20年的房产神话被打破，只用了三年的时间。

20年的房产神话被打破，只用了三年的时间。三年以来，包括一线城市在内，全国的房价经历了住房商品化以来时间最长、幅度最大的一轮调整。过去总说晚买一年白干五年，那这几年是早买一年白干十年。残酷的现实迫使越来越多的人改变了预期，开始更加冷静的看待楼市。那么这一轮下跌的原因是什么？当初又是怎么涨上来的？房价见底了吗？怎么判断接下来是否要买房？普通人下一步又该怎么做？今天我一次性给你讲个明明白白。

一、房价究竟下跌了多少？
自2021年以来，一线城市的房价先后见顶，然后下跌。北京累计下跌了20%，跌回到2016年的12月。上海累计下跌了22.8%，跌回了2016年的七月。广州累计下跌了21%，跌回了2027年的十一月。深圳累计是下跌了34.6%，价格跌回了2016年的九月。四大一线城市里面，除了深圳的跌幅接近35%以外，北上广三个城市的跌幅差不多都在20%出头。相对而言就是好一些。

但是从年后的一些趋势和迹象来看，这个快速下跌暂时还看不到任何停止的信号。过去的三年不少二三线城市的这个房价跌幅其实反而远小于一线。这说明在房市下行的周期里，一线城市的状态并不是资产堡垒。相反由于之前一线城市的上涨预期更强，杠杆率更高，所以往下跌的时候幅度反而可能更大。这里很有意思的是要说一下一些小县城的房价情况。

除了部分实在是产业结构太差导致人口严重外流或者是被周边的一些大城市虹吸严重的小县城以外。你会发现很多小县城的房价其实跌的没那么严重。主要原因有三个。

首先小县城的房子大多数确实是买来住的，而不是用来炒的。所以它杠杆率很低，换手率也没有那么高。

其次小县城的经济主流是编制体系。那这些买房者的公积金是稳定的，有这一层兜底，大幅度的降低了断供的风险，也进而缓冲了房价的下跌。

第三就是咱们国家城市化红利的尾巴其实还在。农民进城买房很大程度扛住了小县城的房价。一句话来总结，过去三年涨得越快的地方跌的越凶，县级越高的地方跌的越惨。

二，为什么会下跌？
从宏观角度来看，之所以这几年房价下跌，本质上是老百姓的负债率已经很高了，很难再加上去。大多数家庭的六个钱包，以及未来30年的劳动预期剩余都已经被提前掏空了。如果看数据你会发现中国居民杠杆率就是在2020年年底见顶的，当时大约达到了62%的杠杆率。这个也正好是热点城市房价见顶的时间。

除此之外因为经济周期和结构性调整的问题，我们赚取本金和月供的能力也面临挑战。过去几年你会发现一个现象，就是那些曾经造富很快的行业一个接着一个的被锤。就是比如说互联网，房地产，教培，金融，游戏等等。而这些行业几乎囊括了所有高收入的打工人。

拿互联网行业来说，这一轮房价下行中，跌幅最惨的并不是之前早就被看空的三四线城市，反而是曾经最火热的深圳和杭州。那杭州和深圳有什么共同点呢？

他们各自都有一家超级互联网公司，这家公司就不用多说了。反正就是在前几年制造了众多员工暴富神话的公司。那么他们的员工有钱以后都买了啥呢？最近几年这样的公司薪水有什么调整呢？裁了多少人呢？他们手里曾经买过的房子，现在要还的月供都在面临什么情况？各位看官心里都有答案，我就不多讲了。

从根本上来说，近年来下跌的最主要的原因就是之前疯狂的上涨。而那轮始于2015年的房价暴涨，那笔钱是来自于棚改。就是这一轮楼市背后最大的推手。因为前一轮的上涨空前的推高了居民的负债，透支了未来加杠杆的能力。所以它也成为了我们看到的最后一轮的保障。

第三，你手里的房子现在还值多少钱？
第一个方法就是算租售比，就是指每平方米建筑面积的月租金和每平方米建筑面积的房价之间的比值。这个比值会在未来稳定在1比200到1比300之间。我们取中间值1比250。

给大家举个例子，比如你现在手里有一套100平米的房子，当地的月租金能收到3000，那就意味着每平米的月租金是30块钱。那么30乘以250，当地的房价最后会稳定在7500每平米左右。当然还有另外一个方法，能够快速的判断短期内你手上那套房子的真实价格。就是以你个人的名义，用你手里的那套房子做抵押，找当地的四大行申请个人贷款，银行敢贷给你多少钱，时间是多久？那就是那套房子在这段时间内的真实价格。不要问为什么，懂的都懂。这个世界上有一种生意是不能赔钱的，我不做解释了。

关于刚需，刚需这个概念完全是个伪命题。面对房价的下跌，有人说我是刚需啊，我有什么办法，我不得不买。我们经常听到类似刚需不在乎涨跌，或者是刚需自住不怕跌，跌了还能再住这样的话。这类话常常是出自于开发商的销售或者房地产中介的嘴里。这影响了无数人的决策，甚至在重复了很多遍之后变成了真理。那这类说法对吗？

不对，而且错得离谱。刚需自住，不在乎房价下跌，是我听过最自欺欺人、最掩耳盗铃、最自我安慰的话术。不要再拿孩子上学或者是丈母娘逼着你买这种话术来骗自己了。说到底我就问你一个问题，如果明年非常确定的告诉你，明年房价会再跌一半，你是所谓的刚需，请问你现在买不买？我们面对房价下跌不应该自欺欺人，也没有必要自我安慰，要做的就是吸取经验教训，面对未来，抓住未来趋利避害的一切可能，在面对现实的基础上努力的改善生活。

第五，大家最关心的一个话题，房价到没到底呀？如果到了底下一步会不会再上涨啊？如果没到底，那还会跌多少？还会跌多久？根据一年以来一系列的举措以及相应的成效来看，我这里能给出的是一家之言。尽管过去三年房价已经明显的下跌，但目前房价还没有真正见底，未来下跌可能会放缓，甚至可能会因为更大力度的刺激措施，而使得短期之内某些地方成交增长，房价企稳。但是很难改变中长期下行的趋势。更确切的说，过去三年那都不能叫房价下跌，而是一种价格重置。

因为中国经济也在一个调整期，世界的格局也在以空前的速度改变，甚至可以叫重置当中。最后给大家几条比较明确的建议吧。

一关于买房的决策，你可以先给自己一个假设，假设它会继续下跌，这种情况下，如果你还是要买房，那就买，除此之外一律谨慎。

二、降低预期，谨慎投资，坚持一个原则，少输就是赢，趋利避害，内外兼修的进行投资和消费。在租金回报率达到按揭利率之前，不要再考虑以买房作为投资的这种动作。

第三，调整心态，只要你那个房子不卖，它涨也好跌也罢，它都跟咱无关，对吧？账面的财富不是财富，那只是个数字。对任何人而言，只有坚守常识，尊重市场，敬畏客观规律，才能立于不败之地。否则市场都会对你做出惩罚，就像过去三年那样，买房如此，人生亦然。切记任何人都无法守住超出他认知边界以外的财富。