年报观察 | 融创等待黎明

观点网去年三月，融创中国董事长孙宏斌对外宣称，公司的两条主线任务分别是完成债务重组与恢复稳定经营。

如今，又到了检验一年成果的阶段。

债务重组方面，伴随着境外债重组各项条件获满足，融创中国的债务压力得以缓解；至于经营秩序的恢复，这家企业虽依旧在困境中挣扎，但已初见微光。

3月28日早间，融创中国披露2023年财务报告。数据显示，过去一年，该公司实现收入总额约为1542.3亿元，较2022年同期增加59.4%；公司拥有人应占亏损约为70.7亿元，亏损较去年同期减少约71.2%。

于2023年12月31日，该公司的现金余额约为246.2亿元，连同合营公司及联营公司的现金余额约为620.2亿元。

各项业绩指标稳中有进、亏损大幅减少，整体而言，资本市场对于融创交出的这份成绩单还算满意。

在公开平台上，有投资者表示：“只要亏损有所收敛且现金流有所改规，就值得进仓”；也有投资者认为，融创中国“熬过了房地产低谷期”、“守得云雾开”……

的确，伴随着境内外债务重组的正式完成，融创中国赢得时间窗口，迎来了新篇章，但接下来如何实现经营情况的好转，如何兑付“保交楼”承诺，如何改善融资现状，仍是这家企业走向黎明的关键。

业绩篇

“争取在2023年回归良性、健康发展轨道”，在此前的债务重组说明会上，孙宏斌就曾明确提出2023年的工作重心。

从最新披露的财报数据来看，过去一年，融创中国实现收入总额为1543.2亿元，较2022年同期的967.5亿元增加59.4%。

盈利指标方面，实现毛亏约为25亿元，较去年同期的8.2亿元增加16.8亿元；公司拥有人应占亏损约为79.7亿元，较去年同期减少约197亿元，亏损收窄约71.2%。

净亏损的大幅收窄，是融创中国2023年财报当中的亮点之一。

对此，该公司在盈利预警当中提到，本年度亏损减少主要由于公司完成境外债务重组录得其他业务收益所致。

不过剔除前述其他业务收益的影响后，全年录得亏损主要受行业持续下行的影响，集团物业销售业务经营亏损，且基于审慎考虑，针对市场变化进一步对若干资产及物业项目计提减值拨备及投资性房地产公允价值变动录得损失等综合因素所致。

观点新媒体了解到，2021年、2022年，融创中国接连两次进行计提减值，出于对后市的审慎性考虑，2023年财报依然继续计提减值。

年内，该公司对长期资产计提减值拨备约123.8亿元，投资物业公允价值变动净损失约39.5亿元，出售附属公司、合营公司及联营公司亏损约32.8亿元，计提诉讼拨备约23.1亿元，按公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产公允价值变动净损失约14.3亿元及各类资产出售亏损约9.3亿元，较截至2022年度的117.6亿元增加约人民币133.1亿元，计算下来，三年累计计提减值总额超850亿元。

实际上，受市场低迷影响，计提减值成为大多数房企近两年亏损的主要原因，不过，计提减值并非真正意义上的经营亏损，后续待市场好转能够视条件转回。

不仅如此，虽面临大额减值，但融创中国净亏损仍较此前大幅减少，这一指标的变动给市场带来了较大信心。

从各项业务的表现来看，去年全年，物业销售收入仍旧是该公司业绩的主要来源，报告期内，融创中国实现物业销售收入1404.7亿元，同比增长69.57%，该项业务占总收入的91.1%。

截至2023年年度，融创中国交付的总建筑面积达到1278.2万平方米，较上年增加57.88%，财报提到，公司的物业销售收入增长与交付面积增加的趋势基本一致。

除此之外，年内，该公司实现文旅城建设及运营收入59.1亿元，同比增长23.9%；实现物业管理收入66亿元，同比增长5.43%；其他业务收入12.5亿元，同比减少56.5%。

梳理融创中国的财报发现，该公司的资产主要由地产开发资产、文旅持有资产和轻资产运营三部分组成。

其中，地产开发资产的储备方面，该公司仍旧延续了前两年的审慎态度。

自2021年下半年以来，融创中国便停止了公开市场拿地，2022年全年土地储备方面依旧是“零新增”，2023年全年，同样未在土地储备方面有增添项。

此前，孙宏斌在境外债说明会上提到，追求规模的惯性让公司在投资上过于乐观和激进，比如2021年上半年那一轮拿地，以及在管理上权力过于下放也是造成公司流动性危机的重要原因。

因此，对刚刚走出债务困境的融创中国而言，依旧保持谨慎的投资策略，是市场可以预见的。

截至报告期末，融创中国连同其合营公司及联营公司的总土地储备面积约为1.54亿平方米，同比减少29.36%，权益土地储备面积约为1.02亿平方米，同比减少21.54%。

虽整体土储有所减少，但该公司提到，未售土储货值约1.23万亿元，其中权益未售货值0.81万亿元，大量布局在核心一二线城市，其中既有上海董家渡、黄埔亚龙两个新项目，也有北京融创壹号院、上海未来金融城两大热盘加推，高质量、充足的货值为未来业绩打下基础。

财务篇

各项业绩指标虽未完全恢复，但对比来看，融创中国的整体经营已然向前迈了一大步。除此之外，债务化解方面在过去一年亦正式迎来曙光。

据了解，2023年11月20日晚间，融创中国对外宣布，境外债务重组的各项条件已获满足，重组在当天正式生效。

这也意味着，历时18个月的境外债重组正式走向尾声，而融创亦成为了首家完成境内外债务重组程序的大型房企。

据了解，融创中国涉及境内债务重组的金额达到160亿元，而境外债务重组的资金共计90.48亿美元，重组的完成为融创赢得了时间窗口。

受上述因素影响，截至2023年12月31日，融创中国归母净资产仍达624.3亿元，比2022年同期增长39.6亿元；借贷总额约为2778.3亿元，较2022年末增加约205.9亿元，如若计算合营公司及联营公司的借贷金额，那么融创中国的借贷总额达3785.1亿元，同比减少6.37%。

此外，报告期末，该公司资本负债比率为75.2%，与2022年同期持平，对此，该公司表示，集团将积极应对债务现状，释放经营现金流，以改善资本负债比率。

显然，成功化债在一定程度上增厚了融创的净资产，且伴随着公司有息负债的降低，其抗风险基础更强。

不过从财报披露的数据来看，融创中国的现金状况则有待提升。

截至去年年末，该公司现金余额(包括受限制现金)为246.2亿元，而2022年年末，这一数值为375.4亿元，其中非受限制现金亦由2022年的116亿元降低至70.6亿元。

融创中国提到，非受限制现金的减少乃主要由于经营业务的现金流出净额约157.9亿元；投资业务的现金流入净额约27.4亿元；及融资业务的现金流入净额约人民币84.8亿元。

与此同时，该公司不足12个月的有息负债共有1812亿元，一至五年内的负债为831亿元，五年以上的负债为135.3亿元。

也就是说，公司目前整体资金压力仍旧不小。

融资方面，融创中国并未在财报当中过多赘述，不过，根据此前披露的数据，截至去年底共获纾困基金和配套融资批复资金超260亿元，目前进入融资协调机制“白名单”的项目已有120余个。

伴随着境内外债务完成重组、业绩亏损大幅收窄……融创中国正式走向了新篇章，但要真正迎接黎明，这家企业还需尽快实现经营情况的好转，以及融资端、资金端的实质性改善。