中海地产：逆势增长，澎湃向前

毫无意外，中海地产再一次交出了一份不错成绩单。

3月28日，中国海外发展正式披露2023年企业业绩情况，根据财报数据，报告期内集团收入2025.2亿元，同比上升12.3%；合约物业销售额3098.1亿元，同比上升5.1%；归属股东净利润256.1亿元，同比上升10.1%，每股基本盈利2.34元；

另外截至报告期内，中海持有的银行结余及现金继续保持在千亿以上，为1056.3亿元，资产负债率57.5%，净借贷比率38.7%，也均处于行业最低区间。

与中海地产董事局主席颜建国一直以来向外界释放的“信心”相呼应，一项项优于同行的数据可谓直观展示着这位实力派央企的信心来源和底气。

中国海外发展有限公司管理层合影，（左至右） 行政总裁张智超先生、主席颜建国先生、副主席罗亮先生及副总裁郭光辉先生

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足够高的安全阈值

颜建国的“信心”源自中海地产的“稳”。

首先是主力销售端的保持逆势上升，面对2023年的市场下行背景，尤其继“小阳春”后，市场再度陷入整体低迷态势，房企销售端进一步承压。

于市场的不可抗力面前，从结果来看，中海仍旧完成了合约物业销售额3098.1亿元，实现同比5.1%逆势增长，权益销售额上升至行业第二；

此外，是财务层面的稳健，报告期内中海经营性现金净流入352.8亿元，截至2023年12月末，在手现金1056.3亿元，占总资产比例继续保持在10%以上，达11.4%。现金资产占比还能维持在两位数的房企当前已然不多，加上57.5%的资产负债率，38.7%的净借贷比率，中海的财务灵活度及财务安全可见一斑。

稳健的财务状况、较低的杠杆率，无疑给中海划定了足够高的安全阈值，使其能够从容应对周期，这也是中海区别于其他竞争对手的一大关键优势。

正如早前业绩会上，中海管理层曾提出的那句“行业高潮时不激进，低潮时不保守”口号，于当前房地产新周期，面对不少房企“隐身”，直观可见是中海依旧带来的独属于这家实力央企的活跃表现。

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逆势收储

百亿元拿地背后的底气

中海的活跃直观呈现于土地市场上的身影频频。

截至报告期内，中海地产的总土地储备总建筑面积为5403万平方米，虽资源储备充足，但其并没有放慢拿地节奏，2023年集团共计拿下43宗地块，新增土地储备总建筑面积764万平方米，总购地金额达1342.1亿元，权益地价也去到1226.6亿元，同比上升42%，位居行业第一。

实际上，在这轮以央企国企为先的优质地块逆势获取中，核心城市的土地拍卖市场，几乎都能看到中海的身影。

这里所谓的核心，最直观体现在中海于一线城市的拿地占比上，其中北上广深四个一线的权益购地金额占比便达到约60%，这也意味着对应货值未来有着更安全稳健的业绩兑现能力。

中海于土地市场的这场活跃表现，尤为值得一提的无疑是其花了近500亿元，先后拿下的一线城市三宗百亿元以上地块。

包括125.32亿元斩获深圳湾超级总部基地地块、127.9亿元拿下广州海珠区地块，以及豪掷240.16亿元拿下上海徐汇区综合用地。

对于这种上百亿元门槛的出让地块，能拿下的房企，可以说已经不是拼运气，而是完全靠实力。正如一市场分析人士提到，总价高是一方面原因，同时，此类型地块一般不会是单纯的单一业态开发，而是会规划多重业态，包括不少非销售类物业运营，开发难度大，开发周期长，对房企的综合实力提出高要求。

如上海徐汇区龙华街道地块，明确商业100%自持、办公40%自持，且对地块的功能业态也有要求，需依托浦江实验室国家级科研平台，推动打造成上海人工智能产业集聚标杆，并通过与周边功能组团的有效联动，构建产、城、人融合为一体的西岸数智中心。

同时，成功拿地仅是不动产开发开发的其中一个环节，后续如何将土地开发运营成熟，并借由如此核心焦点地块进一步打开中海的品牌口碑，无疑是企业更重要的课题。

聚焦企业的开发表现，虽有有着多年来的客研沉淀、产品功力，但很显然，中海还在疯狂“发力”。

如在深超总地块的开发上，有业内人士不乏用“死磕”来形容中海对项目的重视程度，就设计单位已披露的效果图来看，产品格调也已收获着一番市场赞誉与期待。

中海深超总项目中标方案效果图

值得一提的是，中海超百亿元拿下的深超总地块，突破了两大限制，一是限售均价突破深圳目前新房最高备案价，另一个则是项目开发户型突破“7090政策”限制，意味着项目开发过程中，中海将有更大发挥空间。

事实上，中海极大决心占位一线城市最核心土地资源，高度匹配着房地产新模式的发展。

从去年“新房改”推出，到后续的多城陆续取消土地拍卖限价，调整市场规则，包括近日深圳已确定全面废止的“7090政策”，“双轨模式”一直在积极推进落实中。

当商品房不断回归商品属性，价值分化势必进一步拉开，以核心城市核心板块优质项目为首将成为价值领先，而中海要做的或是这一轮新变革下的领头羊。

企业有实力且有魄力拿出高价购入核心地块，对应至商品房市场，在保证产品水准前提下，未来的核心物业势必也不会缺买家。

当前，中海仍在通过招拍挂、收并购形式加大核心城市投资，借由自身足够底气持续将市场挑战转化成机遇。

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发力“第二增长曲线”

商业物业迎“收获期”

进一步聚焦中海地产的业绩表现，透过各项数据，除主要业务住宅开发的表现强势外，作为一家典型的综合性开发商，同样是企业在其他多方面的发力进取，以加速构建“第二增长曲线”。

如以中海商业物业为代表的快速增长，与随之带来的业绩支撑。

根据财报数据，2023年中海商业物业贡献收入为63.6亿元，同比上升20.9%。

就中海商业的布局来看，最早于2011年，中海就已对外发布了其商业地产发展线路，到2012年中海地产商业发展有限公司成立开始体系化运作，再到如今的形成包括中海商务、环宇商业、星级酒店等在内的丰富产品线，可以说，经过漫长的经营和等待，中海商业也开始迎来可观“收获期”。

近年来中海商业项目正进入入市加速期，2021年18个入市项目、2022年15个入市项目，2023年又12个商业物业投入运营。，不断为商业物业收入增长注入新的动能。

这个过程中，亦是相关产品的持续升级，展示实力的同时并收获市场较高关注。

如去年12月份正式开业的上海真如环宇城MAX，便是中海商业推出的最高产品线“环宇城MAX”的首发旗舰之作。

该项目总商业体量超过32万平方米，覆盖购物中心、山姆会员店、中海大剧院、公园等多类型元素，可谓直观展现了中海商业开发的魅力，开业以来持续保持大众点评上海购物中心热门榜 TOP1，荣获Shanghai WOW!最佳新商场，于商业市场掀起一波不小的浪潮。

实景图

从写字楼到购物中心，从长租公寓到星级酒店，中海商业正多角度展示着其专业的资管力、产品力、运营力、以及服务力。

随着近两年中海商业项目的加速入市，中海主席颜建国也提到，商业物业收入在2023年20.9%的增长基础上，2024年有望实现25%的增长目标。

不仅如此，住宅、商业之外，中海还在同步布局和培育包括打造供应链服务平台，成立数字科技公司和智慧新能源公司等新增长点，构建收入多元化，以更好应对周期变化。

2024年业绩增长仍是中海的核心，且不同于朝着目标前行，管理层这一次是直接喊话“达成”，依旧可见信心预期十足。

那么接下来，这片“海”还将带来何种景观，值得期待。