今后10年，楼市的问题或将不再是高房价，而是3个“新难题”！

自1976年改革开放以来，我国经济如凤凰涅槃，焕发新生。经过四十余载的快速发展，我国已跃居世界第二大经济体，民众生活实现了质的飞跃。过去的四十多年，房地产行业无疑是我国经济发展的重要支柱和动力源泉，为我国经济的腾飞和基础建设做出了不可磨灭的贡献。特别是在住房领域，1978年时，我国城镇和农村居民人均住房面积分别仅为6.7平方米和8.1平方米。然而，截至2023年底，我国户籍人口城镇化率已攀升至44%以上，城镇居民人均住房面积更是跃升至40平方米以上，户均超过1.5套。这一串串数字，见证了我国从住房紧缺到住房条件显著改善的辉煌历程。

然而，尽管住房资源紧缺问题已得到一定缓解，但许多人的住房问题仍然未彻底解决，这背后，既有房地产市场的快速发展，也与市场制度的不完善、楼市炒作现象的泛滥、房价不断攀升等密切相关。尽管近年来房价有所回调，但总体水平依然居高不下。截至2024年2月底，全国平均房价仍高达9293元/平方米，一些一二线热点城市的房价更是高达一两万元起步。这使得许多普通家庭难以承受购房之重，面临着住房问题的严峻挑战。

显然，在当前房价严重偏高的背景下，大多数普通家庭要实现购房梦想变得愈发困难。即便是在三四线城市，房价也在六七千元一平方米，这样的高价已远远超出了当地居民的实际购买力。对于无力购房的人群来说，租房成为了他们唯一的栖身之所。据统计，我国大约有2.4亿人选择租房生活，这揭示了当前我国的住房问题依然严峻。在这些租房者中，80后和90后占据了大多数，他们正是社会上最需要解决住房问题的群体。然而，租房仅仅解决了最基础的居住需求，却未能触及真正的住房问题核心。

如今，房子不仅仅是居住的地方，更承载了众多社会属性。在城市中，房子成为了恋爱、结婚的必备条件，是孩子接受教育的敲门砖，也是享受公共医疗和福利待遇的前提。正是这些附加属性，使得购房成为了许多人的刚性需求。特别是对于80后、90后乃至00后这一代人，房子往往与婚姻紧密相连，没有房子，结婚变得困难重重。因此，尽管面临着高房价的压力，许多人仍选择购房，甚至不惜耗尽家庭积蓄并背负沉重的房贷。这无疑给未来的生活带来了巨大的压力。

面对高房价这一棘手问题，我国政府早已开始着手解决。早在2016年9月，国家便针对房地产市场推出了一系列调控政策，并且在接下来几年中，这些政策一直在逐步加强。在这些楼市调控政策的影响下，近年来房价已经呈现出下跌趋势，同时，人们的购房观念也在逐渐转变。如今，房价已经开始下跌，房产正在逐步回归其居住的本质属性。

尽管当前房价仍处于较高水平，但我们有理由相信，高房价问题在未来将不再是难题。展望未来十年，楼市可能会面临三个“新挑战”。

1、三四线城市住房资源过剩问题日益凸显

根据国家统计局与央行的权威数据，我国住宅市场的现状令人深思。尽管总体房价水平居高不下，但背后隐藏的问题却不容忽视——投资客大量囤积房产，导致市场上真正需要住房的家庭难以获得合适的房源。

西南财经大学的最新调查统计为我们揭示了更为严峻的事实：2016年，我国住宅的总体空置率已高达22%。而近年来，随着新建商品房的不断涌入，这一比率很可能已攀升至更高水平。

特别是在三四线城市，住房资源的过剩问题已经十分严重。这些城市由于经济发展相对滞后，未来的增长潜力有限，因此人口不断流失。随着时间的推移，这些城市的住房过剩问题将愈发严重，空置率也将不断攀升，这无疑是对有限土地资源和投资的巨大浪费。

面对这一挑战，我们必须采取切实有效的措施，促进住房市场的健康发展，确保每一套房子都能真正满足人们的居住需求，而非成为投资炒作的工具。

2、住房需求的悄然转变

尽管我国仍有2.4亿人选择租房生活，但住房需求的趋势正在发生微妙变化。随着租赁市场的日益成熟和规范，越来越多的人开始拥抱租房生活，将其视为一种生活方式的选择。

特别是，当代年轻人虽然尚未拥有自己的房产，但他们并不缺乏住房资源。由于计划生育政策的影响，许多人是家中的独生子女，未来他们将有机会继承多套房产。因此，对于这部分人群来说，购房需求并不迫切。

此外，我国的新生人口数量也在持续减少，这预示着未来对住房有需求的人口将逐渐下降。例如，与80后和90后相比，00后和10后的人口数量整整少了1亿。随着时间的推移，00后和10后将成为购房市场的主力军。届时，对住房的需求将进一步减少。

这一转变不仅反映了人们对住房观念的变化，也体现了社会结构和人口趋势的深刻调整。面对这一挑战，我们需要重新思考住房市场的未来发展，以适应这一需求变化的新常态。

3、部分城市的二手房市场流动性将面临严峻考验，部分房产甚至可能遭遇即便降价也难以成交的困境。

房产，无疑是财富的象征，但唯有能够成功交易的房产才能真正体现其价值。如今，众多投资者手中持有大量房产，倘若这些房产既不能出售也无法出租，它们将失去作为财富的意义，反而成为沉重的负担。这样的情景，听起来或许令人难以置信，但在未来，它将在众多城市中成为现实。

以当前正经历人口流失的三四线城市为例，这些城市的住房资源已经过剩，而新的商品房项目仍在不断开发中。这预示着未来这些城市可能面临房屋供应远大于需求的局面。当楼市陷入这种局面时，人们对房产的需求将大幅减少，届时，房产将面临既难以出售又难以出租的困境。

在房产难以出售的情况下，降价似乎成为了唯一的出路。然而，当降价也无法吸引买家时，这些房产将真正成为投资者的负担。更令人担忧的是，未来可能会逐步推出房东税、房产税和空置税等政策，这将进一步增加持有房产的成本。