万科莫非真的面临四面楚歌？

从喊出“活下去”到潜在的财务危机，如今的万科，是否会步入恒大、碧桂园的后尘？

3月28日晚上7点，小米su7面世，“雷斯克”和他的米时捷风头无两。

差不多也就是在小米su7发布会正酣的当口，这边厢万科发布了2023年年报。

年报披露去年业绩的同时，也宣布董事会主席郁亮、总裁祝九胜和监事会主席解冻自愿领取税前1万元的月薪。

大雄查了查，郁亮在2019、2020年的税前报酬总额超1200万元，同期祝九胜税前报酬总额超1100万元，解冻税前报酬总额超800万元。2022年，他们三人的薪酬分别是395.3万元、582.9万元、471.4万元。

应该说，这个降薪力度还是蛮大的，毕竟小米su7最低配也要21.59万元，郁亮先生不吃不喝努力工作一年也买不起一辆。

实为郁亮和大雄差距最小的一次了属于是。

不过这倒也充分表明了万科潜在的财务危机有多么危急。

连续四年拿地金额全国前二

“活下去”只是为了掩饰扩张？

2018年3月，万科2017年年度业绩推介会上，郁亮直言“房地产企业已经到了必须做出改变的时候，房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。”

过了半年，2018年9月，万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月季度例会上将“活下去”作为三年事业计划书制定的基本要求，同时强调战略围绕“活下去”展开。

尽管郁亮的发言在业内引起了不小的震动，但“房住不炒”才提出来不到两年，没几个人太把它当回事儿。

在郁亮自己看来，这只是一种“底线”战略，或曰——未雨绸缪？

“希望大家充分意识到全方位转折的到来，我们所有行动都‘收敛、聚焦’到保证万科活下去。”郁亮曾经这样描述自己的“活下去”战略。

和嘴上的“活下去”相反的是，当年的万科一点也没有停下拿地开发的步伐：

2018年，万科拿地金额达到1316亿元，从去年的榜眼成功进阶状元。

捎带一提，当年碧桂园花了1204亿元，拿下榜眼。而现在摆烂等死的恒大——当年花了382亿元，排在第21。

在接下来的3年内，郁亮的万科并未停下攻城略地的步伐，花的钱从来没有跌出前二，拿地面积一直稳居在前六。

从2018年到2020年，虽然毛利和净利有所降低，但营收那叫一个遥遥领先，在2022年更是创造了5038亿元的历史新高，只是当年的净利润已经不及2020年。

这么一看，郁亮的“活下去”虽然喊得虽早，但万科好像还是管不住自己拿地的手。也难怪以前有业内人士吐槽，万科的“活下去”实际上是想吓退土拍市场上的竞争对手。

长租公寓赛道盈利难

商业业务营收占比低

作为房地产领域数一数二的企业，万科也并非没有尝试切入其他赛道，减少企业对于开发业务的依赖性。只是，结果往往并不如意。

2017年，万科提出“万村计划”，耍起了做二房东的心思。

“出于城市更新成本以及市民居住成本的考虑，对于城中村不能采取大拆大建的方式，必须找到综合整治提效的新模式。”王石在一场演讲中说。

为此，万科斥资了5000 万元，于当年7月5日成立了深圳万村发展有限公司，先后和深圳的玉田村、新围仔等城中村签约，后者再将旗下物业统一出租给万科。

万科在拿下土地之后会将棚户区做统一改造，增设基础设施，之后再植入物业管理、长租公寓、社区商业等等业态，把破旧混乱的城中村变成城市社区，最后把房间租出去。

当时万科已经有了自己的连锁公寓品牌“泊寓”，万科的计划是将这些从村民手里收来的农民房纳入泊寓的管理中。

想法很好，一年间，福田区的玉田村、龙岗区的坂田新围仔村、龙华区的景乐新村，被万科悉数“拿下”，但最终却“折戟”在龙华区的清湖新村，遭遇舆论力度空前的跶伐。

现在看来，主要有两个原因：

第一，租住在城中村的人群往往属于房租价格敏感人群，万科虽然能提升整体面貌和居住品质，但终归会在现有房租的基础上有所增加。

第二，在当时，万科爆出了不少泊寓有关的负面消息，包括但不限于公寓管家服务质量较差、装修渣等等。

总之，“万村计划”以失败告终。

而万科自己经营多年的泊寓品牌，造血能力也并不能令人满意。

2020年，郁亮曾表示长租公寓业务累计亏损达到90亿元。直到2023年，泊寓才首度宣布盈利，不过料想盈利也十分有限。

商业方面，囿于商业地产行业特点，这一块产生的营收和利润也远远不能和开发性业务相比。

根据2023年年报披露，全年商业业务营收达到91.1亿元，同比增长4.6%，印力管理的商业项目营收达到57亿元，同比增长4.1%。可以看到，整个商业业务部分营收也就占整体营收的3%多点。

先遇“股债双杀”

再被合作方举报

3月初，万科遭遇“股债双杀”。此前，市场上有消息称，万科管理层近期到北京与某些贷款机构（主要是保险公司）进行非标债务展期的谈判。

根据凤凰财经风暴眼的报道，虽然万科和险资之间一些少非标债距离约定期限还有很久，但部分债务今年年中或年底就已经可以提前行权。万科管理层此行目的正是想要稳住对方。

而在险资（新华资产）看来，万科远没有到没钱摆烂的地步，但是此时的偿债意愿却不强。相较于险资手里持有的万科非标债，万科似乎倾向于优先偿还境外美元债、银行贷款等其他债务。

此消息爆出后，万科始终不发一言，反倒是“绯闻”的另一位主角：新华资产出来辟谣说并未与万科方面接触。

这并不难理解，毕竟这年头欠钱的恐怕才是大爷，新华资产还指着万科还钱呢。也正是这次风波，让市场再次关注起万科这个人们眼中的“地产优等生”的财务状况。

而根据Wind数据显示，截至3月12日，万科境内债券余额为640.16亿元，境外债务总额在25.95亿美元，如果按照最新汇率7.1762换算，合计国内外债务规模约826亿元。

从到期情况来看，万科一年内到期的国内债券余额为241.05亿元，境外债券余额在2.85亿美元，合计约为260亿元，占所有存续债券余额的31.5%。

今年上半年内，万科到期的境内债余额约为63.3亿元，加上12.3亿美元的境外债券，合计约150亿元债券到期——万科迎来了近些年来的一个偿债高峰。

据2003年的年报披露，万科去年年末账面持有现金约为969.43亿元，相较年初减少374.82亿元。

看起来，万科账上趴着的现金完全足以覆盖账面债务。不过即便不论水面下的“明股实债”，万科的持有现金数字是包括预售监管资金的，这一部分现金并不能随意调动。

“剔除预售监管资金之后，肯定是有压力的，我们有相当大的资金在监管资金里。”祝九胜也承认了当下的资金压力。

除了前述的三位高管降薪外，万科也取消了今年的分红，这些迹象无一不体现了万科对于资金的渴求。

自身的节流之外，万科也开始寻求变卖一部分项目来扩充短期现金流。

根据Reorg引述消息人士透露，万科已将其位于粤港澳大湾区的部分商业和租赁公寓资产，以及位于京沪等一线城市的项目挂牌出售。

据悉，待售项目包括旗下印力集团的资产，如印力-上海南翔印象城Mega。其他考虑出售的资产包括部分物流资产、万科广场（如深圳龙岗万科广场）、办公楼以及租赁公寓子公司泊寓旗下的项目。此外，万科还在寻求通过发行CMBS或直接出售北京住总万科广场的方式进行融资。

4月1日，烟台市百润置业有限公司在【烟台万林企业管理咨询有限公司】公众号上向国家税务总局发布了一封举报信，指控万科非法设立类金融机构发放高利贷、挪用项目建设资金、偷税漏税等一系列违法行为，文中更是将矛头直指郁亮本人。

而万科也针对举报内容回应称：内容严重失实，将会诉诸法律。

根据中国房地产报的报道，4月1日下午5时，记者向万科企业董事会秘书递交了采访函，至发稿，万科并未予以任何回应。

高管降薪、变卖资产……这一系列的操作我们都似曾相识。

但是能让自己的项目合作方举报（对烟台百润来说，举报万科其实也就意味着“举报自己”），这等花活儿大家还是第一次见。

巨亏100多亿

深圳国资委力挺万科渡过难关

在这种情况下，多亏深圳地铁与其背后深圳国资委的强力站台，万科才不至于陷入四面楚歌的境地。

去年年底，万科美元债和国内债大跌，万科的第一大股东，持股27.18%的深圳地铁集团和深圳国资委都站出来力挺万科，表示会对万科在深项目予以支持、为万科注入流动性、择机购买万科债券提振市场信心等。深铁董事长、党委书记辛铁同时兼任万科董事会副主席、投资与决策委员会委员。

今年1月，深投控斥资收购了万科子公司深圳市盈达投资基金管理有限公司持有的深圳高新投6.16%的股权；3月，深铁还斥资10亿收购了印力发行的reits。

深圳市国资委的态度看起来非常坚定，认为万科“具备足够的安全性，没有财务风险、管理风险”。并且，是深圳国资体系重要成员。

虽然在流动性上，有大佬力挺，但大佬的钱也不是大风刮来的。

2017年收购万科时，深铁花了664亿。现在万科股价一路下跌，即便填上分红，深铁还亏了160多亿。

和恒大、碧桂园、融创们不同的是，万科一直都被被视为房地产行业里的“三好学生”。背后站着深圳国资委，品牌形象也在广大投资者心目中光辉高大，如今万科的财务状况被更多人了解之后，舆论的反馈反而更多报以支持和期待。

这样一家企业，未来如果步入他们的后尘，那对行业信心的打击将完全不是一个量级。

截止4月2日收盘，万科A当天股价跌了5%，收报于8.5元。

营收下滑、行业收缩、被合作方举报、潜在的财务危机。多重因素下，投资者的信心开始有所动摇，包括摩根大通在内的多家机构均对万科的A/H股下调了评级。

万科恐怕还需要释放更强力的信号来挽回市场对他们的信心。