北京买房：理清思路，购房建议1133

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问清河属于互联网产业板块吗？有没有高溢价，都五环外了凭什么这么贵？还有铁道，为什么还10万的价格？我一直住西直门，这是二环啊，房子贵的我买不起可以理解，怎么都到五环了还这么贵？而且交通也不方便，堵的乱七八糟的，这房价值吗？

A：

1、清河是否属于互联网板块，我也不知道，说算就算吧，或者至少是挨着。不过纠结这个没什么意义吧？管他算什么呢，不算互联网也能算中关村拓展板块，把概念放大点儿不就得了。

2、没有高溢价，大概有个10-15%的学区溢价，低于海淀平均值。凭什么这么贵？这我没法儿回答。全北京哪儿的都算不上便宜，连远郊的都两三万呢，比外地省会城市核心区豪宅都贵，凭什么啊？没什么可解释的，就凭这里是北京吧，一直就贵。

3、铁道怎么了？二环里不是也有铁道吗，前三门到北京站的房子更贵，可能就是因为有铁道吧。

4、其他都看自己的理解吧，我说不清楚，也没必要纠结这些。觉得合适就买，不合适就不买呗，没必要给清河面子。房子是用来住的，能满足居住需求就值，花挺多钱还觉得没满足就不值，没标准。

仅供参考。

二

Q:

我是西城陶然亭户口，孩子24年9月上学，但西城没房，属于空挂户，这种情况想在西城陶然亭附近上学能上吗，会不会被分到其他片区比如广外之类的，另外目前住在西红门理想家园经适房小区，看不清目前市场，是否需要卖掉，如果卖掉大概手里能凑300，贷款置换右外有必要吗，还是在学校附近租房？

A：

1、入学我不敢说什么，每年的情况和政策都不一样，还是咨询西城教委吧。

2、理想家园的性质是回迁房，是二类经适，跟保障房性质的经适房不太一样。

是否卖掉看自己的需求和目的，注重自住就留着，注重投资的话这种小区普通，在板块内也不占优。这跟旁边的瑞海比比价格就知道了，那是老经适房，房龄老但并不比理想家园价格低，基本能说明价格走势了。

3、置换到右外，看什么小区了，老小区基本都是自住为主，品质高的保值还行，商品房为主。但右外的塔楼多，不是太好选，看自己的喜好吧。所以这看具体要换的小区和房源，没有标准方案。

租房从经济上是划算的，理想家园的租金收益应该是北京平均值，比西城学区房高的多，换租划算。

仅供参考。

三

Q:

我是郑州人，是在帮儿子在北京买房，儿子在亦庄上班，**公司做软件测试，收入要过几年才高起来。但明年要结婚，我想买一套300万左右的两居，但只有大兴的合适，可儿子和朋友都说地段太差不保值，只能买亦庄。

他们看来看去只有贵园的合适，55平米一居室全南向，合适吗？如果合适我想下个月就来北京定了，北京的房子太贵了。

A：

1、贵园没什么不合适的啊，普通小区，多数都是早期的当地回迁房，自住为主。从投资角度说肯定是排序靠后，但毕竟是在亦庄板块，地段儿的整体价值导致保值挺好的。这也不用跟其他板块对比了，反正至少是不落后大盘，而且还超出了。

2、另外亦庄这几年学区成绩提升的快，所以房价中出现了溢价部分，不算高，大概10%左右吧，比东西海低的多。优劣势都有，优势是说明附加价值高，而且如果再提升成绩就有可能更高；劣势是如果短期用不上学位的话这部分价值相当于闲置，但毕竟不算多，无所谓吧。

3、其他没什么建议，北京的房子是挺贵的，我也嫌贵。亦庄刚开发的时候这种回迁房也就2000多，梅园的经适房才2700，现在都动辄5/6万了，比北京大盘涨的多。但这有什么办法啊？只能接受吧。

仅供参考。

四

Q:

我在西二旗后厂村百度上班，准备在北京买房，有购房资格，首付有200w，希望贷满额度。另外我在四川老家买过房，贷过款，是不是算二套贷款资格？有没有办法做为一套，这样能多贷一些。我现在住回龙观，看你写这里没有落后大盘的升值，是这样吧？能否可以买？

A：

1、全国范围内只要有过房贷记录，在北京就算二套资格。不过现在好多了，二套贷款最高能到60%，回龙观就可以，比以前强多了。

2、做不成一套，我反正没办法。

3、回龙观是中小户型的大多数都没落后大盘，包括商品房和经适房。这主要就是地段儿离海淀相对近，码农们撑起了板块价值。

4、有需求就买呗，房子本来就是用来住的。在西二旗上班的很多都买在回龙观，这首付也挺合适的。

仅供参考。

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