执诺科普｜“一房二卖”如何保护自身权益及涉及相关法律问题！

买房是人生的一大事，有了房就有了“家”，尤其是手中的积蓄是一点点积攒下来的时候，如何避免风险便是重中之重，稳妥的拿到房本住进去的那一刻，心里的石头方才落地。

在这个房地产市场相对没那么火爆的时候，也是机遇存在的时候，但机遇面前也有风险，避免了风险才能最大程度的把握住机遇。

不知道大家有没有遇到这样一个问题，在买房的时候往往会出现一种情形，就是“一房二卖”，签了合同钱也付了，最后房产不是我的，落得个鸡飞蛋打，令人唏嘘，这种情形令人痛恨和叹息，那么如何避免这种情形的出现保护好自己的个人利益。

• “一房二卖”为什么频繁发生：

“一房二卖”是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，又称房屋的二重买卖。

出现这种情形的一个原因是某些资金不充足的房地产公司为了融资，获得更多流动资金，当消费者付完全款时，他们将房产以个人名义予以抵押，按时还本付息取得流动资金，这种情形下只要房产公司按时还本付息，对消费者损害不大，但一旦经营出现问题就会出现银行、消费者争夺房产情形。

还有一个常见原因是房价的变动较大，从商谈到过户需要一段时间，面对巨大经济诱惑，原所有人拖着不予登记交付，这样就可能会存在“一房二卖”情形。

当房产完成登记便产生了物权效力，抵押权和所有权都属于物权，双方所签订的合同属于债权，物权在效力上优先于债权，故当发生“一房二卖”情形时，拥有抵押权和所有权的人即完成不动产登记的人优先取得房产，如果买房人和第三方均未完成相关登记，则双方只产生合同效力，即根据债权上的优先顺序确定履行顺序，取得赔偿。

• 关于合同上的申请登记权的优先权：

出卖人先后与两个不同的买受人订立合同，但都未办理过户登记，此时房屋所有权仍由出卖人享有，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。

基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，故前买受人及后买受人均可随时向出卖人请求履行债务，此时二者属于竞争关系，便产生了申请登记权的优先权，何为申请登记权的优先权，即谁有权先向不动产登记机关优先登记的权利，一旦登记，不动产即完成转移，取得物权。

• 以先请求办理过户登记的合同来确认申请登记权的优先权，同时请求的以履行届至日的先后确认买受人的优先权
• 若一合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，以没有约定履行期限的一方享有申请登记权的优先权
• 均没有约定合同履行期限的，以合同成立为先确定申请登记权的优先权。

此时不是确认前买受人拥有房屋所有权，而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权，登记机关应优先受理前买受人的登记申请，法院可判决强制出卖人履行前一合同，督促其及时办理登记手续。

• 对于“一房二卖”未取得房产一方受损者保护的法律规定：

如果确实存在“一房二卖”情形。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：

“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

• (一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
• (二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

• “一房二卖”是否可以刑事犯罪予以制裁：

卖房人签订买卖合同的形式获取他人购房款事后又将标的房屋出售给他人，此时极易构成合同诈骗罪。刑法第224条的合同诈骗罪，是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。

是否构成犯罪要看是否满足合同诈骗罪的构成要件，行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。

因此要满足合同诈骗罪要看是否有非法占有目的以合同形式实施欺骗行为，使受害人基于认识错误处分了购房款。

北京执诺律师事务所王悠然律师提醒大家：

认为下列三种情形应认定为民事纠纷而不应进入刑事程序：

• 出卖人作为实际房屋所有人，与多人签订合同，与其中一人进行房屋转移登记手续，对其他人承担退还房款或违约责任。
• 出卖人虽未将房屋过户登记给买受人，但已实际交付与买受人适用，且不影响买受人使用，即买受人住了进去。此举是为了保护“小产权房”所有人，在实践中有很多开发商在多年以后才下发房产证，此时应不再以登记作为不动产物权变动的唯一要件，此时交付使用多年事实本身就具有公信力，弥补了登记背后蕴含的物权变动公信力实质。如果坚持“债权形式主义”“统一登记公信力”的观点，这些“小产权房”业主的权利就会被剥夺。
• 名为房屋买卖，实为以房抵债的，此时并未具有买卖房屋真实的意思表示，不构成房屋买卖法律行为。