这些城市，楼市会涨吗？

01

文章开篇先给大家看一张图。

这张图是日本从1960年到2024年的房屋开工率图片。

我知道，大家对于日本楼市的关注，分成了多空对决的两派。

唱空派多围绕“日本房价暴跌带来30年衰退”，投射中国楼市此时的下跌行情，认为中国会重蹈覆辙；

唱多派则围绕“东京房价涨幅已经超过历史峰值的事实”，反证长周期内房价终将上涨的结论；

其实，我认为与其围绕不同的时间线，秉持不同观点，倒不如看看日本楼市量价的变化，对我们有哪些启示。

什么是日本楼市的量价变化？

大家看下图“1、2、3、4的红字”，我们能非常明显地看到，日本住宅房屋的开工率经历了四个阶段：

第一个阶段：开工率直线快速攀升，在1972年达到峰值；

第二个阶段：开工率震荡减少，从1972年到1996年震荡下行；

第三个阶段：开工建设量继续减少，但波动曲线平稳，这个阶段从1996一直到2008年；

第三个阶段：开工建设量进一步减少，但波动曲线进一步收窄，这个阶段从2008年到2024年。

从1960年到2024年，在长达64年的波动曲线中，日本经历了消失的30年。

同时，日本房屋的开工率由巅峰到2024年已经减少55%，并保持了16年。

也就是说，近16年的开工率都非常平稳，市场的供需关系相对稳定。

因为国际数据参数中没有中国房屋开工率数据，所以没法直接横向与中国对标。

我估计是因为我们的土地通常含有底商、写字楼、公寓等其他类型的产品，国际机构的统计口径中很难剥离，所以就没有中国的房屋开工率数据。

所以，我以中国商品房年度成交总额来类比日本的房屋开工率。

中国商品房交易量的巅峰是2021年，成交额是18万亿，成交面积17.94万㎡；

2022年成交额是13万亿、成交面积是13.58万㎡

2023年成交额是11万亿，成交面积是11.17万㎡

也就是说，从2021年巅峰到2023年成交面积下跌了40%。

那么，按照日本开工建设率由高峰期到2024年跌幅55%的比例推算，中国楼市稳定的成交规模大概在8万亿（8万㎡）上下浮动。

换句话说，2023年成交量11万㎡还不是楼市的底部，什么时候跌到总成交面积达到8万㎡就是底部了。

文章至此，有朋友要问：是不是要等总成交面积降至8万平米的底部再去购买房子呢？

不是！

因为从量价关系维度看，日本新屋开工率分四个阶段的特征非常明显，但从价格角度看，四个阶段的特征并不明显。

来，看下表价格特征。

尽管日本房价也分呈现四个阶段的特征，且房价的波动周期与房屋开工率周期大致相同。

但在每个阶段，房价的震荡幅度明显高于开工率，并未与新屋开工率保持同频。

这也是我之前告诉大家的逻辑：楼市的量价“底部”只存在于事后的统计图表中，不存在真实买卖场景中。

所以，最低开工率，不等于最低价格。

但最高开工率，一定等于最高价格。

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02

既然如此，买房应该遵循什么原则呢，或者说日本楼市给我们带来了什么启示呢？

这个维度我仅说说个人看法，供大家参考

1、看城镇化率和房地产总量的关系；

其实，不管任何国家，房地产开发量都与城镇化高度同频，只要城镇化率提升，那房地产的规模和价格都会有上涨。

比如日本也是如此。

城镇化率就是城镇人口占总人口的比重。

所以，在世界银行的数据图中，表述是城镇人口，普通购房者不要因为文章说的是城镇化率，然后图片显示城镇人口就以为是两回事。

大家记住，这说的是一回事哈。

从城镇人口的上涨曲线中，我们可以看到，城镇人口的上涨曲线尽管一直在上涨，但上涨的“斜率”是不一样的。

第一个上涨曲线“斜率”变化发生在1975年。

第二个上涨曲线“斜率”变化发生在2000年。

第三个上涨的曲线“斜率”变化发生在2010年。

第四个上涨的曲线“斜率”变化发生在2020年。

如果将城镇化率与新屋开工率对比，我们会发现新屋开工率发生阶段性变化之后的2年左右，城镇化率就会出现“斜率”变化。

啥是“斜率”

最简单比喻就以前上涨30%，但后来上涨幅度变成15%，所以上涨曲线的“斜度”发展了变化。

文章至此，有个问题呼之欲出：如果按照日本城镇化率与房地产规模的关系，中国的城镇化率还有多高的提升空间？

换句话说，中国房地产在一个“缩量”的趋势中，还有多少增量。

来，看下图。

中国现在的城镇化率是66%，也是就是城市快速发展阶段的末期，按照日本城市化率由快速发展到稳定发展的80%，中间大概经历了28年。

我们的城镇化率是由1978年12月提出，从1980年开始，但统计局是从1985开始统计城镇化率数据的，起始的城镇化率数据是23%；

由此，我们可以知道：从1980年到2023的43年间，我们的城镇化率由20%提高至66%，等于43年，我们提升了46%的城镇化率。

结合日本和中国城镇化率的进程推算，大概每10年会提升10%的城镇化率。

按照日本城镇化率达到95%后保持不变，每10年会提升10%的城镇化率的比例看，中国城镇化率由当前的66%到95%，大概还有30年。

换句话说，随着城镇化率的提升，中国楼市大概还30年的增量空间，只不过，未来增量的中枢大概维持在8万㎡而已。

文章至此，问题来了：一方面是房地产总量减少，成交中枢保持在8万㎡，另外一方面是房地产与城镇化同频上涨，那么，到底是哪里涨？

很显然，在总规模减少的背景下看增量，一定是结构性的上涨。

换句话说，就是有些城市会涨，有些城市不会涨，有些城市会持续下跌。

那么，哪些城市涨，哪些城市不能涨呢？

来，咱们再从人口角度看看。

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03

这个维度日本的参考性就比较弱，因为日本只有1.26亿人口，目前只有东京的人口出现大幅上涨。

日本最早也是都市圈战略，其人口在早期是向东京都市圈、名古屋圈、大阪圈三大都市圈大规模净流入的。

但随着石油危机、泡沫危机的冲击，名古屋都市圈人口平衡不变、大阪都市圈人口净流出、东京都市圈人口持续增加。

统计图（万人）资料来源：日本总务省统计局，住民基本台账人口移动报告年报

由此我们可以发现，日本无论是人口、产业、经济、房价都只有东京是“一枝独秀”的状态。

而中国960万平方公里，地大物博与城市之众和日本有着本质的区别。

所以，在人口与房价维度，日本无法成为强参考样本。

文章至此，多说几点：

1、现在的日本楼市成交量就是真实的供需关系，当然，还有日本的QE对资产价格产生了影响，但日本楼市是没有“无形之手”的拨弄的；

2、中国楼市除了城镇化、货币、人口、供需关系之外，还有非常关键的一点：我们是政策市，政策对市场预期、楼市涨跌影响巨大。

所以，在人口维度，日本对我们的启示只有一点：人口、产业、房地产、城市化等要素高度聚集的城市，未来房价会涨。

那么，按照中国2035规划来看，城市圈是城市群内部，以超大特大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。

换句话说，就是超特大城市有概率成为“东京和东京圈”的格局。

那么，中国有多少个超特大城市呢？

14个

这里多说一句，目前超特大城市的划分是按照城区人口规模来划分的，不是按照城市总人口，所以会和大家平时认知的“大城市”有些区别。

来吧，看图最直观。

这是基于过去十多年人口流动的规律，推演至2030年的人口分布图。

图中颜色深红的区域，也就是人口高度集中的区域，主要集中在东部沿海和四川盆地。

而这些深红色的区域，就是中国21个特大城市所在地，也是中国人口大迁徙的集散地。

在这21个城市中，除了重庆和成都是基于四处盆地易守难攻的地形、地貌成为战略腹地，其余城市都是人口、经济、产业高度密集的区域。

当然，重庆和成都也具备这些特征，但从地缘政治的角度看，其站位更特殊（不延展）

换句话说，尽管中国有685个城市，尽管中国有960万平方公里的土地，但真正“人财两旺”的土地就在这21座城市的脚下。

那么，这21个城市有多少人口呢？

按照七普数据，这21个特大城市的人口2.92亿。

如果按照深圳七普人口1760万人口，核酸人口2500万的人口差距计算，应该在2.92亿人口的基础上，上浮42%。

那么，21个特大城市的人口总量大概在4.2亿左右。

中国有14亿人口，这4.2亿人口约占总人口的30%。

也就是说，剩余的70%，剩余的9.8亿人口分布在600多个城市中。

换而言之，人口密度最高的区域，就是21个特大城市。

看完未来人口聚集区域，再看看未来人口规模。

预计在2030年中国总人口是13.56亿，人口老龄化率（65岁及以上）：17.5%；

2040年总人口是12.54亿，人口老龄化率（65岁及以上）：26.6%

换句话说，弹指一挥的6年后，65岁以下的人口大概11亿；16年后，65岁以下的人口大概在9亿左右。

那么，未来6年，16年，这21个特大城市人口会如何呢？

来，算一笔账。

按照七普的数据，中国人户分离人口达到4.93亿人，其中，流动人口3.76亿人，十年间增长了将近70%。

这些人口去哪里了呢？

引用统计局局长的原文表述：人口持续向沿江、沿海地区和内地城区集聚，长三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增长迅速。

也就说，过去10年约有4.93亿人口在迁徙，其中有3.76亿迁入了21个特大城市辐射带。

我没有准确的数据，不过我概算了一下。

按照常住和非常住人口来计算，21个特大城市人口总规模是4.2亿，约50%是非常住人口。

那么可以这样理解：过去10年21个特大城迁入的人口总量约2亿人。

以此类推，那么16年后，也就是2040年，21个特大城市持续迁入的人口将由现在的4.2亿上升至7.3亿

4.2亿+（4.2亿×50%）×1.5倍（按15年算）=7.35亿

文章至此，咱们把未来10年的人口总量和未来10年人口迁徙的数据做个对比：

1、6年后，65岁以下的人口大概11亿，16年后65岁以下的人口大概在9亿左右；

2、按照过去10年人口迁徙的速度，未来21个特大城市人口规模将达到7.35亿。

朋友们，两相对比发现什么？

6年后，中国11亿65岁以下人口中，约有5亿人口在21个特大城市，占比45%；

16年后，中国9亿65岁以下人口中，约有7.35亿人口在21个特大城市，占比80%

文章至此，再来看日本。

日本总务省的《居民基本台账人口移动报告》显示，净流入人口来看，20～24岁的人最多，达到5万7153人。

其次是25～29岁(1万9235人)、15～19岁(1万3795人)。其中，20～24岁的净流入人口比上年增加15％。

如果以日本的人口迁徙为标准，那么21个特大城市的人口总量和年轻人比例都会是全国最集中的城市。

所以，从人口维度，我看到的未来是：

1、人口持续向东迁移；

2、人口高度集中在产业和经济发展较好的超特大城市；

3、十多年后，21个超特大城市的人口密度将远超当下；

在未来，配置房产的逻辑已经发生改变，怎么配置可以看文章《》

03

最后，说几点。

1、此时的中国楼市

8万平米的成交中枢，意味着房地产高增长的年代一去不复返了，但在未来，结构性的行情依旧存在。

2、未来只属于少数城市。

20年前，煤矿、林场集中的城市发展一片红火，如今这些城市大部分已经凋敝。

所以，站在趋势角度看，大家买房尽可能去21个超特大城市。

3、少量省会城市

在中小城市和21个超特大城市之间，还有很多“不上不下”的省会城市，那么，这些省会城市会怎么样？还能买房吗？

这些省会城市就会像日本名古屋都市圈一样，人口和产业平衡会在一个范围内相对稳定。

老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！

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