人口连续负增长，南通这里“接盘侠”不够用了

近日，海安主城新交付小区——海安春风里挂出多套二手房，挂牌价清一色低于新房开盘价，其中最便宜的一套挂牌价还不到1.4万/㎡，相比新房价“自刀”超4000元/㎡。

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信息显示，目前海安春风里有25套房源正在出售，整体挂牌均价约1.62万/㎡。

今年2月份该小区成交了一套建面约178㎡的大户型，挂牌价289.9万，成交周期70天。

老城区中心位置、中南高端府系大宅、海安土拍地王、海安封面豪宅、敬献海安大人物……诸多“光环”加持的春风里，为何跌破了开盘价？

我们来扒一扒它的“前世今生”——

2020年11月，中南斥资约8.28亿元竞得海安2020040002地块，成交地价约20120元/㎡，楼面价约11178元/㎡，溢价率约49%，一时间风头无两。值得一提的是，目前海安楼面价最高记录依旧由该项目保持。

随后产品信息发布，规划9栋高层和小高层，共计462户，容积率约1.8，绿化率约35%，打造建面约119㎡/142㎡/178㎡/229㎡四种户型，定位纯改善。

2021年6月，海安春风里首开入市，毛坯均价约1.8万/㎡，同年二期加推，整体节奏较快，且取得了不错的销售成绩。

但细看时间节点不难发现，该项目是在市场高点拿地，在市场转折点入市，注定了买房人要“高位站岗”。

加之期间中南爆出资金问题，项目施工进度受到影响，交付出现延期，还被曝存在质量问题。

市场大环境、开发商口碑、交付质量种种因素叠加，使得该小区直接跌破了开盘价。

下面这套229㎡的大平层，挂牌价还不到330万，按照当时开盘均价1.8万/㎡估算，这位业主已经亏损超80万。

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其实在当前市场环境下，二手房跌破开盘价已属平常，只是受地段配套、楼盘质量、房企口碑、物业服务等因素影响，各小区抗跌能力有差别。

比如与春风里同期拿地、一路之隔的绿城桂语听澜，目前整体挂牌价约1.75万/㎡，同样也跌破了开盘价（新房价约1.8万/㎡），但跌幅较春风里小一些。

又比如城南板块的次新小区金水湾院语江南，由海安本土房企中杰地产开发，目前挂牌价约1.47万/㎡，也已处在跌破边缘（新房价约1.4万/㎡）。

以上还都是挂牌价，实际成交价往往更低，但无奈目前处于“买方市场”，业主想要尽快出手只能选择大幅降价。尤其是前几年高价拿地、高价入市的一批次新房，业主很难不亏。

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虽然部分小区已跌破开盘价，但笔者认为，海安房价还有一定下降空间，尤其是市政配套薄弱的板块，原因主要有三点：

第一，根据某二手房平台数据显示，目前海安二手房挂牌量超4400套，但2021年至今共计成交量约950套，挂牌速度远超成交速度，二手房市场供应将愈发过剩。

第二，粗略统计，2020-2023年之间，海安共计成交了142宗涉宅地块，比第二名如皋多出50宗，遥遥领先南通其他区域，这意味着接下来海安新房市场还将有大量新盘涌入。另外，2023年海安土拍平均地价、最高地价、最高楼面价均创近四年新低，地价下跌，房价自然随之下降。

第三，官方数据显示，2022年海安常住人口仅约86.81万人，是南通“北三县”中最低。另外，自2016年至2022年，海安市常住人口连续7年负增长，实际买房需求有限。以上就是本文的全部内容，关于海安房价走势，你有何看法？