1天3个地王，中海开盘破纪录，楼市要回暖么

这是我们最新推出的栏目《地产头条》，网罗每周房地产行业的大事要闻。这周，房地产行业有哪些动态？明源君帮大家汇总起来了，下面一起来看看吧。

一天三地王

热点城市土地市场释放积极信号

3月份以来，一二线城市土拍市场释放出一些积极信号。

据中指研究院数据，今年以来，一线城市土拍节奏相比去年加快，截至3月26日，住宅用地成交规划建面同比增长约88%，出让金同比增长接近2倍。

其中，3月14日至15日，上海开启2024年第一批次首轮集中土拍，最终成交总金额达到134亿元，有4宗触及摇号，溢价率达9.07%，整体溢价率创下2021年集中供地以来新高。

3月27日，苏州、宁波、厦门三个城市还分别诞生一宗地王。

其中，绿城经过51轮竞价，以30.8亿竞得苏州园区双湖地块，折合楼面价6.5万元/平米。

厦门国贸经过152轮竞价，以32.1亿元总价竞得厦门思明区将军祠地块，折合楼面地价6.27万元/平方米，溢价率高达41%。

江山万里&宁波东投联合体经过31轮竞价，以22.05亿元总价夺得宁波江北区宅地，折合楼面价32613元/㎡。

点评：明源君一直强调，目前房企投资策略十分趋同，只拿核心能级城市的优质地块，以保证快速去化和回款。宁可不拿，也不能拿错。

这也导致土拍市场两极分化现象十分严重，除个别优质地块热度保持在高位，往往能溢价成交，其余地块均是底价成交，更差的地块会直接流拍。

所以地王的出现，并不能说明土地市场整体回暖，而是房企投资两极分化造城的必然结果。

央行行长：

房地产已出现一些积极信号

据媒体报道，3月25日，中国人民银行行长潘功胜在中国发展高层论坛上表示，房地产市场已出现一些积极信号，长期健康稳定发展具有坚实的基础，房地产市场波动对金融体系影响有限。

同天，第十三届全国政协经济委员会副主任杨伟民也在中国发展高层论坛上表示，当前和今后一个时期中国政策的总基调是扩大内需和深化供给侧结构性改革的有机结合，要促进形成消费持续扩大的长效机制，其中就要促进房地产市场平稳健康发展。

对于当前中国房地产市场的政策方向，杨伟民认为，短期是要进一步优化现有房地产政策，抓好保交楼、保民生、保稳定，对企业而言，要推动城市房地产融资协调机制落地，解决房企流动性问题。

他还提到，官方要求谋划涉及长远的房地产新政策，概括而言主要是三方面，一是系统谋划相关支持政策，对房地产市场要防风险，也要发展。二是完善“市场+保障”的住房供应体系，有利于解决特大城市的一些“夹心层”群体住房问题。三是改革商品房相关基础性制度，包括财税、金融、土地等。

点评：目前难以判断央行所提到“积极信号”具体指什么，但从3月份开始，部分城市新房和二手房成交量，开始回暖了。

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，重点城市二手房成交量已实现“五连升”，创近10月小高峰；新房成交量实现“二连升”，单周成交量创年内新高。

其中，2024年第10周（3.4-3.10），重点10城二手住宅成交量为14463套，环比上涨11.23%；第11周，二手住宅成交量为16463套，环比上涨13.83%；

第12周，重点15城新房成交量为18829套，环比上升34.97%，呈现“二连升”，且单周成交量创年内新高；

重点10城二手住宅成交量为18474套，环比上涨12.22%，总体成交量已连续5周平稳上行，且本周成交量还创下了自去年6月份以来周度新高。

这无疑是个利好信号，基于一二手房联动效应，只有二手房活跃度率先修复，置换新房等需求才能充分释放。

这几家房企

增收又增利

近日，多家房企陆续发布2023年财报。

虽然多数房企仍处于亏损状态，但还是有一批企业抗住了市场压力。

第一类是增收又增利的房企：

其中，华润置地2023年全年收入为2511.4亿元，同比增长21.3%。核心净利润277.7亿元 同比增长2.9%

中国海外发展收入为2025.2亿元，同比上升12.3%。股东应占溢利为256.1亿元，同比上升10.1%。

绿城中国实现收入1313.83亿元，同比增长3.3%。股东应占净利润约为31.18亿元，同比增长13.1%。

第二类是还在盈利的房企：

其中，万科实现营业收入4657.4亿元，归属于上市公司股东的净利润121.6亿元。

招商蛇口录得营收1750.08亿元，归母净利润63.19亿元，利润同比增幅高达48.20%。

越秀地产营业收入录得约802.2亿元，同比上升10.8%。核心净利润34.9亿元，归母净利润31.9亿元。

龙湖集团实现营业收入1807.4亿元，股东应占溢利为128.5亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利113.5亿元。

新城控股实现营业收入1191.74亿元，较上年同期增长3.22%；实现归属于上市公司股东的净利润7.37亿元。

美的置业营业收入为735.65亿元，与2022年基本持平。核心净利润约22.56亿元，公司拥有人应占利润约9.14亿元。

点评：应该说，在目前的市场环境下能够盈利非常不容易，增收又增利那更是屈指可数。

这也意味着，房地产行业进入到了残酷的二八定律阶段，未来分化会越来越严重。

从名单不难看出，盈利房企主要分为三类：第一类是以中海、保利、华润、越秀为代表的国央企；第二类是万科、绿城为代表的混合所有制企业；第三轮是龙湖为代表的优质民企。

他们的共同点在于：第一，大部分货值位于一线和强二线城市，去化风险更低；第二，不会片面追求城市布局的个数，而是结合自身优势，重点深耕几个高能级城市，并持续巩固其属地优势。

个别城市上调贷款利率
专家称利率下行仍是趋势

据证劵日报报道，近日石家庄和惠州两地房贷利率回升的消息引发市场关注。

《证券日报》记者从石家庄和惠州多家银行了解到，两地首套房贷款利率确实已经或即将上调。

其中，石家庄地区自4月1日起，首套房贷款利率从“LPR-50个基点”上升到“LPR-20个基点”，按当前5年期以上LPR利率3.95%计算，该地区自下月起房贷利率将从当前的3.45%上升至3.75%。

惠州地区部分银行则自3月1日起已上调了首套房贷款利率，从此前的“LPR-50个基点”上调至当前的“LPR-35个基点”，即从3.45%上调至3.6%。

点评：上调前，石家庄首套房利率为3.45%，惠州为3.45%，明显低于二线城市3.61%的平均水平，也明显低于三四线城市3.57%的平均水平（数据来自贝壳研究院）。

所以，石家庄、惠州双双上调房贷利率，这更多是地方银行根据自身经营情况所做出的决定，不具备代表性，长远来看，全国房贷利率仍有下降的可能性和空间。

深圳取消“7090” 政策

北京废止离异3年内购房限制政策

据财联社报道，日前网络流传一张文件图片，显示为深圳市规划和自然资源局关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》的通知，主要内容为，深规土[2010]668号文《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》已废止。

对此，深圳市规划和自然资源局相关人士向记者证实，该文件属实。“该文件核心内容为，经会议审议，废止此前另一份文件。”前述人士称。

公开资料显示，深规土〔2010〕668号文主要内容包括，深圳将按照国家政策控制住宅户型结构比例，即单套住房建筑面积90平方米以内的住房面积所占比重，必须达到住宅面积的70%以上，并按照全市总量平衡的原则落实。

与此同时，3月27日，北京市住建委官网显示，一则名为《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步完善商品住房限购政策的公告》已处于失效状态。

该则公告自2021年8月5日起施行，内容为：夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。

对此，北京市住建委工作人员表示，消息属实，之后不再审核离婚年限，只要其他资格达到要求即可购房。

点评：从政策导向看，房地产政策全面松绑是大势所趋。

随着二三四线城市已经全面放松，政策松绑的主力军也彻底转为核心一二线城市。

未来一二线城市政策优化的重点包括：对核心区的限购限贷等政策进行彻底优化；持续下调房贷利率；出台政策，鼓励改善型需求入市。

万科郁亮月薪降至一万

3月28日，万科在年报中披露，面对房地产市场供求关系转变、行业模式转型和融资方式调整等多重变化。2024 年公司将重点推进组织精简高效，保持骨干员工稳定，支持业务发展。节衣缩食，压降管理费用。

同时，自公告之日起，公司董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻，自愿领取月薪税前1万元。

点评：房企高管，一度是高薪的代名词。可随着地产行业持续下行，房企高管们的薪酬也是一落千丈。

而这次轮到万科，带给外界的触动无疑是巨大，毕竟连万科这样的三好学生都陷入经营危机，足见行业之艰难。

比如原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏在接受和讯网访谈时就提到，通过万科目前出现的困难，就应该反思，不要把企业出问题的责任都推给企业家，或者推给这个企业本身。房地产政策是不是应该反思？是什么样的政策限制，造成连这样的好学生都面对困难呢。

上海一楼盘开盘收金196亿

刷新全国纪录

据澎湃新闻报道，3月28日，中海旗下上海豪宅项目“中海·顺昌玖里”开盘选房，当日劲销196.53亿元。该销售额创下全国商品房单次开盘最高销售额纪录。

根据“中海·顺昌玖里”的准售房源公告，该项目位于上海黄浦新天地板块，共计推出512套房源，项目均价约17.2万元/平方米，套均总价约4000万元。

据公开信息，该项目于3月28日迎来现场选房，现场超700名富豪“争抢”，最终512套房源中505套房源成功出售，总销售额达196.53亿元。

易居研究院研究总监严跃进表示，历史上的“开盘销冠”是2020年深圳的一项目，销售金额为196亿元。上海新天地板块的“中海·顺昌玖里”开盘，该项目以196.53亿元的销售额刷新全国开盘纪录。豪宅项目热销扮演了楼市复苏的重要角色，说明改善型或高端型的住房需求仍较强劲，对于后续房地产市场的预期引导等也有积极的作用。

点评：明源君曾多次强调，楼市已然进入改善时代，置换客户成为购房的主体。

从2023年市场表现来看，代表刚性需求的户型无论供应还是成交都在减少，相反的，高总价的多居室成交量仍在进一步提升。

这也不难解释为何这两年房企纷纷迭代产品系，朝着高端豪宅产品发力 。

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