2023年日本入境需求再次焕发活力。日本国家旅游局(JNTO)的数据显示,2023 年访日外国游客数量将达到约2500万人次,恢复到新冠疫情前2019年历史最高人数的近八成水平。
此外,外国游客在日本的消费金额约为5兆2923亿日元,在日元贬值的背景下也创下了历史新高。
随着旅行和旅游业旺盛的恢复势头,国内房地产投资和购买的入境需求也在扩大。在全球房地产交易市场上,日本作为投资目标正日益受到投资者的青睐。
世界最大的商用房地产服务公司世邦魏理仕的数据显示,日本在过去5年(2018年~2022年)的交易总数位居亚太地区第一,可见日本是一个极具吸引力的投资目的地。
除了欧美国家外,新加坡等东南亚国家也将日本视为 “首选投资目的地”。
截至2023年8月底,新加坡已经成为日本房产的最大投资国,流入日本房地产的新加坡资金规模将近30亿美元,位居各国之冠!
日本投资者通常会在购买房产之前对其进行考察,但许多海外投资者甚至看都不看就购买房产。还有一种倾向是“用现金一次性付清”购买价值超过1亿日元的高价房产。
此外,从投资角度购买房产时,大家通常会将预期收益率或投资回报率作为购买指标。然而,外国投资者似乎并不太关注预期回报率或收益率。比起收益性,他们更关注房地产的“潜力”。
所谓具有“潜力”的房地产指的是在有限区域内的房地产。具体来说就是资产价值“三极化”中的顶级地区的房产。
我们来简单介绍下日本“三极化”不动产市场:
①价格保持或上涨的地区(占10~15%)代表局部的泡沫状况,如位于市中心、车站前、车站附近、大型、高层公寓等地段,不断上涨的地区。
②持续缓慢下降的地区(占70%)距市中心约30至40公里的以前的卧室城市。这些地区人口正在减少,而且价值正在逐渐下降,这是大多数地区的情况。
③极度没有价值或者负价值的地区(占15~20%)曾经是人气的卧室城市,但现在人口正在减少,无法销售的情况越来越多。这些地区将继续下降,无法有所改变。
在日本房地产市场上,房地产价值“上升”和“下降”地区之间的差距正在扩大,其中一个明显的趋势是,外国投资者只购买“价格保持或上涨的地区”。
从这可以看出,外国投资者希望在日元疲软的当下以较好的价格购买“价格保持或上涨的地区”的房产,并在未来获得积极的资本收益。
说起最近的人气楼盘,2023年年11月开盘的大型综合设施“麻布台hills”等。顶层的豪宅公寓最高价格达到200亿日元以上,但却吸引了众多海外投资者的关注。
虽然轻井泽、白马和北海道的二世谷也很有人气,但外国投资者仍大多选择市中心的好地段的房产,这意味着“东京独大”的局面仍在继续。
在资金雄厚的海外投资者眼中,日元贬值和解除低利率对房产投资有什么影响呢?
3月19日,日本央行决定解除负利率政策,这是日本时隔17年首次提高利率。日本实施的负利率政策并不正常,在工资上涨等特定条件下的加息,可被视为货币政策的 正常转变。
从结论来说,这次加息对入境需求、海外房地产投资都不会产生太大影响,这是为什么呢?
正如刚才所说,海外富裕阶层是用现金购买“上亿日元公寓”,所以影响不会太大。此外,如果利用海外融资,日本国内利率的上升也不会对房地产价格产生影响。
人气地区东京的入境需求也不会改变,应该会保持强势发展。由于外国投资者大多用现金购买交通便利地区的房产,东京的房价或将继续飙升。
另一方面,对于贷款购房的日本人来说,由于利率上升,每月还款额将会增加。
可以预见的是,在热门区域拥有房产的海外投资者会越来越多,这也意味着对于一般的日本人来说将变得越来越遥不可及。
同时,大城市郊区的类似卧室社区等地区的房产可能会受到利率政策变化的影响而无法出售,从而导致房价进一步下跌。
随着城市和郊区房地产价格差距的拉大,日本房地产“三极化”现象将更加明显。
不管怎样,2024年日本的房地产市场将继续受到海外的关注。东京的有限区域的房地产价格被推高,对日本人来说“高不可攀”的状况可能会持续下去。
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