全国首个！浙江出台推进老旧小区自主更新的指导意见

日前，浙江省住建厅、发改委、自然资源厅等部门发布《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》），将从2024年5月1日起实施。浙江省住建厅相关负责人介绍，这是全国首个出台的推进老旧小区自主更新的指导意见。

据悉，《指导意见》旨在推进老旧小区改造自主更新试点工作，引导群众从“要我改”到“我要改”。其中明确，住宅小区可成立业主自主更新委员会，或授权业主委员会作为自主更新实施主体，在广泛征求业主意见基础上自愿提交更新申请。

申请经所在地地方政府审核通过后，业主自主更新委员会根据当地政策和条件，组织编制更新方案，包括建设方案、资金筹措、产权处置、项目设计等内容，并由业主共同作出实施决定。

《指导意见》明确，自主更新项目可适当增加居住建筑面积、增配公共服务设施，居民住宅建设资金原则上由产权人按照原建筑面积比例承担。

全文如下：

浙江省住房和城乡建设厅 浙江省发展和改革委员会 浙江省自然资源厅

关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）

各市、县（市、区）人民政府、省级有关部门：

为深入贯彻落实党的二十大关于实施城市更新行动决策部署，按照《浙江省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（浙政办发〔2020〕62号）等文件规定，积极探索以业主自主更新方式推进拆改结合型的城镇老旧小区改造，经省政府同意，现就开展城镇老旧小区改造自主更新试点工作提出如下指导意见。

一、工作原则

坚持“政府引导、业主主体，因地制宜、分类指导，保障安全、优化流程，自愿申报、试点先行”原则，既要依照《民法典》有关规定充分发挥业主主体作用，又要充分发挥政府协调服务职能。通过推进城镇老旧小区改造自主更新试点工作，引导群众从“要我改” 到“我要改”，营造业主主动参与、社会各界广泛支持的浓厚氛围，探索建立科学、简便、有效的管理流程与服务机制。

二、组织实施

城镇老旧小区改造自主更新试点的对象为《浙江省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（浙政办发〔2020〕62号）中明确的拆改结合型住宅小区，且未列入房屋征收计划。在综合考虑各地群众意愿、工作基础等因素的基础上，确定一批城镇老旧小区改造自主更新试点项目，由县（市、区）政府申报，经设区市政府审核把关，省建设厅组织复核后，经省政府同意并公布试点名单。试点所在地县（市、区）政府应制定城镇老旧小区改造自主更新试点相关政策和条件，也可由设区市政府统筹制定相关政策和条件，鼓励各地结合地方实际开展多种形式和不同规模的自主更新项目。

城镇老旧小区改造自主更新的组织实施可按以下程序和要求推进：

（一）提出项目申请。业主自主更新意愿集中的住宅小区，可以根据《民法典》有关规定，成立业主自主更新委员会或授权业主委员会作为住宅小区自主更新工作的组织实施主体（以下简称自主更新实施主体）。自主更新实施主体应就自主更新内容及方式广泛征求业主意见，持有关书面材料向所在街道（乡镇）提交申请。经县（市、区）政府审核通过后，纳入当地城镇老旧小区改造自主更新计划。

（二）制定更新方案。纳入城镇老旧小区改造自主更新计划后，自主更新实施主体委托具有相应资质的单位编制更新方案，更新方案应当包含组织方案（明确项目建设代理方案和代理人）、资金筹措、产权处置、项目设计等内容，并符合政府规定的自主更新试点相关政策和条件。更新方案应当充分征求业主意见后，按照《民法典》有关规定，由业主共同做出决定。

（三）组织审查审批。自主更新实施主体应持更新方案、业主决议等相关材料向县（市、区）政府提交审查申请。县（市、区）政府按照因地制宜、“一事一议”的原则，明确试点项目审查审批流程。县（市、区）政府可授权建设主管部门牵头组织发展改革、财政、自然资源、园林绿化、公安交警等有关部门和属地街道（乡镇）进行联合审查，并出具联合审查意见。各相关部门需要办理许可审批的，可根据联合审查意见使用浙江省投资在线审批监管平台3.0受理、办理相关许可审批手续。各地应积极探索，结合自主更新要求优化流程，简化审批路径。

（四）开展施工建设。项目建设代理人持联合审查意见和图审合格的施工图纸（通过共享施工图联审系统图纸）等材料向县（市、区）建设主管部门提出施工许可申请。由县（市、区）建设主管部门核发建筑工程施工许可证，并纳入工程质量安全监督程序。

（五）组织联合验收。施工建设完成后，项目建设代理人按相关规定组织勘察、设计、施工、监理、建设单位等五方主体验收。县（市、区）政府可授权建设部门组织发展改革、财政、自然资源、园林绿化、人防、公安交警等相关部门和属地街道（乡镇）开展联合验收。自主更新实施主体应加强施工过程监督并参与联合验收。联合验收通过并完成竣工验收备案后，业主可向不动产登记部门办理不动产登记。

三、政策保障

（一）明确政策。城镇老旧小区改造自主更新项目因改善居住条件需要，根据所在地政府规定的自主更新政策与条件，可适当增加居住建筑面积、增配公共服务设施，涉及相应详细规划调整的应依法调整。居民住宅建设资金原则上由产权人按照原建筑面积比例承担。按各地自主更新政策增加的住宅面积（不包括原有住宅按套扩面面积）、服务设施面积，可通过移交政府作为保障性住房、公共服务设施等方式用于冲抵建设成本。因开展住宅小区自主更新，业主及其配偶可以申请使用其名下的住房公积金。城镇老旧小区改造自主更新项目可免收（征）城市基础设施配套费、不动产登记费等行政事业性收费和政府性基金，涉及的经营服务性收费一律减半收费，涉及的水电、燃气等管线铺设、表箱拆装移位等工程按成本价一次性收费。

（二）完善标准。在保障公共安全的前提下，尊重历史、因地制宜，在更新改造中对建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车停车位等无法达到现行标准和规范的情形，可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新，并鼓励对现行规划技术规范进行适应性优化完善。

（三）优化服务。发展改革、财政、自然资源、生态环境、建设、园林绿化、综合执法、人防、公安交警等相关部门应根据职能分工，加强城镇老旧小区改造自主更新工作指导和服务。街道（乡镇）和社区组织切实做好居民的政策宣传和协调工作，积极推动规划师、建筑师进社区，辅导居民有效参与自主更新。

（四）健全管理。改造项目涉及文物保护单位、历史建筑等历史文化遗产的，应严格落实相关保护修缮要求。结合完整社区、未来社区建设要求，提升社区公共服务能力和治理水平。自主更新项目完成后应实行专业化物业管理，建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

（五）保障安全。加快消除住房和小区安全隐患，全面提升老旧小区居住环境、设施条件和服务功能。同时建立健全老旧小区自主更新项目应急处置机制，确保老旧小区改造工作稳定有序安全推进。

四、工作要求

各地要加强宣传引导，广泛宣传城镇老旧小区自主更新理念内涵，让人民群众关心了解试点工作，积极营造“人民城市人民建，人民城市为人民”的良好氛围。各试点项目所在县（区、市）要及时研究解决试点工作中的难点问题，认真梳理总结好经验、好做法、好案例，定期向省建设厅报送试点工作情况。要推动试点地区之间的互动交流，及时总结推广试点经验。

本指导意见自2024年5月1日起实施。

■来源：浙江省住房和城乡建设厅、浙江日报

■编辑：欧帆、越玥、张阿嫱