香港传真 | 长实亏本卖房 楼神赵国雄与413套大定的后市虚实

观点网4月6日清晨，香港红磡站通往置富都会的天桥上人头涌动，并非演唱会排队入场，而是长实与港铁合作开发的港岛南岸“Blue Coast”项目首发。

当天约413个单位接近售罄，销售套现近75亿港元，创下香港《一手住宅物业销售条例》2013年4月实施以来新盘单日销售金额的最高纪录。据悉，有大手客一次性购买8个单位，豪掷1.53亿港元。

李嘉诚得力干将、被誉为“楼神”的长实执行董事赵国雄表示，首批单位以低价推出，市场反响热烈，甚至公司内部员工也参与抢购，他本人家族亦购入1个单位。目前尚余9个三房单位待售。

长实方面透露，将根据市场需求考虑短期内加推新单位，价格将有所上调，涨幅或介乎5%-10%，次轮销售最快将在本周内启动。

市场消息指出，该盘7天累收2.4万票，超额认购55.9倍，冻结资金24亿港元，稳坐2024年新盘票王，折实售价878万至2649.4万港元，折实呎价18998至27257港元，折实平均呎价22955港元。

此前长实提及的项目成本价为每平方呎2.8万港元，调整后价格也仅仅“有望带来微利”。

即便占据天时地利，长实定价依旧审慎——既不敢攫取“最后一块铜板”，亦不敢抢占“撤辣”后的“第一块铜板”。

“蚀少当赚”

项目可追溯至2018年8月，长实时隔近两年首度拿地，击败另外4间本地财团投得黄竹坑站港岛南岸第3期发展项目，补地价金额高达129.71亿港元，以可建楼面约150.6万平方呎计算，每平方呎楼面补地价约8614港元，成为历来最高补地价金额的铁路项目。

作为两栋29-30层的物业，Blue Coast共提供642套2至4房大宅，配套会所设施。它也是港岛南岸项目唯一坐拥商场的部分，第3A期即商场THE SOUTHSIDE，约50万平方呎，建成后需要交还港铁。3B及3C期为住宅，有专属电梯直达THE SOUTHSIDE一楼港铁站入口楼层，港铁2站8分钟即可直达金钟，链接港岛线、荃湾线、南港岛线和东铁线。

具体来看，该盘分层住宅单位涵盖两房至四房，主打三房间隔。当中，两房涉及110伙，实用面积由452至538平方呎；三房占474伙，实用面积介乎728至1,006平方呎；四房涉58伙，实用面积介于1226至1267平方呎。

拿地之初，莱坊房地产香港董事纪言迅表示：该地块非常值得，整个港岛区未来五年市场上地块供应骤减，只要拿到地就是赚到；更为重要的是，黄竹坑区域的住宅价格升幅也远高于其他区域。

五年多过去了，用赵国雄的话来说，项目首批属“捞底价”，今次开价“蚀少当赚”。

从市场行情来看，Blue Coast周边新房呎价一般在3万港元左右，以去年7月推出的港岛南岸4A期海盈山（由嘉里、信置、太古地产及港铁发展）首批为例，该批88个单位，实用面积403至914平方呎，扣除最高18%折扣后房价966.7万至3013.59万港元，折实呎价23988至35001港元。

相比之下，长实将Blue Coast上车最低呎价压到18988港元，折实均价也有明显优势。

据介绍，若买家选用“置识买-百分百上盖物业120天付款计划”，总折扣优惠高达售价15%。此外，经络按揭还为Blue Coast国外专才买家提供“外来专才置业按揭优惠”，按揭成数高达9成。

从“拿到地就是赚”，到“亏得少就是赚”，Blue Coast见证了香港楼市又一轮跌宕，而这种跌宕对于长实或赵国雄而言并不陌生。

2023年3月，屯门飞扬二期首推88套房，折实平均呎价12509港元，较2022年6月推出一期首批折实平均呎价下跌16.88%。当时，赵国雄就表示飞扬第2期首批单位开价属“深水炸弹价”。

到了2023年8月，长实新盘亲海駅II首批开售，折实平均呎价14997港元，总价低至290万港元。赵国雄称为“平（便宜）爆价”，除了比2022年同区新盘低近17%外，还是近7年市区最低价新盘。

事实上，自2020年来，长实在港新盘开价就趋于保守，将军澳日出康城新盘SEA TO SKY、洪水桥新盘#LYOS等均低价入市，对盈利能力造成冲击的同时，也让长实迅速归拢现金，截至去年底，公司银行结余及定期存款超过400亿元，负债净额对总资本净额低至3%。

“撤辣“呼声四起的2022年，赵国雄曾公开表示，本港楼市问题并非来自辣招，而是供应不足，供应逐步增加，政府可慢慢放宽置业政策。

供求关系，或许正是撤辣后长实调价与否的考虑之一。

价格走势

就项目本身而言，长实亦未过度强调内地客分量。

据长实营业部首席经理郭子威透露，Blue Coast客源还是本地用家为主，内地客户约占3成，此前已收到1000多宗查询，而在华南城市路演中，收到来自深圳的查询约300宗，广州有150宗。

郭子威还认为，撤辣信号不仅是对市场的鼓励，也是对资金的吸引，现阶段不会立竿见影，而是吸引越来越多资金到港，这才会对香港往后经济产生正面影响。

他留意到，最近买家以用家为主，相信短期内不会出现短线炒家，目前楼市走势健康。

这是撤辣之后，香港楼市的另一把声音。

4月2日，据美联物业监测数据，受惠于港府全面撤辣，3月香港一手房成交按月升逾14倍至4200宗，创1998年后单月新高，十大二手屋苑交投按月升约2.6倍至359宗。

另据香港中原地产统计，在2月28日至3月26日期间，全港115个新盘录得成交，合计约3799宗，总成交额381.38亿港元，与撤辣前一个月（1月28日至2月27日）的229宗及39.2亿港元比较，按月上升15.6倍及8.7倍。

中原监测到，撤辣后香港一手市场录得超过150组大手客扫货个案，涉及逾420个单位，占整体成交逾一成，楼价总值逾41亿港元。

值得一提的是，这些大手客心水的单位近九成为楼价1000万港元以下。例如撤辣后首个开售新盘，恒地长沙湾巴域街Belgravia Place累销402伙，约78伙由26组大手客分食，其中位于29楼全层共24伙均由同一金主购入，涉逾1.66亿港元，是逾6年来最大宗新盘扫货。

也就是说，即便是投资性质较强的客户，也偏好中小型单位，而中小型单位出货面向的客群对价格也更为敏感。

成交量迅速回暖，一手成交价并未抬头，有部分购房者表示“趁开发商还没来得及涨价”，但市场或许还需要更长的窗口期。

美联物业首席分析师刘嘉辉指出，撤辣后，需求以用家及长线投资者为主，估计4月一手交投或回落，但相信第二季度交投介乎5500至6000宗，按季度最多升22%。

其认为，潜在买家未必会待美国启动减息才入市，又预料发展商积极推售货尾及新盘单位，售价或不会大幅上升。同时，第二季度二手房交投将按季升36%至13500宗水平。如果交投持续高企，预期楼价跌幅会减慢，并逐步企稳。

庞大的二手房存量会对新房价格造成一定制约，彭博一项香港购房调查显示，400位香港受访者中约42%的人表示倾向于购买新盘，开发商可以设定合理价格与二手房竞争。

中原数据显示，截至3月25日当周，衡量香港二手私人住宅价格的中原城市领先指数较此前一周上涨0.8%，仍保持在七年低点附近。

标普曾在3月份透露，由于香港目前楼市供应过剩的状况预计将持续一到两年，因此尽管撤辣政策可能刺激市场需求，但受到高利率和短期供应充足影响，预计今年香港楼价将继续下跌，明年才会逐渐回稳。

标普还指出，受影响的地产商如缺乏足够流动性，可能会选择大幅降价来刺激销售，将对现金流产生重大影响，并可能削弱其盈利能力和杠杆比率。

瑞银看法大致接近，认为尽管政策发生变化，但香港房价仍将下降5%。