楼市，一夜变天了？

作者| 猫哥

来源| 大猫财经Pro

今天说说房子，有些信号很不寻常。

整个一季度其实很一般。但是，一线城市，明显是支棱起来了。

3月份，深圳二手房网签5196套，环比增了116%，同比增加5.1%，三年来的新高。

3月北京二手房网签量是14280套，是近一年的最高点，也高于1.2万套的荣枯线，当然比去年同期还是下降了35.7%。

但是3月最后一个周末，北京的新房杀疯了。

就30号和31号这两天，新开盘的中海寰宇未来开盘卖了30亿，寰宇天下·天镜卖了20亿、永定玖里8亿、公元里卖了12亿。

光这四个新盘，中海两天收了70亿，再往前一周，京熙润府开盘卖了10.05亿，3月16号开盘的颐和公馆卖了140套房、销售7亿。

3月份高端房产也卖的很好，朝阳公园地块的融创ONE9成了高端销冠，每套6000万左右，成交了7.24亿，前十的高端楼盘3月卖了37亿。

当然，这个数据跟上海没法比。

3月28日这一天，中海·顺昌玖里销售额197亿元，刷新了2020年深圳华润城润玺两天销售196亿元的纪录，注意啊，这是历史记录，不是这几年的。

512套房源，千名购房者进场摇号抢购，认购率超144%，套均总价4000万元，让很多圈内人感觉回到了前些年地产火爆的日子。

上海3月二手房成交也不错，达到2万套，也是最近八九个月的最高点。

一线城市的这些迹象，用一句话总结就是，富人开始抢房了！

他们是现在中国最有购买力的人，招行的财报其实说的很清楚：

14.88万户私人银行客户最有钱，招行今年没说他们的户均可投资产，参考往年和其他银行数据，平均应在2100万左右。

可投资产在50万以上的金葵花客户，有466万，户均资产232万。

这就是中国最有钱的前2.4%的人群，掌握着81%的财富，剩下的1.92亿用户，占比97.6%，掌握着18.77%的财富，即便在这个群体里，户均可投资资产也达到了6.9万，绝大多数人是没有这么多钱的。

基本就是2%对应80%的分布，这是很明显的趋势。

所以现在想卖房就得先从他们开始。

但是，这帮人能这么有钱，说明都很精明吧，他们买房，也是因为看到了明显的投资机会，这是买房子最基本的出发点：要么你的房价降到了我的心理价位，要么有明显的套利空间。

中海·顺昌玖里为什么卖得好？因为倒挂啊。

它的单价17.2万元/平米，对标的翠湖天地隽荟成交单价达到25万元/平米，中海建国里成交单价19.4万元/平方米，明显是有价差的。

北京的融创ONE9，售价13.9万元/平米，一路之隔是朝阳知名二手豪宅泛海世家，挂牌价17万元/平米。

前面提到的北京卖的好的几个新盘，其实主要原因也是价格，中海寰宇未来指导价6.6万，实际售价5.8-6.4万，指导价6.4万的永定玖里，实售价5.2万。

基本就是8-9折的样子，在富人眼里，这是他们的心理价位。

现在很明显的救市策略，就是鼓励有钱人先下场，把成交带起来。

取消70/90政策，鼓励盖好房子，苏州、厦门、宁波都在3月27日拍出了地王，楼面价超过6.5万/平米，未来的售价会是多少？显然大部分人都不是这些房子的潜在买家。

我们的房地产救市也是摸着石头过河，之前强调一城一策、强调购房门槛和价格指导，现在又摸到了另一块石头，取消限制在讨论了，然后呢？

1、先让富人买起来；

2、带动中产入场；

3、底层给保障房。

现在看，1和3 都没什么问题，中产还要努力。因为他们现在都处在比较艰难的去杠杆阶段。

房价在高位，还有很多人在不断加杠杆往里走，不少就是被中介害了，咱们的中介一条龙服务是很到位的，有一整套搞钱的办法，什么数据不够给你刷什么，刷到银行能通过，数额你满意为止。现在看，最早爆掉的也是这些高位加高杠杆的人。

中产还在努力还贷，但因为二手房库存+法拍房数量巨大，他们的资产是下滑的，收入可能也不够坚挺，给他们去杠杆最简单的办法就是把房贷利率降下来，比如有人建议直接降到2%，但这么干银行肯定受不了。

那如果全靠市场的的力量，有钱人买完，下一波怎么接呢？

这两天，30个城市支持住房“以旧换新”，这就是用政策激活部分中产的购买，先签协议再选房，看力度赶不上2017年的棚改，但也算是一针强心剂。

这么一来，房价、需求都能稳住，但想恢复到正常状态，靠打针是不行的，大部分中产去杠杆的进度条也才到中间，降房价、降房贷银行有压力，唯一的办法，只能是收入能增长。