至今也没等到新消息。

其次是旺村旧改中的融资区部分——旺村·知筑（《旺村项目最新进展！工作人员：最快明年》），体量比何棠下旧改小，说是今年会入市，展厅在去年已经建好了，但是一直未开放。

据悉首推南地块，产品为建面约80-130平三至四房。

最重要的是，旺村·知筑全区域涉及地铁14号线汤村站与旺村站，步行仅百米，还能换乘21号线，实现5站（快线）到天河，公共交通上有很大的优势。

根据融资区楼面价8020元/m²计算，旺村·知筑入市应该只要“2字头”。

至于凤尾村旧改（《抢先看！知识城新增住宅，超刚需》）和枫下村旧改（《走不完，根本走不完！黄埔这个旧改村也太大了！》）这两项目，我都有实地踩过，详情可以参考我们往期文章。

虽然，以上几个旧改项目还未明确何时开卖，但可以确定做的都是刚需、刚改产品，整体售价应该在2万/㎡左右，会更贴合知识城当下的“身价”。

不过已经买入的业主要注意，等这波物廉价美量大的旧改项目入市，二手市场还得继续承压。

就说想卖房的，还是赶紧吧。

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