买光大·天骄国际，对赌东莞能容下两个中心？

　　城市能级，决定能容下多少个中心。

　　然而有趣的是，东莞是全国极少数，采用“直筒子市”行政的城市，内部不设立市辖区。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　东莞也形成了全国少见的城市面貌，28个镇+5街道各有中心，各片区内又有一个强中心。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　正如东部产业园板块，常平的翔龙商圈，制霸周边几个镇街；莞北板块，石龙的汇星商圈，虹吸石湾、石排、石滩的客流。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　残酷的是，新中心的诞生，能在短时间虹吸另一个中心的资源，旧中心板块价值快速凋零。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　回到我们熟悉的城区，曾叱咤风雨的莞城商圈，被东城的世博-万达商圈取代。‍

　　同期的南城海雅-莱蒙商圈，再到星河城商圈，已经在激烈的竞争中，节节衰退降级。‍

　　这也不禁让人猜想，坐拥国贸与汇一城两大城市综合体，当红的鸿福路商圈，面对东莞CBD竞争，还能火多久？‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　这个问题，应该也是藏在光大·天骄国际意向购房者内心，一个极大的疑虑。

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　　因此，你会发现，光大·天骄国际的主标宣传语，直接打出“穿越周期的恒产”。‍‍‍‍

　　嗯，是的，在楼市调整期下，摊牌了，先不装太多黄旗情怀、顶豪生活有多浪漫。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　直接告诉你：买我们，就是保值抗跌。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　那么，鸿福商圈，还能火多久？未来价值趋势怎么样？

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　　城市中心交替，一次资源虹吸的过程‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　过去，东莞的各个城市中心，包括各镇街板块的中心，往往只服务有限的片区，资源有限。‍‍‍‍‍

　　一个新中心的诞生，往往代表着政府资源投入，拥有极佳的城市面貌与基建，快速虹吸旧有中心的资源。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　简单来说就是两点：辐射范围和资源。

　　鸿福路商圈，很有可能改变东莞中心快速转变这一历史，它拥有众多不同的特质：

　　1）交通辐射突破周边镇街，面向全市‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　东莞传统经济中心，仅靠城市路网连接，容易受城市规划改变影响，较为被动。

　　而鸿福路商圈，坐拥地铁R1、R2线+广州地铁28号线三线换乘，未来东莞也难以再有如此顶级的城市交通配套。

　　你可以想象，鸿福路商圈虹吸整个东莞的城市资源，不再仅仅局限于周边几个镇街。

　　2）将虹吸各镇街资源‍‍‍‍‍‍

　　利用轨道优势，鸿福站的资源范围，不再局限于周边的镇街，而是将触角延伸到东莞大部分镇街，吸纳各大镇街的消费力、劳动力等资源。

　　依靠广州地铁28号线，还将成为东莞与湾区资源的交汇沟通枢纽门户。

　　随着东莞城市能级不断成长，资源不断丰富下，鸿福路商圈还将不断成长，与城市共荣。‍‍

　　3）连片的高端写字楼与商业体‍‍‍‍

　　目前，鸿福路商圈已坐拥汇一城、国贸两大商圈，未来还有华润万象系商业加持，三大商业体鼎足而立。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　地标式432米的国贸写字楼+嘉宏振兴等超甲级写字楼，也是鸿福路商圈发展的底气，形成庞大的资金蓄水池。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　4）东莞行政资源加持‍‍‍

　　从千禧年代开始，东莞开展新城的造城计划，建设新的政府、行政机关、图书馆、玉兰大剧院等城市封面。

　　随后，会展中心改造为市民服务中心，大大增强鸿福路商圈的政务色彩，更便捷开展商业活动。

　　因此，集结行政、商业、交通核心等城市机能，鸿福路商圈将稳坐东莞城市中心。

　　鸿福路商圈的行政资源

　　同时，也验证了一个城市发展规律：

　　城市中心不会一直流动

　　当城市能级不断升级，并不会有激烈的中心轮替，绝对的城市中心将产生外溢，辐射衍生多个中心。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　正如我们熟悉的广州，从清朝的十三行，再到改革开放诞生的环市东，再往南延伸诞生珠江新城。‍‍‍‍

　　以珠江新城为核心，东进衍生出金融城、鱼珠等商业中心，服务珠江新城；往南则是广州塔、琶洲、番禺的南村万博。

　　以珠江新城为核心，串联起城市的新旧城市资源，形成十字资源交汇中心。

　　而在东莞，鸿福路商圈则是十字资源交汇中心。‍‍‍‍

　　在《东莞市中心城区“双轴”概念性城市设计》文件显示，东莞大道为时代轴，鸿福路为山水轴，两轴在鸿福路商圈交汇。‍‍‍

　　同时，鸿福路商圈还紧邻莞城、东城两大旧的城市资源核心，成为新旧城市资源枢纽。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　竖的时代发展轴：东城世博万达-鸿福路商圈-东莞CBD-南城总部基地，与东莞大道和R2线走向重合。‍‍‍‍‍‍‍

　　横的山水文化轴：龙湾-莞太路商圈-行政中心-鸿福路商圈-黄旗南板块，与鸿福路-八一路重合。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

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　　当然，强大的城市中心，衍生出的副中心之间，存在竞争关系，也有互补促进的关系。‍‍‍‍‍‍

　　东莞CBD与鸿福路商圈的互补‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　从城市规划来看，东莞CBD拥有高约450米的地标塔楼，庞大的商业写字楼群，整体更为简单与纯粹，定位更为高端，但也欠缺更多元的可能性。‍‍‍

　　差异化的城市定位，让鸿福路商圈拥有更多的机遇，具体的表现为：‍‍

　　未来，庞大的白领人群结束工作后，回到鸿福路站消费消遣娱乐。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　出于保障客户隐私的需求，更多的商务应酬，也有可能选择一站之隔的鸿福路商圈。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　商界大佬们，也更渴求自然生态的居所，选择居于黄旗山旁，寻求内心的平静。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　当然，城市竞争是无止境的。

　　第三核心，蛤地高铁新城正浮出水面‍‍‍

　　另外，值得一提的是，依托广深第二高铁的优势，南城总部基地还将摇身一变为蛤地高铁新城，打造百万方的高铁新城，拥有快速串联广深港核心的优势。

　　东莞CBD还在成长的初期，还需要面对蛤地高铁新城的竞争，面对资源分摊的风险。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　所以，东莞能否容得下两个中心？‍‍‍‍

　　总的而言，经过超二十年的发展，鸿福路商圈已经成为东莞城市资源十字资源中心。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　未来诞生东莞CBD、蛤地高铁新城、黄旗南等板块，均为鸿福路商圈诞生的副中心，与其互补，反哺鸿福路商圈。‍‍‍‍‍‍

　　其实，这个疑虑在5年前也曾困然不少东莞人，2019年底国贸·盈台开盘之际，东莞CBD举办风风火火的全球招商大会，华润置地、新鸿基、嘉里、恒基兆业10家巨头亮相签约。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　而回到当下，东莞CBD仍处于成长阶段，国贸·盈台以东莞房价天花板的姿态，完美清盘。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　那么，鸿福路商圈之上的光大·天骄国际，市场表现又会如何？值得拭目以待。‍‍

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