新一轮棚改或“全面重启”！2024年起，2类老房子要做好拆迁准备

随着城市的不断扩张与发展，拆迁成为了实现城市合理发展和现代化更新的必要手段。拆迁大致可分为城中村拆迁和棚改拆迁两大类。城中村拆迁主要以“村”为单位，而棚改拆迁则主要针对城市中原有的住宅区域。对于一座城市来说，棚改拆迁是实现现代化建设的必经之路。

棚改拆迁的推进大致可分为四个阶段。第一阶段是从2005年至2011年底，这一阶段的重点是针对破旧棚户区，国家投入资金对这些建筑进行拆除改造，并为拆迁户提供新建商品房作为补偿，旨在改善他们的居住环境。

第二阶段是从2012年至2014年底，这一时期棚改拆迁的范围大幅扩大。通过引入房地产企业并引入大量资本，城市中的村庄、老旧小区成为拆迁改造的重点。这一阶段的拆迁主要采取补偿安置房的方式，现金补偿相对较少。

第三阶段是从2015年至2020年底，我们见证了棚改货币化拆迁的崭新篇章。面对2014至2015年间楼市库存积压的严峻形势，为了有效缓解库存压力，棚改拆迁策略迎来了颠覆性的变革。过去的拆迁，多以房屋补偿为主，然而自2015年起，补偿方式转变为现金，这象征着棚改货币化拆迁的崭新起点。这一变革不仅大幅减少了安置房的需求，更促使拆迁户在获得补偿后积极投身楼市，许多拆迁户甚至倾囊而出，购置新房。棚改货币化拆迁政策的实施取得了令人瞩目的成果，自2016年起，我国房价如雨后春笋般迅速攀升，楼市库存得以迅速消化，部分地区甚至出现了一房难求的火爆场面。

第四阶段是自2020年起，我们迈入了旧改时代。在此之前，我国大部分老城区和城中村已完成了拆迁改造的历程。剩余的老旧小区主要面临的是设施老化、环境欠佳等问题，而非严重的质量或安全隐患。因此，对于这些房屋，继续拆迁不仅是对社会资源的浪费，还可能助推房价进一步上涨，不利于楼市的稳定与调控。为此，国家推出了旧改政策，旨在对这些老旧小区进行翻新改造。2024年，住建部进一步扩大了旧改规模，计划增加对5.7万个老旧小区进行改造。

目前，众多小区已完成或正在进行翻新改造工作。这些改造不仅改善了小区的基础设施，提升了居住环境，还为许多小区安装了电梯，极大地便利了居民的日常生活。然而，这并不意味着拆迁工作的终结，因为城市中仍然有部分房屋需要拆迁，这就是旧改时代的新拆迁模式的独特之处。

棚改“再启”或将成为现实，究竟何时启动？

棚改并未真正停歇，自2020年以来，各地的棚改拆迁工作一直在有条不紊地进行。尽管目前已有大量老旧小区开始旧改翻新工程，但并非所有小区都满足旧改条件。据2024年住建部会议透露，加上新增的5.7万个小区，旧改小区总数已达27万个。有人或许会认为，到2025年之前，大规模的棚改拆迁可能无望。然而，事实并不是这样，自2022年开始，棚改规模再次扩大，并在2024年住建部公开表示将重启拆迁，其中的“三大工程”就是以拆迁为主。

那么，为何拆迁会在2022年后突然增加，并在2024年直接重启呢？业内人士分析，原因主要有两方面。首先，随着旧改工程的推进，那些不符合旧改条件的老小区逐渐被识别出来。这些小区中，不少存在质量和安全隐患，对于这些小区，拆迁无疑是最优选择。其次，近两年楼市行情并不乐观，为了刺激楼市，许多城市和地区选择重启棚改拆迁，以期达到“救市”效果。

在2024年之前，拆迁主要局限于特大城市和大城市。然而，随着2024年的到来，这一城市限制已不复存在。现在，各省的地方已明确将各级城市均纳入“三大工程”的推进范畴，这意味着城中村改造将不再受城市规模的限制。根据现有政策，并结合各城市的实际需求和财政状况，各省份均将“三大工程”列为2024年的重点推进工作。这一转变不仅体现了政策的灵活性和前瞻性，也显示出政府对于城市更新和改造的决心和力度。

目前，深圳现已公布全新的拆迁规划，其涉及范围广泛而具体。首先，针对国民经济和社会发展等重要功能片区内的建筑，我们将进行有序的拆迁工作。其次，为了支持国家、省市等民生项目以及基础设施的建设，相关区域内的房屋也将纳入拆迁范围。此外，为了响应我国制造强国的战略目标，先进制造园区和重大产业项目所在地的拆迁工作也将同步进行。最后，对于存在严重安全卫生风险、房屋安全及消防隐患、配套设施落后、环境卫生差等问题的小区或房屋，即使经过治理仍无法改善的情况下，也将被纳入拆迁范围，以确保居民的生活质量和城市的可持续发展。

除了深圳，广州、北京、南京、郑州、武汉、南京、杭州、和苏州等城市也都出台了新的拆迁范围，相比于2023年的拆迁范围都扩大了不少。从各大城市公示的拆迁计划中，我们可以观察到，尽管当前的拆迁规模远未达到“十三五”时期的棚改拆迁盛况，但与过去几年相比，其规模仍然显著增长。值得一提的是，当前的拆迁工作主要采取货币安置的方式，这对于当前的房地产市场无疑是一个积极的信号。

随着新一轮棚改拆迁的启动，接下来的两三年内，两类老房子应提前做好拆迁准备：其一，存在安全隐患的危房，这类房屋最终都将通过拆迁得以解决；其二，那些影响城市更新和发展的老房子。当然，除了这两类房子，主城区核心地段的老房子同样面临拆迁的可能性。

对于那些有拆迁机会的老房子，拆迁无疑是一个更好的选择。拆迁不仅能够改善居住环境，还能带来一定的现金补偿，从而在一定程度上缓解经济压力。因此，对于这些老房子来说，能拆总比不拆强。