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豪宅内卷 刚需躺平 上海楼市走向两个极端

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上海一手房市场的豪宅热度依然在延续,陆家嘴的滨江凯旋门项目公布入围分,113.04分,这不仅是上海实行积分制以来的第三高分盘,也是今年的最高分盘。

然而,火热场景仅属于少数派,在豪宅市场一片繁华景象背后,难以掩盖的是多数新房项目面临去化周期长,成交萎缩等困境。



热卖楼盘集中在城央核心区

3月上海楼市小阳春的主角,当仁不让要属豪宅项目。数据统计,截至4月9日,在3月后开盘的34个新房中,10万+楼盘共有8个,占比接近4成。其中,浦东新区的滨江凯旋门、黄浦区的中海顺昌玖里等楼盘都是市场关注的焦点。

从这些开盘的项目来看,共有11盘的认购率在100%以上,认购率最高的是徐汇滨江的汇元玺二期,认购率达到485%,保利滨江天珺二期以340%的认购率紧随其后,中建万科理想之地五期位列第三,认购率325%。

3月截至目前开盘的新房中,仅有浦东唐镇的安高申宸院三期实现了“千人摇”,而创造了196.5亿销售额的中海顺昌玖里因为总套数较多并未触发积分。

根据上海目前实行的限购政策,中心区域楼盘入围比一般可以到2.5,中外环一般为2,外环有可能为1.3,实际以政府审批为准。一旦认筹人数超过政府规定的比例,就会触发积分。5年内限售。所以,是否触发积分是楼盘热度的一个标志。



(表格1:3月以来认购率超过100%的11个楼盘)

从环线来分析,认购率超过100%的11个楼盘中,有8个都在外环内,黄浦区豪宅项目占据半壁江山,徐汇滨江项目则占据两席。外环外仅有3盘,触发了积分的有嘉定新城的红盘“理想之地”和闵行梅陇-华泾西的绿城沁兰园。理想之地是外环外少有的现象级楼盘,此前四次开盘全部触发积分。

另外,3月以来仅有8盘触发积分,其中最高分要属位于陆家嘴的老牌顶级豪项目:滨江凯旋门。

据业内流传,项目的入围分高达113.04分,这一分数仅次于云锦东方和前滩百合园,成为上海施行积分制以来入围分第三高的楼盘。据了解,项目本次推出212套房源,意向认购1060组,认购率达到约504%,光是认购金就揽获了约34.98亿。



(表格2:入围分突破100的楼盘)



这些短板突出的楼盘认购率惨淡

与上海豪宅市场一片“热火朝天”景象对应的是,大部分楼盘在当前的市场环境下正面临销售挑战,市场表现远不如预期,甚至有项目的认购率只有可怜的个位数。比如说浦东新区的金鼎睿府、青浦区的新长宁水韵名邸、绿城春晓园、奉贤区的中国铁建熙语等。



(表格3:三月以来认购率较低的10个楼盘)

从环线结构来看,几乎清一色为外环外项目,仅有一个中外环的楼盘,为金桥此前的热盘金鼎睿府。

其实上海楼市“市区热郊区冷”的情况历来都有, 例如新长宁水韵名邸、象屿江湾悦府等新盘,销售困难是意料之中的事情,毕竟项目地段位置一般,前期去化也不理想,且都还是续销状态,还算情有可原。

但让人意外的是,曾经开盘日光的金鼎天地,以及楼市热门板块大虹桥的绿城项目,竟然也无人问津,最终取消摇号。据了解,这两盘都有一个通病,就是离地铁站距离远。与前两期相比,金鼎睿府在产品维持不变的情况下,

售价上涨到8.25万/平,而项目首开均价仅7.5万/平方米,缺少性价比。



豪宅火热延续性待关注

刚需客群更关注居住性

综合来看,上海高积分、成交热度高的盘位大多位于上海市中心核心地段及滨江岸线。

而滞销的楼盘,抛开产品力的差异,大环境影响叠加地段劣势,已然成为阻碍楼盘销售的绊脚石。

不可否认的是,3月多个豪宅项目的成交表现撑起了上海楼市的小阳春。豪宅项目热销,反映出上海核心区域的资产依然具有吸引力,另一方面,豪宅限价放开的口子逐渐撕开,当前或是逢低买入的好时机。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为,中海项目的热度只是个案,是否具有可持续性仍需要再观察。但如果后续项目成交热度没这么高,可能这只能算是特例,并不具有普遍意义和代表性。值得一提的是,今年上海将会是豪宅供应的大年,市场能否延续或成为考验。

与豪宅市场火热形成鲜明对比的是,刚需市场的表现却平平。自2023年下半年到今年1月底,上海多次调整优化房地产相关政策措施,包括“认房不认贷”、降低首付比例和房贷利率、调整普通住宅标准、优化非沪籍单身人士购房等,多套组合拳都在利好刚需购房群体。就在近日,有关上海将出台楼市新政的消息再次传出,内容包括非核心区域放开限购。

外围新房不好卖,一大重要因素是,一二手房倒挂消失,郊区新房几乎没有投资属性。在买涨不买跌的心态下,导致部分客户的观望情绪加重。在失去房价上升动力的情况下,自住的客户会更加关注房屋的居住属性,房屋交付品质及地段配套。每月稳定的集中认购新盘,加上此前未消化完的楼盘,缺点明显或有诸多不利因素的楼盘就会逐渐掉队,由此催生了市场的两极分化局面。



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