豪宅内卷 刚需躺平 上海楼市走向两个极端

上海一手房市场的豪宅热度依然在延续，陆家嘴的滨江凯旋门项目公布入围分，113.04分，这不仅是上海实行积分制以来的第三高分盘，也是今年的最高分盘。

然而，火热场景仅属于少数派，在豪宅市场一片繁华景象背后，难以掩盖的是多数新房项目面临去化周期长，成交萎缩等困境。

热卖楼盘集中在城央核心区

3月上海楼市小阳春的主角，当仁不让要属豪宅项目。数据统计，截至4月9日，在3月后开盘的34个新房中，10万+楼盘共有8个，占比接近4成。其中，浦东新区的滨江凯旋门、黄浦区的中海顺昌玖里等楼盘都是市场关注的焦点。

从这些开盘的项目来看，共有11盘的认购率在100%以上，认购率最高的是徐汇滨江的汇元玺二期，认购率达到485%，保利滨江天珺二期以340%的认购率紧随其后，中建万科理想之地五期位列第三，认购率325%。

3月截至目前开盘的新房中，仅有浦东唐镇的安高申宸院三期实现了“千人摇”，而创造了196.5亿销售额的中海顺昌玖里因为总套数较多并未触发积分。

根据上海目前实行的限购政策，中心区域楼盘入围比一般可以到2.5，中外环一般为2，外环有可能为1.3，实际以政府审批为准。一旦认筹人数超过政府规定的比例，就会触发积分。5年内限售。所以，是否触发积分是楼盘热度的一个标志。

（表格1：3月以来认购率超过100%的11个楼盘）

从环线来分析，认购率超过100%的11个楼盘中，有8个都在外环内，黄浦区豪宅项目占据半壁江山，徐汇滨江项目则占据两席。外环外仅有3盘，触发了积分的有嘉定新城的红盘“理想之地”和闵行梅陇-华泾西的绿城沁兰园。理想之地是外环外少有的现象级楼盘，此前四次开盘全部触发积分。

另外，3月以来仅有8盘触发积分，其中最高分要属位于陆家嘴的老牌顶级豪项目：滨江凯旋门。

据业内流传，项目的入围分高达113.04分，这一分数仅次于云锦东方和前滩百合园，成为上海施行积分制以来入围分第三高的楼盘。据了解，项目本次推出212套房源，意向认购1060组，认购率达到约504%，光是认购金就揽获了约34.98亿。

（表格2:入围分突破100的楼盘）

这些短板突出的楼盘认购率惨淡

与上海豪宅市场一片“热火朝天”景象对应的是，大部分楼盘在当前的市场环境下正面临销售挑战，市场表现远不如预期，甚至有项目的认购率只有可怜的个位数。比如说浦东新区的金鼎睿府、青浦区的新长宁水韵名邸、绿城春晓园、奉贤区的中国铁建熙语等。

（表格3：三月以来认购率较低的10个楼盘）

从环线结构来看，几乎清一色为外环外项目，仅有一个中外环的楼盘，为金桥此前的热盘金鼎睿府。

其实上海楼市“市区热郊区冷”的情况历来都有， 例如新长宁水韵名邸、象屿江湾悦府等新盘，销售困难是意料之中的事情，毕竟项目地段位置一般，前期去化也不理想，且都还是续销状态，还算情有可原。

但让人意外的是，曾经开盘日光的金鼎天地，以及楼市热门板块大虹桥的绿城项目，竟然也无人问津，最终取消摇号。据了解，这两盘都有一个通病，就是离地铁站距离远。与前两期相比，金鼎睿府在产品维持不变的情况下，

售价上涨到8.25万/平，而项目首开均价仅7.5万/平方米，缺少性价比。

豪宅火热延续性待关注

刚需客群更关注居住性

综合来看，上海高积分、成交热度高的盘位大多位于上海市中心核心地段及滨江岸线。

而滞销的楼盘，抛开产品力的差异，大环境影响叠加地段劣势，已然成为阻碍楼盘销售的绊脚石。

不可否认的是，3月多个豪宅项目的成交表现撑起了上海楼市的小阳春。豪宅项目热销，反映出上海核心区域的资产依然具有吸引力，另一方面，豪宅限价放开的口子逐渐撕开，当前或是逢低买入的好时机。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，中海项目的热度只是个案，是否具有可持续性仍需要再观察。但如果后续项目成交热度没这么高，可能这只能算是特例，并不具有普遍意义和代表性。值得一提的是，今年上海将会是豪宅供应的大年，市场能否延续或成为考验。

与豪宅市场火热形成鲜明对比的是，刚需市场的表现却平平。自2023年下半年到今年1月底，上海多次调整优化房地产相关政策措施，包括“认房不认贷”、降低首付比例和房贷利率、调整普通住宅标准、优化非沪籍单身人士购房等，多套组合拳都在利好刚需购房群体。就在近日，有关上海将出台楼市新政的消息再次传出，内容包括非核心区域放开限购。

外围新房不好卖，一大重要因素是，一二手房倒挂消失，郊区新房几乎没有投资属性。在买涨不买跌的心态下，导致部分客户的观望情绪加重。在失去房价上升动力的情况下，自住的客户会更加关注房屋的居住属性，房屋交付品质及地段配套。每月稳定的集中认购新盘，加上此前未消化完的楼盘，缺点明显或有诸多不利因素的楼盘就会逐渐掉队，由此催生了市场的两极分化局面。