国资出手回购二手房 郑州楼市能否就此“盘活”｜豫观察

大象新闻记者 米方杰 宋迎迎 程维康

时隔3个多月，郑州楼市再出新政。4月1日，郑州市住房保障和房地产管理局等六部门联合印发文件，以促房产市场“卖旧买新、以旧换新”，其中最引人关注的，莫过于国资出手回购二手房。根据文件，将通过郑州城市发展集团有限公司先在金水区和郑东新区等区域试点，完成“换房”500套，全年计划完成5000套。这一消息立刻引起市民和业界关注，这一新政能否为郑州的楼市带来转机，能否就此“盘活”郑州楼市？

【聚焦1】为何会国资下场回购旧房？

去年以来，郑州楼市新政不断，每次出手都是大招，这次也不例外。

根据郑州市六部门印发的《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》(以下简称“《方案》”)，郑州城市发展集团有限公司作为政府指定的收购主体，将负责收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。

天眼查信息显示，郑州城市发展集团有限公司由郑州市人民政府国有资产监督管理委员会100%持股。郑州此次国资下场回购二手房，受到了不少的关注，为何需要国资下场回购旧房呢？

“目前郑州二手房市场，挂牌出售的房源数量不低，这就说明有改善性换房需求的市民并不少，”在易居智库研究总监严跃进看来，当前整个二手房市场的房源相对来说过剩，需要及时消化。而国资下场回购二手房，让一部分想“卖旧买新”的市民，不用再苦等，能够更快一步将旧房置换出来，再去买新房。“此举在提高二手房市场的流动性的同时，也将盘活新房市场。”

据郑州贝壳研究院调研数据，在郑州的挂牌房源业主中，有约36%业主有换房需求。但业主卖房难，卖房周期长，阻碍了业主潜在的改善置换的需求释放。

严跃进表示，国资下场回购旧房，一方面将有助于缓解二手房库存压力，同时，将助力部分市民改善性购房需求，带动新房市场的销售。此外，还将丰富保障性租赁住房供应。“购回的旧房，将会改造成保障房，房源分布面将更广，可供市民选择的余地也将更多。”

【聚焦2】郑州楼市新政是不是去中介化？

在郑州楼市新政发布后，也引发了一些网友关于郑州二手房市场是不是要去中介化的讨论。

对此问题，严跃进表示，应以积极的心态去看国资出手回购二手房这件事，“二手房市场体量很大，仅靠中介公司‘去库存’有一定难度。带有国企性质的企业，相对来说有较强的资金实力，这类企业的下场回购二手房，是为盘活市场，还谈不上对中介公司有多大的冲击。”

采访中，严跃进也提到，如果这些国企在该方面的业务做得比较好的话，后续在该领域也可进一步做出一些新的布局，这样有利于优化整个二手房市场。

记者留意到，除了明确城发集团回购二手房外，《方案》也明确，将组织全市优秀房地产经纪机构、房地产开发企业和换（购）房群众积极参与，按照市场化流程鼓励群众“卖旧买新、以旧换新”。

对于郑州国有资本介入回购二手房，在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，此举更大的作用在激活二手房市场，通过“卖旧买新、以旧换新”的政策，可以有效促进房地产市场的供需匹配，不仅有助于消化存量二手房，还能刺激新建商品房的销售，从而实现市场的动态平衡。“二手房的交易活跃度提高了，对于激活整个房地产市场具有积极作用。”

【聚焦3】哪些二手房符合“回购”要求？

值得注意的是，《方案》明确，收购主体（城发集团）根据市内八区保障性租赁住房需求和缺口，在满足职住平衡前提下，制定收购计划、收购房源条件等。

这也就是说，由城发集团出面收购的二手房，将用作保障性租赁住房。而根据国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。

记者留意到，在《方案》中，对于回购的二手房也作出了明确要求：“位置、教育等产业配套优越”。

河南财经政法大学教授刘社分析称，新政的出台对于郑州市的房地产无疑释放出积极信号。但与此同时，“以旧换新”“保障性租赁住房”等前置条件也说明，此番郑州市出手，并不是要吃掉市面上大量的二手房库存，为卖房者托底、“解套”，而是通过补贴契税、出面收购一部分的政策“推一把”，刺激改善型住房消费。

“打个比方，你要是180平方的房子或者别墅，地方政府肯定是不收的；或者打算卖个90平方的，再买个30平方的房子，指望政府托底解套部分资金，也肯定不符合刺激消费的初衷。当然你要是卖个60平方的，买个120平方的，政府肯定是欢迎的。对于‘以旧换新’的潜在参与者来说，在二手房市场低迷的前提下，政府以什么样的价格水平收购，收购哪一类型的房子，参与‘换新’的房源地段如何、是不是现房等条件，仍需出台具体实施细则进一步明确。”刘社表示。

【聚焦4】“以旧换新”能否真的“救急”？

为推动二手房销售，各地纷纷出招。事实上，在郑州之前，全国已有多地出台类似的“卖旧买新、以旧换新”政策。

去年10月，江苏太仓推出商品房“以旧换新”政策，即将本人名下符合条件的普通商品住房按照相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新建商品住房。根据“太仓发布”的消息，该政策对旧房的面积有要求，即要求其为太仓市市域范围之内建筑面积＜144㎡的存量普通商品住房，要求还包括一套存量商品住房只能置换一套新建商品住房；存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的60%等。

解放日报的报道显示，太仓是长三角第一个在楼市推出以旧换新政策的城市，选择“收购”模式。截至今年3月12日，活动报名累计超过800组，其中，已成交93套，还有86套交过意向金，正在进行验房、评估等。也就是说，真正开始“走流程”的房源还不到报名总数的1/4。

刘社说，目前，郑州的房地产市场尤其是二手房市场价格处于历史低位，挂牌待售的二手房数量达十多万套。而此次明确由城发集团收购的仅有5000套，不到二十分之一，因此政策风向标意义更大些。“其实，郑州市的待售二手房中，仍然藏着大量的置换需求，在‘以旧换新’政策的基础上，建议可以尝试‘以旧换旧’，进一步盘活存量房市场。”她表示。

“这一政策是郑州市政府根据当前房地产市场形势，采取的一种积极措施。”在柏文喜看来，该新政的最终效果还需要在实施过程中不断观察和评估，并根据实际情况进行调整和完善。