“六边形战士”中海走出独立行情

本文来源：时代周报 作者：林欣禾

时代正在犒赏长期主义者。2023年，房地产市场继续下探，中海走出独立行情。

3月28日，中海发布2023年财报并召开业绩发布会。市场疲软，中海的销售、营收、利润、投资均实现逆势增长。“我相信，这张成绩单的含金量是比较高的，也是来之不易的。”中海董事局主席颜建国表示。

报告期内，中海实现物业销售额3098.1亿元，同比增长5.1%，权益销售额排名上升至行业第二；实现营业收入2025.2亿元，同比增长12.3%，股东应占溢利256.1亿元，同比增长10.1%。

业绩向好，中海董事局大方宣派末期股息每股港元45仙，连同中期股息每股港元35仙，全年合计派发股息每股港元80仙，股息回报率达到7.8%。最近五年，中海累计派息549亿港元。

平安证券认为，中海作为央企龙头，长期坚持高质量发展与精细化管理，随着行业优胜劣汰，中海凭借运营、品牌及信用等优势，有望把握逆势扩张机遇。中金公司、国金证券、国泰君安等多家机构给予中海“买入”、“推荐”等积极反馈。

截至3月29日收盘，中海报收11.26港元/股，涨超6%。

六边形战士

2023年，房地产市场经历短暂小阳春后持续下行，市场疲弱，全国商品房销售额11.66万亿元，进一步下降6.5%，较2021年行业高点下降近四成，房企的销售规模与盈利能力均面临冲击。

行业低潮中，“六边形战士”中海，长期聚焦主流城市、主流地段、主流产品的经营策略，营收、利润、销售、运营、投资、财务等均有亮眼表现。

报告期内，中海实现营业收入2025.2亿元，同比增长12.3%；股东应占溢利256.1亿元，同比增长10.1%。两项关键指标均实现超预期增长，反映了中海稳健的经营状况、持续的增长势头，以及持续在线的盈利能力。

打开来看。

住宅销售规模逆势增长。2023年，中海合约物业销售额增长5.1%至3098.1亿元，销售面积1336万平方米，同比下降 3.7%，权益销售额排名上升至行业第二，市场占有率提升0.29个百分点至2.66%。北京、上海、广州、深圳、天津等城市销售回款超过100亿元。

商业板块表现突出。商业物业实现收入63.6亿元，同比增长20.9%，年内新增12个商业物业投入运营，为业绩增长注入新动能。

新增土地投资规模、质量行业领先。2023年中海累计获取43宗土地，北上广深四个一线城市权益购地金额占比约60%，货量结构优势更加突出，权益购地金额1226.6亿元，同比增长42%，对应货值约2205亿元。

中指研究院统计数据显示，2023年中海在公开市场拿地销售金额比位居50强房企第二位，新增权益、全口径土地货值均位居行业首位。

财务方面，一以贯之的健康。在大手笔拿地的背景下，中海依然实现经营性现金流净流入352.8亿元，并提前偿还俱乐部贷款300亿港元。截至2023年年末，中海资产负债率为57.5%，净借贷比率为38.7%，同比下降4.2个百分点，在手现金1056.3亿元，保持行业领先水平。

商业运营起势

商业运营业务的培育，为中海财报贡献了浓墨重彩一笔，也为其慢慢建立起进入新周期的能力。

中国海外发展副总裁王林林表示，“中海作为一家45年稳健运营的企业，稳健发展让我们更加坚定，商业运营业务持续深耕城市运营平台的定位，深化核心资产布局，提升全业态大资管能力，为公司高质量发展持续注入动能。”

2023年，中海商业物业实现收入63.6亿元，同比增长20.9%。其中，写字楼收入为34.3亿元，购物中心收入16.8亿元，长租公寓收入1.9亿元，酒店及其他商业物业收入10.6亿元。

年内，中海新增12个商业物业投入运营，包括四座写字楼、五座购物中心、三栋长租公寓。其中，位于上海核心区的真如环宇城MAX于2023年12月正式开业，开业以来持续保持大众点评上海购物中心热门榜TOP 1，荣获“Shanghai WOW! 最佳新商场”。

截至2023年年末，中海运营管理商业物业规模881万平方米，超70%位于一线和新一线城市的核心地段。写字楼成熟项目出租率保持在90%以上，毛利率保持在70%以上。购物中心销售额同比增长66%，推动租金收入提升40%。长租公寓聚焦高能高潜的13个城市，在手1.3万间房，一年以上出租率为94.5%。酒店业务抢抓消费回升机遇，入住率提升23个百分点至63%。

报告期内，中海商业运营业务实现上海徐汇西岸、深圳湾超级总部基地等一线核心资产纳入，将持续带动商业收入有质量的快速增长。

颜建国透露，近两年中海的商业项目加速入市，持有型物业的收入快速增长，在去年增长20.9%的基础上，今年商业收入有望继续实现25%的增长目标。

更长远来看，中海将继续锚定“十四五”规划商业收入过百亿目标。

把握行业机会

对于房地产行业的未来，中海管理团队难得地传递了乐观信号。

颜建国认为，房地产市场仍处于上下半场的转折期，转折期需要一定时间，也不可避免地要经历波动与调整。“挑战与机遇是对立统一的，也是不断转化的。我们以积极的心态看待‘危中之机’，对公司在行业大变局之下的竞争优势充满信心。”

中海的信心源于宏观、中观、微观层面的向好因素都在增强、增多。

宏观层面。经济长期向好的趋势没有改变。中央政府工作报告明确，积极的财政政策要适度加力，稳健的货币政策要灵活适度，为房地产市场企稳向好提供支撑。

中观层面。房地产行业企稳向好的积极因素增多。调控政策逐步退出，金融支持力度持续加大，刺激市场需求，提振市场信心。

微观层面。经历一轮深度洗牌，行业集中度进一步提升，经营稳健的头部房企的市场占有率持续提升，各类资源进一步向头部房企汇聚，中海的比较优势明显增强。

中海已经做好准备迎接市场复苏，在香港、上海等高能级城市的销售已强势回暖。

2月28日，香港特区政府宣布全面“撤辣”，楼市即时升温。中国海外发展董事局副主席罗亮介绍，“撤辣”前，香港每周大约成交一手房9套，“撤辣”后上升至140多套。“中海香港启德1号过去一个月时间，卖了200多套，成交额超过30亿港元，价格也维持了较好的水平，维持在每尺2.5万港元。”

上海项目中海·顺昌玖里的热销，更为市场注入强心剂。

3月28日，位于上海黄浦新天地板块的中海·顺昌玖里开盘，首开512套房，去化98%，收金196.5亿元，刷线全国单盘单日销售纪录。可供对比的是，196.5亿元的销售金额，能够排在百强房企的第67位。

今年，中海在上海可售资源丰富，即将面市的还有徐汇滨江板块的中海西岸数智中心，同样是上海滩烫金地段项目，仅住宅货值就接近300亿元。业内预测，以目前14.2万元/平方米的住宅联动价来看，中海西岸数智中心大概率会“日光”。

在深圳，中海同样储备有优质项目。位于深圳湾超级总部基地的深湾胤府，是中海于2023年6月竞得的“百亿地”，计划今年入市，推售产品均为目前市面上颇受欢迎的大户型单位，销售限价13.3万元/平方米。

多个储备热盘集中入市，将为中海今年的业绩兑现贡献确定性。“2023年本集团购地金额行业领先，2024年的可售货值行业领先，货量结构优异，合约物业销售额有望实现稳中有升。”颜建国说。

中国海外发展行政总裁张智超表示，作为龙头公司，未来中海的市占率还会有很大的提升空间。“公司的投资和销售都相对聚焦于4个一线城市、14个强二线城市和十来个机会型城市，主力布局市场大约有5.5-6万亿的容量。我们对标了成熟发达市场，美国和英国TOP 3住宅开发商的市占率，可达到22-23%，国内的市场格局可能也是这个趋势。目前国内TOP 3的市占率还不到10%。”

张智超同时强调，中海一直不以销售规模为第一目标，更加追求高质量发展，将价值创造与利润放在更重要的位置，确保量的合理增长与质的有效提升。“我们将会做好风险防控，积极主动地把握好行业调整期的机会。”