今明两年房价会继续回调吗？懂行人预测：2024年房价将超出想象！

尽管过去两年房价普遍下跌，但跌幅相对有限，我国的房价依然居高不下。据国家统计局数据显示，2024年底全国一二月份新建商品房平均价格为9293元/平方米，仍然处于高位。显然，面对当前的房价水平，绝大多数人难以仅凭自身力量购房，许多年轻人在买房时不得不依赖长辈的支持。当然，也有极少数人能够凭借自己的收入买房，但这些人通常年龄都在30岁以上。更为普遍的是，现在大多数购房者选择通过首付按揭的方式购房，这意味着一旦购房，他们将背负二三十年的沉重房贷。

对于购房者来说，等额本息的贷款方式在申请房贷时非常普遍，贷款期限通常以20年和30年为主。这样的贷款结构导致在前期每个月的房贷还款中，利息占据了高达80%的比例。这意味着购房者的盈利前提是房价的大幅上涨，否则很可能会面临亏损。在过去的20多年里，由于房价持续上涨且涨幅显著，房产的赚钱效应非常突出，导致人们往往忽视了持有房产的成本。

然而，在过去的一年多里，随着房价的下跌，楼市的赚钱效应正在逐渐减弱。目前，尽管市场上仍有许多潜在的购房者，但大多数人都在保持观望态度，期待未来房价的变化。可以说，现在的购房者已经形成了一个共识：不急于购房，而是选择持币观望。

对于购房者，目前选择观望或许是个好选择，但对房企而言，时间的紧迫性显而易见。当前，许多房企资金链紧绷，降低负债率的需求迫在眉睫。因此，2024年以来，众多中大型房企纷纷启动更大力度的降价促销活动，以吸引买家。那么，2024年的房价会否继续下跌？有业内人士预测，今明两年的走势将超乎想象。

房子，这一人们钟爱的投资产品，其本质仍是居住的地方。房产投资的根基在于购房者的需求。当市场上的房源数量达到饱和，人们对房子的需求自然会减少，房价上涨的动力也将随之减弱。因此，房价的起伏，归根结底是由人口决定的。而房价能够达到的高度，不仅取决于人口基础，还受到资金的支撑。除此之外，土地、建筑材料和人力成本等因素也对房价产生影响。

回顾过去的20多年，我国房地产行业飞速发展，每年新增的商品房数量庞大。与此同时，我国的城镇化进程也在加速，每年有近2000万的农村人口涌入城市。这种人口流动使得过去的住房资源显得捉襟见肘，为房价的持续上涨奠定了基础。随着经济的腾飞，城市建设的步伐加快，土地价格不断攀升。只有当购房需求持续旺盛时，房价才能保持上涨态势。一旦购房需求减弱，即便建筑成本再高，房价也会面临下跌的风险。

在过去几年，我国的住房资源已经呈现出过剩的态势。尽管房价持续上涨，但这主要是受到大量投资客涌入房产市场的影响，使得市场上流动的住房资源变得相对紧缺。然而，随着近年来房价的持续下跌，炒房客逐渐撤离市场，住房资源过剩的现象开始逐渐显现。特别是在最近两年，不仅二手房的挂牌量大幅增加，新建商品房的库存数量也在持续攀升，这使得房企的资金链压力日益加大。

有业内人士预测，今明两年我们或许会迎来一次“房子贬值潮”，而2024年的房价走势可能会出乎许多人的预料。那么，为何会出现这样的预测呢？这背后的原因主要有以下几点：

一、住房资源的供需失衡与人口红利的消退

随着央行最新数据的公布，我国城镇家庭的住房拥有率高达96.86%，户均更是拥有1.5套住宅。结合目前68.86%的常住人口城镇化率和44%的户籍城镇化率，我们可以明确看到，仅城镇户籍家庭所持有的房产，已能满足当前城市中所有人的居住需求。此外，城镇化进程虽未停歇，每年仍有近2000万农村人口流入城市，但与此同时，每年新建的商品房数量也达到了750万套，足以为2250万人提供住所。因此，无论是从当前还是长远来看，我国的住房资源已不再是稀缺，而是逐渐走向过剩。

值得注意的是，住房资源的过剩现象与人口红利的消退呈现出并行趋势。统计数据显示，2023年我国的人口增长出现放缓，新生人口数量更是锐减902万。人口的减少与住房的增多，无疑加剧了未来住房资源过剩的严重性。住房，作为满足人们居住需求的载体，其供需关系的失衡，预示着未来楼市将面临更为严峻的挑战。

二、房企资金压力与市场竞争的加剧

进入2024年，尽管各地政府纷纷出台救市政策，但房地产市场的销售依然低迷。这使得房企的资金链压力倍增，回笼资金变得异常艰难。更为严峻的是，绝大多数房企还背负着降低负债率的沉重压力。在这样的背景下，房企为了在激烈的市场竞争中求得一席之地，不得不采取更为激进的降价策略。正如万科董事长所言，当房地产行业步入“黑铁”时代，生存而非利润成为了房企的首要考量。因此，即便在楼市救市的大背景下，2024年的房企大概率仍将继续降价促销，以缓解资金压力并寻求市场机会。

第三、“房住不炒”正在慢慢深入人心，投资客慢慢退出楼市

“房住不炒”的理念正在逐步深入人心，这标志着楼市投资热潮的逐渐退去。过去，投资购房成为了房价飙升的主要推手，许多刚需购房者也在房价上涨的吸引下，纷纷涉足投资领域，购置第二套甚至第三套房产。

然而，随着“房住不炒”理念的深入人心，人们的购房观念正在发生深刻变化。现在，越来越多的人购买房子是为了自住，而非投资。这种转变不仅使刚需购房者开始驻足观望，同时很多投资客也开始抛售房产。

据统计数据显示，自2021年起，我国二手房市场挂牌量持续增长，如北京、郑州、天津、武汉、青岛、南京、成都和重庆等城市，二手房挂牌量均已超过10万套，甚至15万套。特别是在重庆（仅城区），二手房挂牌量已经突破20万套。随着流入市场的二手房日益增多，房价自然面临下跌压力。

综上所述，房价已失去普涨的基础，对于房价过高的城市，房价下跌将成为必然。2021年无疑是楼市走势的转折点，许多人在这一年之后开始预测房价下跌。因此，在2022年，楼市很可能面临巨大的抛售压力，市场观望情绪将愈发浓厚。在这种市场环境下，尤其是那些房价严重偏高的三四线城市，房价将迎来较大幅度的下跌，甚至可能出现降价也难卖房的情况。对于2024年的楼市，开发商将不断推出各种优惠活动，二手房业主也将被迫降低挂牌价格。虽然从长远来看，像北京、上海、南京、杭州、武汉、郑州、成都和重庆等一二线城市，随着救市政策的陆续出台，未来房价仍有上涨空间，但这并不意味着这些城市的房价在近两年内不会继续下跌。随着房产赚钱效应的减弱，许多投资客持有的房产将面临“贬值潮”，最终可能成为他们的负担。